売却向けコラム

土地の売却を検討し始めたものの、公示価格や路線価など似たような専門用語がいくつも出てきて、どれを基準にすればよいのかわからずお困りではありませんか。
これら公的な土地の評価額はそれぞれ目的が異なるため、違いを理解せずに手続きを進めてしまうと、適正な売却相場を見誤って損をしてしまう恐れがあります。
本記事では、公示地価・基準地価・路線価が持つ基本的な意味やそれぞれの違いをはじめ、インターネットを使った調べ方について解説します。
大切な土地の売却を後悔なくスムーズに進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

3つの公的価格とは

土地の公的な評価額には主に、公示地価や基準地価、路線価などがあります。
まずは、それぞれの基本的な意味について、解説します。

国交省が発表する公示地価

公示地価は、国土交通省の土地鑑定委員会が地価公示法に基づいて示す、標準地の正常な価格です。
毎年1月1日を基準日とし、都市計画区域などから選ばれた土地について、3月下旬ごろに公表されます。
価格は建物がない更地として、1㎡当たりいくらかで表示されるため、周辺相場を比べやすい点が特徴です。
なお、正常な価格とは、特別な事情のない売主と買主が自由な取引で合意すると考えられる金額を指します。
また、毎年の推移を見ることで、地域の価格変化も追いやすくなります。
土地売却では、不動産会社の査定や公共事業の用地取得などでも使われるため、客観的な基準として確認しておくと安心です。

都道府県が示す基準地価

基準地価は、都道府県知事が国土利用計画法に基づき、都道府県地価調査として公表する土地価格です。
毎年7月1日を基準日とし、9月下旬ごろに全国の基準地について、1㎡当たりの正常な価格が示されます。
公示地価と似ていますが、都市部だけでなく農地や林地を含む地域にも設定され、広い範囲の動向を拾える点が特徴です。
そのため、1月時点の公示地価を補い、年の中間で地価がどう動いたかを知る資料になります。
また、公示地価と同じ地点がある場合は、半年間の変化を追いやすくなるでしょう。
年後半に土地売却を検討する際は、直近の動きを把握する材料として役立つ指標です。

国税庁が発表する路線価

路線価は、国税庁が相続税や贈与税を計算するために公表する、道路ごとの土地評価額です。
一般に相続税路線価を指し、毎年1月1日を基準日として、7月ごろ公式サイトで全国分が公開されます。
公示地価や基準地価が地点の価格を示すのに対し、路線価は道路に面した標準的な宅地の価格を表す点が違いです。
数字は千円単位で記載され、300とあれば1㎡当たり30万円として読み取ります。
また、路線価がない地域では評価倍率表を使い、固定資産税評価額に倍率を掛けて土地を評価する流れになります。
相続や贈与を控える方はもちろん、売却前の目安を知る際にも参考になる重要な資料です。

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路線価・公示地価・基準地価の違い

前章では、それぞれの価格の意味について述べましたが、具体的な違いについても気になりますよね。
ここでは、公開元や基準日、価格水準や活用シーンの違いについて、解説します。

公開元や基準日の違い

公示地価は国土交通省が公表し、毎年1月1日時点の標準地を、更地としての正常価格で示すものです。
判定には、不動産鑑定士が関わり、土地の条件や周辺取引を踏まえて客観的に評価されます。
一方で、基準地価は都道府県が毎年7月1日時点で調査し、年の半ばの地価動向を確認しやすい指標です。
路線価は国税庁が公表し、同じ1月1日時点でも道路に面する宅地を単位として設定されます。
つまり、公開元・基準日・見る対象が異なるため、同じ土地を調べる場合でも目的に合わせた使い分けが必要です。
事前に調査時点などの前提を整理しておくと、複数の価格を比べるときに混乱しにくくなります。

