購入向けコラム

相場よりも安く購入できると話題の任意売却物件に興味はあるものの、具体的な探し方や購入に潜むリスクが分からずにお困りではありませんか。
魅力的な価格でマイホームを手に入れられる可能性がある一方で、一般的な不動産取引とは異なる特殊な手続きや注意点が多く、専門知識がないために一歩を踏み出せないというお気持ちはよくわかります。
本記事では、任意売却物件を購入するメリットとデメリットを詳しくお伝えするとともに、後悔しないための注意点や専門家を活用した効率的な探し方について解説します。
費用を抑えながらもご自身の希望に合う理想の不動産を安全に購入したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

任意売却物件を購入するメリット

任意売却物件を検討する上で、購入するメリットには主に価格面での魅力がある点をおさえるべきです。
まずは、任意売却物件を購入するメリットについて解説していきます。

市場価格より安く買える

任意売却は、住宅ローンの返済が難しくなった売主が、金融機関などの債権者から同意を得たうえで不動産を売却する方法です。
競売に進む前に売却代金を回収する目的があるため、周辺相場より10%から30%ほど低い価格で売り出されるケースがあります。
ただし、価格は不動産会社の査定額や物件の状態、債権者が見込む回収額などを踏まえて決められるため、必ず割安とは限らないでしょう。
そのため周辺の成約事例や築年数、立地条件などを比べ、価格に妥当性があるか確認することが大切になります。
購入後の修繕費や諸費用も含めて総額を把握すれば、予算内で購入できるかを判断しやすくなるはずです。

住宅ローンも利用できる

任意売却物件でも、買主が金融機関の審査基準を満たしていれば、一般的な中古住宅と同様に住宅ローンを利用できます。
審査では、年収や勤続年数などから見た返済能力にくわえ、万が一売却する場合に融資金を回収できるだけの担保価値があるかも確認されるでしょう。
また、決済時には売主側に設定されている抵当権を確実に抹消し、新たな抵当権を設定する手続きが必要です。
所有権移転と各種登記を同日に進められる体制が整っていれば、ローンを利用した購入も十分に検討できます。
ただし、審査や債権者との調整に時間がかかる場合もあるため、購入前からなるべく早めに金融機関へ相談しておくと安心です。

希少な物件に出会える

任意売却では、通常の売却市場ではなかなか見つからない駅近マンションや築浅の一戸建て、注文住宅などが出ることがあります。
返済事情を理由に手放すため、本来なら長く住み続ける予定だった条件の良い物件が市場に出るケースもあるでしょう。
また、近隣への配慮などから大々的に広告せず、任意売却を扱う不動産会社の顧客へ優先的に紹介される物件も少なくはありません。
そのため、希望するエリアや予算、間取り、築年数などを事前に整理して専門会社へ伝えておくことが大切です。
継続して情報提供を受けられる関係を作れば、一般公開前の物件を含めて希望に合う住まいと出会える可能性が高まります。

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任意売却物件のデメリット

前章では物件を購入するメリットについて述べましたが、実際の取引におけるリスクも気になりますよね。
ここでは、任意売却物件を購入する際のデメリットについて解説します。

購入価格の減額は難しい

任意売却では、売主だけの判断で販売価格を決められず、抵当権を持つ金融機関など債権者の同意が必要です。
債権者は融資金をできるだけ回収するため、不動産会社の査定結果などをもとに売却を認める価格の基準を設けています。
そのため買主が大幅な値下げを求めると返済への配分額が減り、債権者から同意を得られないことがあるでしょう。
ただし、提示価格が適正かどうかは、周辺の成約事例や築年数、建物の状態などと比べて確認が可能です。
相場より安いという理由だけで判断せず、不動産会社に査定根拠を必ず確認し、諸費用と修繕費も含めて価格と物件条件のバランスを見極めることが重要になります。

