購入向けコラム

マイホームの購入に向けて住宅ローンの利用を検討するなかで、「自分はいくらまでなら安全に借りられるのだろうか」と、金額の目安がわからずにお悩みではありませんか。
憧れのマイホームを手に入れても、毎月のローン返済に追われて生活が苦しくなってしまうリスクは絶対に避けたいところですよね。
本記事では、無理のない借り入れ金額を判断するための大切な指標となる「返済負担率」の仕組みや計算方法、そして資金計画を立てる際の注意点について解説します。
住宅ローンを利用して、将来にわたって安心できるマイホームの購入を検討している方は、ぜひご参考になさってくださいね。

返済負担率とは？

住宅ローンを検討するうえで押さえるべきことには、主に「返済負担率」があります。
まずは、返済負担率の基本と、審査で重視される理由について解説します。

返済負担率の定義と目安

返済負担率とは、年収に対して年間のローン返済額がどれくらい占めるかを示す割合です。
返済比率とも呼ばれ、借り入れ後の家計に無理がないかを考える大切な目安になります。
一般的な住宅ローン審査では、上限が30%～40%ほどに設定されるケースが多いでしょう。
ただし、審査で使う年収は税金などを引く前の額面年収であり、手取りとは差が出る点に注意が必要です。
そのため、日々の生活費や教育費、貯蓄を考えるなら、額面年収の20%～25%以内を目安にすると安心できます。
まずは、家計簿や給与明細を見直し、毎月いくら返済に回せるかを確認しておきたいところです。

審査で重視される背景

金融機関が返済負担率を重視するのは、長い返済期間を安定して支払えるかを確認するためです。
住宅ローンは数十年続くため、現在の収入だけでなく、将来の家計の余力も見られます。
また、審査では実際の金利より高めの審査金利を使い、金利上昇時の返済力を試算する場合があります。
変動金利を選ぶ場合でも、返済額が増えたときに対応できるかを確認する仕組みといえるでしょう。
さらに、自動車ローンや教育ローン、カードの分割払いなども年間返済額に含めて判断されます。
少額に見える携帯電話端末の分割払いも対象になることがあるため、申し込み前に支払い状況を事前に整理しておくと安心です。

負担率が高い時のリスク

返済負担率が高いと、希望していた借り入れ金額が金融機関の基準内に調整されることがあります。
これは借りる方の家計を守り、無理なく返済を続けられる範囲を確認するためです。
しかし、上限に近い金額で借りると、購入後の税金や管理費、修繕費の増加に備えにくくなります。
マンションでは管理費や修繕積立金、一戸建てでは外壁や設備の修繕費も必要になるでしょう。
さらに、教育費や医療費など、暮らしの変化に伴う支出も見込んでおく必要があります。
返済負担率は審査の数字としてだけでなく、購入後の家計を安定させ、安心して暮らすための判断材料として早めに活用しましょう。

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返済負担率の計算方法と算出ステップ

前章では、返済負担率の重要性について述べましたが、実際にどのように算出するのか気になりますよね。
ここでは、返済負担率の計算式と算出ステップについて解説します。

年収と返済額の把握方法

返済負担率を計算する前に、年間のローン返済額と年収を事前に正しく把握しておきます。
審査では、額面年収を使うことが多い一方で、家計の見通しでは手取り年収で考えると現実的です。
額面年収は、源泉徴収票の支払金額で確認でき、手取りは税金や社会保険料を差し引いた金額になります。
ただし、住民税は源泉徴収票に載らないこともあるため、住民税決定通知書も見ておくと良いでしょう。
年間返済額は、借り入れ希望額や金利、返済期間を入力して試算すると把握しやすくなります。
ボーナス払いを利用する場合は、月々の返済だけでなく、年間でいくら支払うかを合計して確認することが大切です。

