売却向けコラム

空き家を所有していると、毎年の固定資産税の支払いが負担に感じますよね。
実は、空き家は放置していると固定資産税が6倍になる可能性があります。
本記事では、空き家の固定資産税が増税される理由や固定資産税が6倍になる流れ、増税を回避する対策について解説します。

空き家を放置していると固定資産税が6倍も増税される？

不動産の固定資産税は、自治体が定めた不動産の価値に基づいて計算されます。
住宅については、住宅用地の特例により、一定の面積について土地の固定資産税が6分の1に減額されます。
しかし、空き家の管理状態によっては特例の適用外になり、固定資産税が通常の最大6倍（実質的には約4.2倍）になることがあるのです。
以下では、その背景と具体的な計算方法について詳しくご説明します。

固定資産税の特例とは？

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している方が課税される税金です。
税率は基本的に1.4%とされていますが、地域によって異なることがあります。
住宅が建っている土地には、税額を軽減する特例措置が設けられています。
たとえば、土地が200㎡以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税評価額の1/6に税率をかけた金額が税額となります。
具体的には、土地の評価額が3,000万円の場合、税額は「3,000万円×1/6×1.4％＝7万円」となります。
ただし、この特例が適用されない場合、同じ評価額の税金は通常の税率により算出され、その場合の税額は42万円となります。
特例の有無で生じる税額の差は大きいことに注意してください。
また、土地が200㎡を超える場合は、その超過分については一般住宅用地と見なされ、固定資産税評価額が1/3まで減税されます。

「空家等対策特別措置法」で特例の適用外に

上記の固定資産税の特例が適用外になるのは、「空家等対策特別措置法」に基づき、特定空家に指定された場合です。
「空家等対策特別措置法」が制定された背景には、放置された空き家が増加している問題があります。
これにより、周辺環境に悪影響を及ぼすことが懸念され、特定の条件を満たす空き家については、住宅用地の特例の適用外とされ、固定資産税が増税されるようになりました。
特定空家に指定される条件は以下のとおりです。

●倒壊など著しく保安上危険となる恐れがある
●アスベスト飛散やゴミの異臭など、衛生上著しく有害となるおそれがある
●放置により周辺の景観まで著しく損なわれる
●木の枝の越境など、空き家周辺の生活環境の保全のために対処が必要な状態にある

また、2023年には法改正がおこなわれ、特定空家だけでなく「管理不全空家」に対しても固定資産税の特例適用外となり、増税されることになりました。
管理不全空家とは、放置された状態が続くと社会的な問題を引き起こす可能性のある空き家であり、特定空家に指定される可能性があります。
管理不全空家の条件は以下のとおりです。

●壁や窓の一部が腐食・破損し、落下の恐れがある
●雑草や枯れ草が管理されておらず、病害虫などが発生する可能性がある
●敷地内にゴミなどが散乱し、放置されている状態にある

これらの空き家は、行政から改善を求められますが、対応されない場合は特例措置の対象外となり、結果的に固定資産税が増税されるのです。

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空き家の固定資産税が6倍になる流れとは？

では、実際にいつから固定資産税が特例の適用対象外になり、6倍（実質約4.2倍）に増税されるのか、気になりますよね。
空き家が「管理不全空家」や「特定空家」として指定された際に、固定資産税が増税されるまでの流れは、以下のとおりです。

①指定

空き家が放置され、地域の安全や美観に影響を及ぼす恐れがある場合、地方自治体によって「管理不全空家」または「特定空家」として指定されます。
この指定は、前述のとおり、空き家が一定の基準に達していないと判断された時におこなわれます。

②助言・指導

特定空家または管理不全空家に指定後、次に、所有者に対して空き家の状態を改善するための助言や指導がおこなわれる流れです。
この段階では、草木の剪定や不要物の撤去、建物の修繕など、具体的な改善策が提案されることが一般的です。
助言・指導を受けた時点で適切な対応をおこない、空き家の状態が改善されれば、指定は解除される可能性があります。

③勧告

行政から助言や指導を受けたにもかかわらず、空き家の状態が改善されない場合、次に「勧告」がおこなわれます。
勧告を受けたあと、特定の期間内に改善がない場合、固定資産税が増税される流れです。
つまり、固定資産税が6倍に増税されるのは「勧告」を受けてからです。
勧告を受けた翌年から、特例措置が適用されず、固定資産税が増税されます。
固定資産税は毎年1月1日を基準日として計算されるため、その日までに空き家の状態が改善されず、指定が解除されなければ、増税された税額での支払いが必要です。

④命令

勧告に適切に応じない場合、次に「命令」が発令されます。
命令は法的な強制力を有し、これに従わない場合には罰則が科せられる可能性があります。
命令に従わないと、過料が課せられたり、最終的には行政代執行によって空き家が強制的に解体されたりすることがありますので、ご留意ください。
なお、行政代執行が実施された場合、発生した費用は所有者に後から請求されることとなります。
管理不全空家や特定空家として指定された場合、行政からの助言・指導に敏感に耳を傾け、迅速に対応することが肝要です。
初期段階での適切な対応により、固定資産税の増税を回避することが可能です。

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空き家の固定資産税が6倍に増税されないための対策とは？

空き家はただでさえ管理費や維持費がかかるため、固定資産税の増税は回避したいところでしょう。
最後に、固定資産税の増税を避けるために、空き家の所有者が取ることができる対策を3つ解説します。

対策①空き家を改善する

空き家が「特定空家」や「管理不全空家」として指定された場合、行政からの助言や指導に従い、適切に空き家の状態を改善することが肝要です。
これにより、空き家の指定を解除し、固定資産税の増税を防ぐことが可能です。
たとえば、木の枝が敷地外にはみ出している場合は枝の剪定作業をおこない、窓が割れている場合は窓ガラスを交換するなどが挙げられます。
費用は発生しますが、空き家を放置して税金が増加するリスクを考慮すれば、指定される前に気づいて早期に対応することがおすすめです。

対策②空き家を売却する

空き家の管理や維持が困難な場合は、そのまま売却する選択肢も検討できます。
売却すれば、固定資産税の負担や管理の手間から解放されます。
空き家がマイホームの場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すると、最大3,000万円までの特別控除が適用され、譲渡所得が軽減されます。
相続空き家にも3,000万円の特別控除の特例が存在します。
ただし、特例の適用には一定の条件があるため、詳細は国税庁のホームページでご確認ください。
空き家の売却を検討しているが売却の可否に不安がある場合は、まず不動産会社に相談することが重要です。
一部の不動産会社では、直接買い取るサービスも提供しています。

対策③空き家を解体してからの売却・活用

空き家が老朽化している場合、解体してから売却したり、別の用途で活用することが一つの手段です。
更地にすると、売却がスムーズに進む可能性があります。
駐車場や資材置き場などの用途で貸し出し、収益を得ることも可能です。
ただし、解体には費用がかかることや、更地にしたことによって固定資産税の特例が適用されない場合もありますので、売却や活用の前に不動産会社とよく相談することが重要です。
ご自身の状況や空き家の状態、将来の計画を考えたうえで、対策方法を選びましょう。

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まとめ

空き家は放置していると特定空家や管理不全空家に指定され、固定資産税が6倍（実質約4.2倍）に増税される可能性があります。
行政から勧告を受けても改善しなかった場合に住宅用地の特例の適用外となり、結果的に固定資産税が増税となる流れです。
増税を回避するには、空き家の状態の改善や売却、解体などの対策があります。