価格水準の違いを比較

価格水準で見ると、公示地価と基準地価は、一般的な取引で成立する正常な価格を100%に近い目安として扱います。
一方で、相続税路線価は公示地価の約80%を目安に設定され、税額計算に使いやすい水準です。
この差には、基準日から課税時点までの地価変動などを見込む考え方があります。
なお、固定資産税を計算する固定資産税路線価は、公示地価の約70%が目安とされるでしょう。
ただし、実際の売買価格は需要や立地、形状、前面道路の条件などで変わります。
土地売却では、公的価格を出発点にしながら、売り出し価格を決める前に個別事情や、周辺の成約事例を含めた査定で確認することが大切です。

活用されるシーンの違い

公示地価は、土地売却時に相場を把握するための客観的な目安として、不動産会社の査定や相談で参考にされます。
また、公共事業の用地取得や金融機関の担保評価など、価格の根拠を示したい場面でも活用される指標です。
基準地価は、公示地価を補う資料として、年後半の売却活動や都市計画区域外の土地を確認する際に向いています。
一方で、路線価は相続税や贈与税の計算で主に使われ、土地面積を掛けて評価額の基礎を考えます。
概算相場を知りたいときは、路線価を0.8で割り、公示地価に近い目安を出す方法もあるでしょう。
3つの役割を理解しておくと、専門家に相談する際も価格の根拠を聞き取りやすくなります。

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公示地価・基準地価・路線価の簡単な調べ方

ここまで、それぞれの価格の違いや活用シーンを解説しましたが、実際の調べ方もおさえておきましょう。
最後に、オンラインや各機関を使った調べ方について、解説します。

オンラインでの調べ方

土地の公的価格は、無料で使えるオンラインサービスを利用すると、自宅からでも手軽に確認できます。
代表的なのが全国地価マップで、公示地価や基準地価、相続税路線価などを同じ地図上で見比べられる点が便利です。
住所や郵便番号を入力するほか、地図から都道府県と市区町村を選んで、調べたい地域へ進みます。
表示後はメニューを切り替え、四角の公示地価、三角の基準地価、道路上の路線価を確認しましょう。
さらに、アイコンを選ぶと1㎡当たりの価格や推移を見られるため、周辺相場を整理しやすくなります。
印刷機能も活用すれば、家族や不動産会社へ相談するときの資料として役立つはずです。

国交省サイトでの手順

公示地価と基準地価をより詳しく確認したい場合は、国土交通省の土地総合情報システムを使います。
まず、トップページで調べたい価格の項目を選び、検索地域を指定する画面へ進んでください。
次に、地図から都道府県や市区町村を選択し、必要に応じて町名などの細かな条件も入力します。
地域を決めた後は、検索条件指定画面で調査年や用途区分、価格帯などを絞り込める仕組みです。
そのため、住宅地や商業地など目的に合う地点を探しやすく、売却予定地の近くの標準地も確認できます。
結果画面では、所在地や単価、地積、前面道路などを控えておくと、査定相談時に話が進めやすくなるでしょう。

国税庁サイトでの手順

路線価を調べるときは、国税庁の財産評価基準書にある路線価図や評価倍率表を利用します。
最初に調べたい年分を選び、日本地図から都道府県へ進んで、市区町村と町名を順に指定してください。
町名ごとのページ番号を開くと、道路に数字やアルファベットが記された路線価図を閲覧できます。
数字は千円単位の1㎡当たり価格で、300Dなら30万円/㎡と読み取る形です。
なお、後ろのアルファベットは借地権割合を示し、土地を借りる権利の評価に関わります。
路線価がない地域では、評価倍率表を確認し、手元の納税通知書も参考にしながら、固定資産税評価額に倍率を掛けて評価額を求めましょう。

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まとめ

土地の公的評価額には、国土交通省の公示地価、都道府県の基準地価、国税庁が税額計算に使う路線価の3種類があります。
3つは公開元や基準日が異なり、路線価は公示地価の約80%を目安とするなど、価格水準や用途もそれぞれ違います。
土地価格を調べる際は、全国地価マップや各機関の公式サイトを使えば、手軽に正確な情報を確認できるでしょう。