売却向けコラム

所有している駐車場の売却を検討しているものの、具体的な進め方や最適な売り方が分からずお困りではありませんか。
駐車場はそのまま売るべきか、それとも宅地に用途変更してから売るべきかなど専門的な判断が求められるため、なかなか行動に移せず悩んでしまう方も多いでしょう。
本記事では、オーナーの目的に合わせた駐車場の売却方法をはじめ、スムーズに手放すための具体的な手続きの流れや、思わぬトラブルを防ぐための注意点について解説します。
現在お持ちの駐車場を少しでも条件良く売却し、次のステップへと安心して進みたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

駐車場を売却する2つの方法

駐車場を売却するには主に、そのまま売る方法と宅地化して売る方法があります。
まずは、それぞれの売却方法の特徴やメリット・デメリットについて解説していきます。

駐車場用地として売る場合

駐車場用地のまま売却する場合、買主は不動産投資家や、従業員用の駐車場を求める法人などです。
価格は周辺の取引事例だけでなく、賃料収入からも価値を判断する収益還元法も重視される特徴があります。
そのため、買主は購入価格に対する年間収入の割合である表面利回りや、管理費などを差し引いた実質利回りも確認するでしょう。
また、満車に近い状態が続き、相場に合った賃料で安定した収益を得ていれば、投資対象として評価されやすくなります。
一方、空き区画が多い場合などは収益性が価格に影響しますが、運営を継続する買主なら舗装や精算機を撤去せず、現状のまま引き渡せる点がメリットです。

宅地化して売却する場合

駐車場を宅地化して売却すると、注文住宅を建てたい個人から分譲住宅を計画する事業者まで、買主の幅を広げられます。
とくに住宅需要の高い地域では、駐車場用地より住宅用地としての価値を評価してもらいやすいでしょう。
ただし、月極利用者がいる場合は事前に解約を通知し、車両の移動と明け渡しを終えてから工事へ進む必要があります。
また、アスファルトの撤去や整地にくわえ、現況に応じて地目変更登記が必要となり、専門家へ依頼すれば費用も発生するのです。
さらに、売却前に境界確定測量をおこない、隣地所有者と土地の範囲や面積を確認しておけば、売買後の境界トラブル防止にもつながります。

目的別のおすすめ売却戦略

駐車場の売却方法は、手放す目的や希望時期、準備できる費用などを整理したうえで選ぶことが大切です。
たとえば、早めに現金化したい方や準備費用を抑えたい方には、駐車場用地のまま売る方法が向いています。
一方、時間や費用をかけられ、より高い売却額を目指したい方には、宅地化して更地として売る方法も選択肢になるでしょう。
また、住宅需要が高い地域なら、撤去費をかけても宅地として評価され、最終的な手取りが増える可能性があります。
ただし、地域によっては駐車場需要が強い場合もあるため、土地の広さや資金、売却希望時期まで不動産会社と整理し、条件に合う方法を比較すると安心です。

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駐車場売却の流れと手続きステップ

前章では駐車場の売却方法について述べましたが、具体的な手続きの進め方も気になりますよね。
ここでは、駐車場の査定から引渡しまでの売却の流れについて、詳しく解説していきます。

相場の調査と不動産査定

駐車場を売却する際は、まず周辺エリアの取引価格や公的な評価額を確認し、おおよその相場を把握しておきます。
参考になるのは、過去の不動産取引価格のほか、路線価や固定資産税評価額などの情報です。
一般に路線価は公示価格の8割程度、固定資産税評価額は7割程度が目安とされますが、実際の成約価格とは異なる点に注意しましょう。
そのため、相場感をつかんだうえで不動産会社へ査定を依頼し、提示された金額と根拠を比較することが大切です。
なお、査定額は売却価格を保証するものではないため、金額の高さだけでなく、近隣の成約事例や市場動向を丁寧に説明してくれる会社を選びましょう。

