購入向けコラム

不動産の購入にあたっては、やむをえない事情で購入を取りやめる事態に備え、売買契約の解除の特約を設けるケースがあります。
特約の設定を忘れていると、購入が難しくなったときに困りかねないため、詳細は事前に確認したいところです。
そこで今回は、売買契約を解除できる2種類の特約と、特約を行使したときの仲介手数料を解説します。

売買契約を解除できる特約①ローン特約

不動産の購入にあたって住宅ローンなどを利用するときは、ローン特約がよく使われます。
ローン特約とは、融資を受けて不動産を購入する予定だったものの、金融機関の審査に落ちたときに行使するものです。
実際に行使すると、一度結んだ売買契約が解除されるため、購入を問題なく中止できます。

ローン特約が必要な理由

ローン特約が必要なのは、一度結んだ売買契約が無条件で解除できないためです。
解除を希望する理由が金融機関の審査に落ちた場合でも、購入手続きは一方的に止めることはできません。
ローン特約がない場合、購入を中止するには手付金を放棄しなければなりません。
手付金とは、購入の意思を示すために売主に事前に支払うお金です。
手付金のやり取りは法令で定められているわけではありませんが、慣習として現在でもおこなわれることが多いです。
買主が何らかの理由で売買契約を解除したい場合、支払い済みの手付金の放棄を求められます。
さらに、売買契約の内容によっては、違約金が別途発生する可能性もあります。
そのため、住宅ローンなどを利用する際には、買主保護を目的にローン特約を設けるのが一般的です。

金融機関の融資の流れ

ローン特約が必要な理由は、金融機関の融資の流れにもあります。
売買契約を結ぶ前に事前審査を受け、融資の見込みをある程度立てます。
しかし、事前審査は簡易的なものであり、通過しても融資はまだ約束されません。
融資が正式に約束されるには、本審査を通過する必要があります。
本審査に申し込めるのは売買契約を結んだあとであり、締結前の段階では融資の可否が確定しません。
売買契約を結んだあとで本審査に落ちるケースも実際にあるため、万一の事態に備えてローン特約が用いられます。

ローン特約の種類

ローン特約には、解除権留保型と解除条件型の2種類があります。
解除権留保型は、金融機関の審査に落ちた場合、一定期日までは買主の意思で売買契約を解除できる種類です。
一方、解除条件型は、審査に落ちた後、一定期日になると売買契約が自動的に解除される種類です。
両者の違いは、買主側での意思表示が必要かどうかです。
解除条件型では、条件を満たすと自動的に契約解除となるため、意思表示は不要です。
一方、解除権留保型では、期日までに意思表示をしないと売買契約は解除されません。
期日を過ぎるとローン特約が使えなくなるため、手続きは早めに済ませることが望ましいです。
以上の点から、ローン特約の条件は売買契約の締結時に十分に確認しておくことが重要です。

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売買契約を解除できる特約②買い替え特約

もうひとつの特約である買い替え特約とは、自宅を買い替えるときに使用するものです。
行使すると、一度結んだ売買契約が解除され、無条件で購入を中止できる点は同じですが、ローン特約にはない注意点もあります。

買い替え特約が必要な状況

買い替え特約が必要なのは、自宅が売れる前に新居を購入する場合です。
新居の購入費用が手元にない状況でも、自宅が売れることを前提に、新居購入の売買契約は結べます。
しかし、自宅が想定どおりに売れる保証はありません。
自宅が売れないと資金が工面できず、新居購入を中止せざるを得なくなります。
特約なしで購入を中止すると、手付金の放棄や違約金の支払いが求められる可能性があります。
そのため、買い替え特約を設定し、自宅が想定どおりに売れなかった場合には、ペナルティなしで売買契約を解除できるようにしておくことが重要です。

買い替え特約の内容

買い替え特約を行使できるのは、一定期日までに指定の条件で自宅が売れなかった場合です。
そのため、特約の設定時には、いつまでにどのような条件で自宅を売りたいのかを明記します。
記載の条件で自宅が売れなかった場合には、特約を行使し、売買契約を解除できます。
買い替え特約による正当な解除の場合、支払い済みの手付金は返還され、違約金を請求される心配もありません。

買い替え特約の注意点

買い替え特約は、買主にとっては便利な取り決めですが、売主にはとくにメリットがありません。
むしろ、買い替え特約があると、売却の見込みやスケジュールが不透明になり、手続きの負担が増えることになります。
売主にとっては、買い替え特約を設定する必要性が低いため、買主が希望しても同意を得られないことが多いです。
売主の同意なしには特約を設定できないため、買い替え特約を希望する場合は、売主の意向やメリットに注意する必要があります。

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売買契約を特約で解除したときの仲介手数料

不動産の売買には、不動産会社の仲介を利用するのが一般的です。
実際に仲介を利用すると、さまざまなサポートの料金として、売買契約が成立したときに仲介手数料を請求されます。
しかし、ローン特約や買い替え特約などを使って売買契約を解除したら、支払いの必要はありません。

仲介手数料が不要になる仕組み

特約を行使した後、仲介手数料の支払いが不要になるのは、売買契約が白紙解約されるためです。
白紙解約されると、一度成立している売買契約は、最初からなかったものとして扱われます。
仲介手数料は売買契約の成立時に請求されるため、契約が成立していない状況となれば、支払いの必要もなくなります。
なお、特約を行使したあと、売主から手付金が返還されるのも同じ理由です。
売買契約が最初からなかったものとなるため、手付金のやり取りもなくなり、支払い済みの金額が返還されます。

特約以外の解除方法との違い

ローン特約や買い替え特約がなくても、手付金の放棄や違約金の支払いにより売買契約は解除できます。
しかし、特約を行使した場合とは異なり、仲介手数料は支払う必要があります。
手付金や違約金を用いた契約解除は、白紙解約とは異なり、売買契約は一度成立したものとみなされます。
たとえ買主の都合で購入中止となっても、売買契約が一度成立している以上、仲介手数料の支払いは避けられません。
そのため、特約なしで購入を中止すると、買主には手付金の放棄や違約金の支払いにくわえ、仲介手数料の負担も求められます。
金銭面の負担が大きいため、特約なしでの契約解除はできるだけ避けるべきです。

特約があっても仲介手数料が必要になるケース

特約を設けていれば売買契約を白紙解約できますが、条件面に不備がある場合は別です。
たとえば、ローン特約では融資を申し込んでいる金融機関の名前を正確に記載していないと、特約を行使する際に問題が生じる可能性があります。
条件面の不備により特約が行使できない場合は、手付金や違約金を用いた契約解除となります。
そのため、仲介手数料の支払いも必要となるため、注意が必要です。

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まとめ

ローン特約とは、売買契約を結んだあとで住宅ローンなどの審査に落ちたとき、一度結んだ契約を解除できる特約です。
一方の買い替え特約は、自宅の買い替えにあたって新居を前もって購入するにあたり、自宅が期日までに指定の条件で売れなかったときに行使できます。
特約によって売買契約を解除すると、最初から契約がなかったものとみなされるため、仲介手数料を支払う必要はありません。