売却向けコラム

ご実家の相続などで取得した空き家の処分について、費用や手間を考えるとどの方法を選ぶべきかとお悩みではありませんか。
誰も住まない建物をそのまま放置してしまうと、固定資産税の負担が続くばかりか、老朽化による倒壊や特定空き家に指定されるリスクも生じるため、早めの対策が必要です。
本記事では、建物を解体して更地で売却する方法、建物を残して現状のまま売却する方法、そして無償を含む譲渡の3つについて、それぞれのメリットとデメリットを解説します。
ご自身が所有する空き家に最適な処分プランを見つけ、将来の不安をスムーズに解消したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家を更地で売却するメリットと注意点

空き家を処分する際、まず押さえるべき方法には主に更地にして売却する選択肢があります。
まずは、空き家を更地にして売却するメリットと注意点について解説していきます。

解体費用と補助金制度

空き家の解体費用は、建物の構造や広さ、前面道路の幅、重機の入りやすさによって変わります。
木造なら1坪あたり約3万〜5万円、30坪では90万〜150万円ほどが目安です。
ただし、塀や庭木の撤去、養生費、廃材処分費がくわわると総額が上がるため、見積もりの内訳を確認しておきましょう。
一方で、老朽化した空き家の解体に補助金を用意している自治体もあります。
補助額は費用の一部で、上限が決められているケースが多いため、着工前に窓口へ相談することが大切です。
申請条件や受付期間も自治体ごとに異なるため、早めに確認すると資金計画を立てやすくなります。

用途拡大で売りやすく

空き家を更地にすると、買主は新築住宅や駐車場など、土地の使い方を具体的に考えやすくなります。
古い建物の劣化状況を調べる手間が少なくなり、土地の形や日当たりも確認しやすいでしょう。
そのため、建築会社へ相談する際も計画を立てやすく、購入後の動きがスムーズになります。
また、雨漏りやシロアリ被害など、建物に関する不安を減らせる点もメリットです。
売主にとっても、換気や修繕といった管理の負担から離れられるため、売却後の予定を整理しやすくなります。
土地としての魅力を見せやすくなる点は、更地売却ならではの強みといえるでしょう。

税金負担や管理の注意

空き家を解体すると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税や都市計画税の負担が増える可能性があります。
とくに、200㎡以下の住宅用地は軽減幅が大きいため、更地にする時期には注意が必要です。
そのため、1月1日の課税基準日と売却予定を踏まえ、解体のタイミングを検討しましょう。
また、更地にしても雑草の処理や境界の確認は必要で、管理の手間が完全になくなるわけではありません。
無断駐車や不法投棄を防ぐには、柵や看板を設置するなどの対策も役立ちます。
なお、再建築不可の土地では解体後に新築できない場合があるため、事前に役所で確認しておきましょう。

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建物をそのまま残して売却する利点と課題

前章では、建物を解体する方法について述べましたが、費用をかけずに、そのまま売りたい方も多いのではないでしょうか。
ここでは、建物を残したまま売却するメリットと注意点について解説します。

古民家や建物改修の需要

立地や建物の雰囲気に魅力がある空き家は、建物を残したまま売却する方法も検討できます。
たとえば、駅や商業施設が近いエリアであれば、中古住宅を探す方に見てもらいやすいでしょう。
また、近年は購入費用を抑え、内装を自分好みに改修したい方も増えています。
古い建物でも、間取りや素材に味わいがあれば、リフォーム前提の買主にとって魅力になります。
さらに、太い梁や柱が残る古民家は、店舗や宿泊施設として活用される可能性もあるでしょう。
再建築不可の土地でも、建物を残すことで使い道を保てる場合があることも良い点です。

費用削減と価格の調整

建物を解体せずに売却する利点は、販売前に大きな解体費用を用意しなくて済む点です。
木造住宅でも解体費が100万円を超える場合があり、初期負担を抑えたい方には大きな意味があります。
また、建物が残っていれば住宅用地の特例が続き、売却期間中の固定資産税を抑えやすくなります。
一方で、築年数が古い建物は、建物価値より土地価格を中心に評価されることも少なくありません。
買主が修繕や解体を想定する場合は、その費用を踏まえた価格交渉になる可能性があります。
そのため、周辺相場と建物の状態を整理し、不動産会社と販売方針を決めておくことが大切です。

瑕疵リスクと事前対策

建物を残して売却する場合は、契約不適合責任への備えが重要になります。
これは、引渡した物件が契約内容と違っていた場合に、売主が責任を問われることがある仕組みです。
とくに、雨漏りや給排水管の不具合は、買主が気にしやすい部分といえるでしょう。
売却前に住宅診断をおこない、建物の状態を把握しておくと説明しやすくなります。
また、診断結果や不具合の有無を契約書に明記すれば、引渡し後の認識違いを防ぎやすくなります。
既存住宅売買瑕疵保険を活用できる場合は、買主の不安を和らげる材料にもなるでしょう。

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空き家を譲渡して手放すメリットと懸念点

ここまで、売却する方法を解説しましたが、無償で手放す譲渡という選択肢も、押さえておきましょう。
最後に、空き家を譲渡するメリットや注意点について解説していきます。

譲渡や寄付の仕組み等

空き家を手放す方法には、個人や法人への無償譲渡や自治体への寄付、空き家バンクの活用があります。
無償譲渡では、相手と条件を決めたうえで贈与契約書を作成し、所有権移転登記をおこなうのが一般的です。
その際、建物の写真や設備の状態を整理しておくと、相手も活用方法を考えやすくなります。
一方で、自治体への寄付は必ず受け入れられるわけではなく、公共目的で使えるかなどの審査があります。
また、空き家バンクを利用すれば、移住希望者など通常の売却とは異なる層に情報を届けられます。
譲渡先を探す際は、相手の利用目的と条件を確認しながら進めることが大切です。

維持負担から早期解放

譲渡を選ぶ大きな利点は、所有にともなう税金や管理の負担から離れられることです。
所有権が移れば、翌年以降の固定資産税や、都市計画税は新しい所有者が負担します。
また、換気や清掃、草刈りなどの定期的な管理を続ける必要もなくなるでしょう。
遠方に住んでいる方にとっては、交通費や管理委託費を抑えられることも良い点です。
さらに、台風や地震のあとに建物の状態を確認しに行く負担も減らせます。
将来の修繕費を抱え続けずに済むため、家計や相続後の整理を進めやすくなるでしょう。

隠れた費用やトラブル

無償譲渡であっても、引き取り手が見つかるとは限らない点に注意が必要です。
相手側には修繕費や解体費、将来の税金が発生するため、条件を慎重に確認する必要があります。
また、登録免許税や司法書士報酬、境界確認に必要な測量費などの負担者も決めておきましょう。
さらに、受け取る側に贈与税や不動産取得税がかかる場合もあります。
法人へ低い価格で渡すケースでは、渡す側に税金が発生する可能性もあるため注意しましょう。
後のトラブルを避けるには、費用負担や残置物の処分、契約不適合責任の扱いを契約書に明記することが大切です。

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まとめ

空き家を更地にして売却すると、買主の用途が広がり早期の売却を期待できますが、100万円規模の解体費用や固定資産税の負担増に注意が必要です。
建物を残したまま売却すれば、初期の解体費用を削減しつつ税金負担も抑えられますが、契約不適合責任を回避するための住宅診断や事前の条件調整が大切です。
自治体への寄付や無償譲渡は、税金や維持管理の負担から解放される利点がありますが、引渡し時の費用負担や贈与税などのトラブルを防ぐため慎重な契約が求められるでしょう。