計算式と算出例

返済負担率は、年間返済額を手取り年収で割り、100を掛けるシンプルな式で算出します。
たとえば、手取り年収480万円で年間返済額が128万4,000円なら、毎月に直すと10万7,000円で、負担率は約26.75%です。
手取り年収の25%以内を目安にする場合、少し余裕を持たせたい水準と考えられます。
ただし、この数値だけで判断せず、教育費や車の維持費、将来の修繕費も含めて見ることが大切です。
また、同じ借り入れ額でも金利や返済期間が変われば、毎月返済額と負担率は想像以上に変動します。
複数の条件で試算し、今の暮らしと将来の予定に合う返済額を比べておきましょう。

他の借り入れを含む計算方法

返済負担率を確認するときは、住宅ローン以外の借り入れも年間返済額にくわえます。
自動車ローンや教育ローン、カードの分割払い、奨学金返済などが対象になります。
また、携帯電話端末の分割払いも、少額だからと見落とさないようにしたいところです。
先ほどの例に車のローン年36万円と分割払い年12万円があると、年間返済額は176万4,000円になります。
この場合、176万4,000円÷480万円×100となり、負担率は約36.75%まで上がります。
申し込み前には返済中の契約を一覧にし、毎月の支払額と残高を整理しておくと、住宅ローンだけでは見えない負担も判断しやすいでしょう。

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借り入れ金額を決める際の注意点と3つのポイント

ここまで、返済負担率の計算方法を解説しましたが、実際に借り入れ金額を決める際の注意点もおさえておきましょう。
最後に、借り入れ金額を決める際に押さえておきたいポイントについて解説します。

総コストを含めた資金計画

借り入れ金額を決める際は、物件価格だけでなく購入にかかる諸費用まで含めて考えます。
諸費用には印紙税や登録免許税、司法書士報酬、ローン事務手数料などがあります。
さらに、火災保険料や地震保険料、引っ越し費用、家具や家電の購入費も必要になるでしょう。
目安としては新築物件で物件価格の5%～8%、中古物件で6%～10%ほどを見ておくと安心です。
中古物件では仲介手数料がくわわるため、資金計画には少し余裕を持たせたいところです。
返済負担率だけでなく、頭金を入れた後に生活費や緊急時の手元資金が残り、購入後の暮らしにも余裕を保てるか確認しましょう。

完済年齢から逆算する期間

借り入れ期間を決めるときは、金融機関が定める完済時年齢の上限を確認しておきます。
多くの場合、完済時年齢は75歳～80歳未満が目安となり、今の年齢から期間を逆算します。
たとえば、40代で35年ローンを組むと、完済が70代後半になる可能性があります。
そのため、定年予定の時期や退職後の収入を考え、返済が続く年数を見ておくことが大切です。
一方で、期間を長くすれば月々の返済を抑えやすく、貯蓄との両立もしやすくなります。
繰り上げ返済を考える場合も、老後資金や医療費を減らしすぎない範囲で、家族の生活費に合う無理のない実行時期を検討しましょう。

無理なく返せる額の基準

無理なく返せる額は、現在の収入だけでなく将来の収支変化を含めて考えます。
共働き世帯では、出産や育児休業などにより、一時的に世帯収入が変わる場合があります。
また、子どもの教育費や車の買い替え費用、住まいの修繕費も長期的な支出として見ておきましょう。
固定資産税や都市計画税も毎年必要になるため、購入後の維持費を忘れないことが大切です。
変動金利を選ぶなら、金利が1%～2%上がった場合の返済額も試算しておくと良いでしょう。
借り入れ金額は借りられる額ではなく、暮らしを保ちながら毎月の貯蓄も続けられ、家族の予定に無理が出ない額を基準に決めることが大切です。

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まとめ

住宅ローン審査の返済負担率は、将来も安定返済できるかを確認する指標で、額面年収の20%～25%以内が目安です。
負担率は、自動車ローンなど他の借り入れを含めた年間返済額を手取り年収で割り、100を掛けて家計の余裕を確認します。
借り入れ額は諸費用や完済年齢を踏まえ、生活変化や金利上昇にも対応できる無理のない金額に設定すると良いでしょう。