媒介契約の種類と選び方

査定を通じて依頼する不動産会社を決めたら、売却活動を任せるための媒介契約を結びます。
一般媒介契約は複数社へ依頼でき、ご自身で見つけた買主と契約する自己発見取引も可能です。
一方、専任媒介契約は依頼先が1社に限られますが、指定流通機構への登録や定期的な販売状況の報告が義務付けられています。
また、専属専任媒介契約は自己発見取引ができない代わりに、より短い登録期限と高い頻度での報告が求められる契約です。
そのため、買主層が限られやすい駐車場では、複数社へ広く任せるか、1社から手厚い販売活動を受けるかを考え、ご自身の希望に合う最適な媒介契約を慎重に選びましょう。

売買契約と引渡し完了

販売活動で買主が見つかったら、売買価格や引渡し時期を調整し、双方の合意後に売買契約を結びます。
契約時には、本人確認書類や実印、印鑑証明書、登記識別情報、固定資産税の納税通知書などを準備するのが一般的です。
また、境界が未確定なら土地家屋調査士へ依頼し、隣地所有者との立ち会いを経て境界確認書などを用意しておくと安心でしょう。
売却全体は3か月から6か月程度が目安で、契約後は残代金の決済と引渡し、司法書士による所有権移転登記へ進みます。
なお、市街化区域で2,000㎡以上など一定規模の土地を売買した場合、原則として買主は国土利用計画法に基づき、契約締結日から2週間以内に事後届出をする必要があります。

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駐車場売却時の注意点と問題を防ぐ対策

ここまで売却方法や流れを解説しましたが、失敗を防ぐための注意点もおさえておきましょう。
最後に、駐車場売却時の注意点と、問題の回避策について解説していきます。

発生する税金や各種費用

駐車場の売却で利益が出た場合は、所得税や住民税、復興特別所得税を含む譲渡所得税がかかるため、よく確認しましょう。
譲渡所得は売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算し、所有期間によって税率が変わります。
具体的には、売却年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら約39.63%、5年超なら約20.315%です。
また、取得費が分からない場合は売却代金の5%を概算取得費とできるため、購入時の契約書などが残っていないか探しておくと安心でしょう。
このほか、印紙税や仲介手数料、宅地化の撤去費や境界確定測量費などもあるので、売却前に手取り額まで試算することが大切です。

長期化を防ぐ早期売却策

駐車場は買主が限られやすいため、売却を長引かせないには、誰へ売るかを明確にすることが大切です。
たとえば、収益性を重視する投資家向けか、住宅用地を探す実需向けかによって、伝える情報や価格設定は変わります。
そのため、実需向けに売るなら舗装の撤去費なども考慮し、購入後の活用方法をイメージしやすい情報を提示すると良いでしょう。
また、隣地所有者へ購入を打診し、土地を一体利用することで形状や接道条件が改善できれば、関心を持ってもらえる可能性もあります。
最終的には、立地や需要に合った価格と販促方法を選び、不動産会社と販売方針を共有しておくことが早期売却への近道です。

既存契約の解除手順と対策

月極駐車場を更地にして売却する場合は、利用者との契約を終了し、車両を移動してもらう必要があります。
駐車場の賃貸借には原則として借地借家法が適用されないため、まず契約書の解約条件や予告期間を確認しましょう。
また、解約通知は郵送や手渡しでおこない、いつ、どのような内容を伝えたかを記録として残しておくと安心です。
万が一、契約終了後も車両が残っていても自己判断で処分せず、所有者への撤去催告など適切な手順を踏まなければなりません。
そのため、対応が難しい場合は弁護士へ相談するほか、利用者がいる状態での現況売却に対応できる事業者を探す方法も検討すると良いでしょう。

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まとめ

駐車場の売却方法にはそのまま売却するか宅地化して売却するかの2種類があり、ご自身の目的や予算、希望する時期に合わせて最適な手法を選ぶことが大切です。
売却手続きは周辺エリアの相場調査や不動産会社への査定依頼から始まり、媒介契約や売買契約を経て、全体でおおむね3か月から6か月程度で引渡しが完了します。
失敗を防ぐためには税金や撤去費用などを事前に試算し、計画的な契約解除手続きや買主に合わせた販売活動をおこなうことで、スムーズな早期売却が実現できるでしょう。