購入向けコラム

マイホームを購入する際は、住宅ローンで借り入れた資金が余ることがあります。
そこで「余ったお金はほかの用途に使っても良いのか」と疑問に思う方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、住宅ローンでお金が余るオーバーローンとはなにか、お金が余る理由や住宅ローンの種類、住宅ローンで余ったお金を使うリスクや対応について解説します。

住宅ローンのお金が余った！オーバーローンとは？

オーバーローンとは、住宅購入の際に、住宅の購入価格よりも多くの金額を金融機関から借りることを指します。
たとえば、3,500万円のローンを組み、実際の住宅購入費用が3,100万円だった場合、400万円のオーバーローンによる余剰金が生じます。
ただし、この余剰金は制限された用途にのみ使用可能であり、自由に使えるわけではありません。

住宅ローンが余る理由とは？

基本的に、住宅ローンを契約する際は、資金計画を立てるため、お金が余ることはありません。
しかし、何らかの事情によってオーバーローンとなることがあります。
たとえば「地盤改良工事予算」です。
一般的に、土地購入後や建て替えの場合には、既存建物の解体工事が完了しないと地盤調査がおこなえません。
そのため、借り入れのタイミングによっては、住宅ローンの借入額に、地盤改良工事の予算も含まれていることがあります。
ただし、調査の結果、地盤改良工事が不要であれば、計上した予算の一部が余ってしまうのです。
また、登記費用や火災保険料、外構工事予算など、家づくりの後半に決定する項目については、予算が変動することもあります。
また、工事請負契約後に仕様変更がある場合、資金計画との差が大きくなる可能性もあるのです。

住宅ローンの種類と使用範囲

住宅ローンは主に3種類あり、種類によって資金の使用できる範囲が異なります。
住宅ローンで借り入れたお金は、用途が定められているため、それ以外の用途に使用することはできません。
住宅購入資金や請負資金専用タイプは、主に住宅の建築や購入、増改築など特定の用途に限定されています。
そのため、余ったお金があっても、登記費用、不動産取得税、仲介手数料などの諸費用には使用できません。
諸費用に対しては、住宅ローンとは別の諸費用ローンを組むか、自己資金を使用する必要があります。
諸費用の一部を融資対象とする住宅ローンのタイプの場合は、住宅購入資金にくわえて、不動産仲介手数料、ローンの手数料、登記費用などの諸費用に使えます。
ただし、融資される諸費用の範囲はローン商品によって異なりますので、契約前に金融機関で確認が必要です。
フラット35を利用した場合、建設する住宅の請負契約書や購入する住宅の売買契約書に記載された金額が融資の対象となります。
さらに、諸費用の多くが融資の対象になりますが、契約書や領収書などの確認書類が必要です。

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住宅ローンで余ったお金を用途以外に使うリスクとは？

住宅ローンを利用する際は、用途と条件を理解し、計画的に進めることが大切です。
オーバーローンの余剰金を用途外で使うことは、契約上の重大な違反に当たるため、十分な注意が必要です。
では、住宅ローンで余ったお金をローンの契約書に定められた用途以外に使った場合、具体的にどのようなリスクがあるのでしょうか。

リスク①融資の一括返済を求められる

オーバーローンで得た余剰金を用途外で使用すると、金融機関から融資金の一括返済を求められる可能性があります。
これは「期限の利益喪失条項」に基づきます。
通常、住宅ローンは長期にわたって分割で返済する契約ですが、用途外使用が発覚した場合、金融機関は契約者が将来の分割返済の権利を失い、残りのローン全額を直ちに返済することを要求できるのです。
多くの借主にとって、高額な住宅ローンの一括返済は困難なため、マイホームを売却するか、他の借金を抱えることになるかもしれません。
最悪のケースでは自己破産に追い込まれることも考えられます。
とくにオーバーローンでは、物件の価値以上の金額を借りているため、売却してもローン残高を完済できない可能性が高くなります。

リスク②契約解除および違約金の請求

用途外使用が原因で契約が解除されると、担保としていた物件が金融機関に引き渡され、ローン返済に充てられることになります。
さらに、契約違反に伴う違約金が請求されるリスクも高いです。
違約金は契約時に定められた金額であり、住宅ローンの総返済額にくわえて支払わなければなりません。
そのため、住宅ローンのお金が余ったとしても、上記のリスクを考慮して用途以外の使用は避けるべきです。
オーバーローンの状態や余ったお金の使用に関して疑問がある場合は、迅速に金融機関に相談することが大切です。
余剰金が発生した場合、それをどう最適に活用するかについて、資金計画を見直しましょう。

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住宅ローンで余ったお金はどうする？対応方法について

前述のとおり、住宅ローンで余ったお金の扱いは慎重におこなう必要があります。
しかし、具体的にどうするべきなのか知りたいところでしょう。
住宅ローンで余ったお金は、以下の対応を取ることが大切です。

金融機関への連絡と確認

住宅ローンで余剰金が生じた場合、最初におこなうべきことは、すぐに金融機関に連絡し、状況を報告することです。
金融機関は、融資の際に借主の収入や返済能力、物件の価値などを検討し、それに基づいて融資額を決定します。
通常、物件の価値を超える融資はおこなわれないため、余剰金が発生した場合には、その処理方法について金融機関と相談し、その指示に従うことが重要です。
金融機関は、融資された資金が住宅購入などの指定された目的に適切に使われているかを確認する「資金トレース」をおこないます。
そのため、もし余剰金が発生していると判明した場合、その使用目的や処分方法について確認されることになります。
なお、余ったお金が10万円未満の場合は、そのまま普通預金に残しておいてもとくに問題ないでしょう。
10万円未満であれば「誤差」として捉えられるのが一般的です。

繰上げ返済を求められる

余ったお金に関しては、金融機関が繰上げ返済を勧める可能性が高いです。
繰上げ返済には、ローンの残高を減少させ、長期にわたる利息負担を軽減する効果があります。
ただし、金融機関や借り入れ条件によって繰上げ返済の可否や条件が異なるため、事前に詳細を確認することが重要です。
余剰金をどのように扱うかは、個々の返済計画や資金状況によって異なります。
なお、金融機関によっては100万円以下の繰上げ返済について、繰り上げ返済手数料がかかることもあるため、ご注意ください。

悪徳業者に注意する

一部の悪徳業者は、住宅ローンを用途外の消費（たとえば車の購入や家具の購入）に使用するよう誘導することがあります。
これらの行為は契約違反にあたり、重大な法的な問題を引き起こす可能性があります。
そのため、業者の誘導に乗る前に、ローン契約の規約をよく読み、住宅ローンの正しい使用方法を理解することが大切です。

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まとめ

オーバーローンとは、住宅購入の際に住宅購入価格よりも多額の融資を金融機関から受けることです。
住宅ローンの余ったお金を定められた用途以外に使うと、金融機関から一括返済を求められたり、契約解除されたりするリスクがあります。
住宅ローンの余ったお金をどうするべきか迷う場合、まずは金融機関に相談して指示を仰ぎましょう。