購入までに時間がかかる

任意売却では、購入の申し込み後に複数の債権者へ売却代金の配分案を示し、抵当権抹消への同意を得る必要があります。
関係者が多いほど調整に時間もかかりやすく、金融機関内部の決裁もあるため、申し込みから決済まで3か月から半年ほど要するケースもあるでしょう。
そのため、一般的な中古住宅と同じ感覚で入居日を決めると、予定どおりには進まない可能性があります。
また、住宅ローンの審査結果には有効期間が設けられていることもあるため、仲介会社と進捗をこまめに共有することが大切です。
引っ越し時期には余裕を持ち、必要に応じて金融機関とも連携すれば、落ち着いて手続きを進めやすくなります。

契約不適合責任が免責

任意売却では、売主の資金事情などから契約不適合責任を免責とし、現状のまま物件を引渡す条件で契約するケースが多くあります。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる不具合が見つかった際に、売主へ修繕や損害賠償などを求められる仕組みです。
ただし、免責特約があると、購入後に雨漏りや設備故障が発覚しても、買主が修繕費を負担する可能性が高まるでしょう。
そのため契約前に建築士などによる建物状況調査を利用し、目に見えない劣化や不具合の有無を確認しておくことが重要になります。
さらに、利用できる保険の有無も確かめ、想定される修繕費は余裕を持って購入予算に含めておくと安心です。

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任意売却物件の効率的な探し方

ここまで購入時の注意点などを解説しましたが、実際の物件の探し方についてもおさえておきましょう。
最後に、専門家やサイトを活用した物件の探し方について解説していきます。

専門の不動産会社を探す

任意売却物件を探す際は、一般的な仲介実績だけでなく、債権者との調整や任意売却の成約経験が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。
公式サイトで専門部署や解決事例を確認すると、任意売却に関する知識や対応力を判断する材料になるでしょう。
また問い合わせ時には債権者から価格の同意を得ているか、今後どのような手続きが必要かを尋ねると状況を把握しやすくなります。
契約不適合責任の免責など、買主に影響する条件をわかりやすく説明してくれるかも重要な確認ポイントです。
そして、手続きの流れや予定を時系列で示し、質問へ丁寧に答えてくれる会社なら、複雑な取引も進めやすくなるでしょう。

法律の専門家に相談する

任意売却物件には抵当権や差押えがある場合もあるため、司法書士に権利関係を確認してもらうと安心です。
司法書士は、既存の抵当権を抹消しながら所有権を買主へ移し、住宅ローンを使う場合は新たな抵当権を設定する登記も支援してくれます。
また占有や境界など法律上の問題が絡むケースでは、必要に応じて弁護士へ相談する方法もあるでしょう。
専門家へ依頼する際は、任意売却の実務経験があるかだけでなく、報酬や登録免許税など必要な費用を事前に確認することが大切です。
そのうえで、専門用語をかみ砕いて説明し、疑問点に丁寧に対応してくれる専門家を選ぶと、安心して購入手続きを進められます。

専用サイトを活用する

任意売却物件は、不動産情報サイトで任意売却と明記されないこともあるため、備考欄や特記事項まで、確認することも大切です。
債権者の同意が必要、契約不適合責任免責などの記載があれば、通常の売買とは異なる条件が設定されている可能性があるでしょう。
また、任意売却を扱う不動産会社の会員登録や新着通知を利用すると、一般公開前の情報も受け取れる場合があります。
さらに、希望する予算やエリア、物件種別を仲介会社へ共有し、業者間の流通情報からも探してもらうと効率的です。
複数の情報源を並行して活用し、条件に合う物件を比較できる状態を整えておけば、購入候補も見つけやすくなります。

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まとめ

任意売却物件は相場より10%から30%ほど安く購入できる可能性があり、住宅ローンの利用や希少な優良物件に出会える点が大きな魅力です。
しかし購入価格の大幅な値下げは難しく、引渡しまでに3か月以上の時間がかかる点や、修繕費が自己負担になる免責特約には注意が必要です。
理想の物件を安全に見つけるためには、任意売却の経験が豊富な不動産会社や法律の専門家を頼り、専用サイトなどを上手に活用すると良いでしょう。