売却向けコラム

新築を建てたばかりのタイミングで離婚を検討することになり、家を売るべきか住み続けるべきか悩んでいませんか。
住宅ローンや登記名義、財産分与が関係するため、感情だけで決めてしまうと、あとから金銭面や法的な問題が生じるおそれがあります。
本記事では、離婚して建てたばかりの家を売却する流れや住み続けるための条件、押さえておきたい法的・金銭的注意点について解説します。
新築物件を購入した直後の離婚手続きにおいて、財産分与や家の処分に関する不安や疑問をスムーズに解消したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

離婚後に建てたばかりの家を売却する手順

新築を手放す際におさえるべきポイントには、主に住宅ローンの状況確認と売却方法があります。
まずは、離婚して建てたばかりの家を売却する手順について、解説していきます。

残債と売却額の試算方法

新築から間もない家でも、一度入居すれば中古物件として扱われ、購入時より売却額が下がることがあります。
そのため、売却を考える際は、金融機関の残高証明書や返済予定表で現在のローン残債を確認しましょう。
次に、見込売却額から仲介手数料や登記費用などの諸費用を差し引き、手元に残る金額を整理します。
売却後に資金が残る状態は「アンダーローン」、売却代金だけで完済できない状態は「オーバーローン」と呼びます。
まずは、残債と売却後の手取りを照らし合わせ、夫婦で無理のない方向性を確認しておくことが大切です。

財産分与と公平な配分

売却後に現金が残る場合は、財産分与として夫婦でどのように分けるかを、早めに話し合っておくことが大切です。
財産分与とは、結婚生活のなかで築いた財産を分ける仕組みで、基本的には半分ずつに分ける考え方が一般的です。
家を売却する際は、売却代金からローン残債や諸費用を差し引き、残った金額を配分する流れになります。
現金化してから分けると、家の価値をめぐる認識のズレが起こりにくく、新生活の資金計画も立てやすくなります。
ただし、頭金の負担割合や登記上の持分が異なる場合は、配分の基準を事前に決めておくことが必要です。
また、共有名義の家は名義人全員の同意が必要になるため、離婚前から話し合った内容を書面に残しておきましょう。

任意売却と交渉のコツ

売却代金だけでローンを完済できない場合は、「任意売却」という方法を検討することになります。
任意売却とは、金融機関の同意を得たうえで抵当権を外し、一般の市場で家を売却する手続きです。
金融機関に相談する際は、競売よりも一般市場で売るほうが回収額を見込めることを、査定書などで説明しましょう。
あわせて、売出価格の根拠や返済の見通しを整理して伝えると、金融機関との話し合いも進めやすくなります。
また、任意売却に詳しい不動産会社へ早めに相談すれば、必要書類の準備や窓口対応も整理しやすくなるでしょう。

▼この記事も読まれています
オーナーチェンジ物件は売却しにくい？売却価格の調べ方や成功の秘訣を解説

離婚後も新築の家に住み続けるための条件

前章では、家を売却する手順について述べましたが、今の家へそのまま住み続けたい方も多いですよね。
ここでは、建てたばかりの家に、離婚後も住み続けるための条件と手続きについて解説します。

名義不一致による注意点

離婚後も家に住み続ける場合は、まず登記名義と住宅ローン名義が誰になっているかを確認しましょう。
登記名義は家の所有者、住宅ローン名義は返済義務を負う方を示すため、混同しないことが大切です。
たとえば、夫名義のローンが残ったまま妻が住み続ける場合、金融機関から契約内容の確認を求められることがあります。
住宅ローンは契約者本人が住む前提で審査されるため、返済中の名義変更は簡単に認められません。
そのため、所有権の移転を急ぐよりも、返済計画と居住の形を先に整理しておく必要があります。

居住を続けるための方法

離婚後も家に住み続ける方法として、名義人がローンを返済しながら元配偶者が住む形が考えられます。
ただし、口約束のままでは家賃や退去時期をめぐって、あとから意見が分かれるかもしれません。
そのため、住み続ける条件を整理する際は、賃貸借契約として書面に残す方法もあります。
書面には、家賃の有無や支払日、退去時期、固定資産税や修繕費の負担割合などを記載しましょう。
また、一定の条件に合う場合は、配偶者の住む権利を守る配偶者居住権も選択肢の1つです。
なお、家庭ごとに適した形は異なるため、離婚協議書を作成しながら、無理のない居住方法を決めておきましょう。

団体信用生命保険などのリスク

ローン名義人と実際に住む方が異なる場合は、団体信用生命保険の契約内容も確認しておきましょう。
団体信用生命保険とは、ローン契約者に万が一のことがあった際、残債の返済に備える保険です。
ただし、保険の対象は基本的にローン契約者であり、住み続ける方とは異なる場合があります。
また、名義人が住んでいない状態が住宅ローンの契約条件に合わないと、金融機関から確認を求められる可能性があります。
状況によっては、分割返済を続ける権利に影響するおそれもあるため、毎月返済していれば安心とはいえません。
離婚後も家に住み続ける場合は、事前に金融機関へ事情を伝え、必要な手続きを確認しておきましょう。

▼この記事も読まれています
購入申込書とは？不動産を売却する前に知っておきたい見方や注意点を解説

新築ですぐ離婚する際の注意点

ここまで、家を売却する場合と住み続ける場合の方法を解説しましたが、後々のトラブルを防ぐためのリスクもおさえておきましょう。
最後に、新築を建ててすぐ離婚する場合の、法的・金銭的な注意点について解説していきます。

公正証書に盛り込む項目

離婚後の家の扱いを口約束のまま進めると、あとから認識の違いが生じることがあります。
そのため、離婚協議書や公正証書には、家の所有割合やローンの負担割合を具体的に記載しましょう。
売却する時期や諸費用の分け方、支払いの期日や振込先なども決めておくと、手続きが進めやすくなります。
公正証書は公証人が内容を確認して作成するため、お金に関する約束を明確に残しやすい文書です。
また、二世帯住宅などで面積に応じて分ける場合は、対象となる範囲や計算方法も書面に残しておく必要があります。
連帯保証人や連帯債務者の有無も確認し、離婚後の負担があいまいにならないよう、整理しておきましょう。

連帯保証解除のハードル

住宅ローンで連帯保証人や連帯債務者になっている場合、離婚しても自動的に責任がなくなるわけではありません。
連帯保証は主な債務者の返済を支える約束で、連帯債務は複数人が同じ返済義務を負う仕組みです。
これらの責任を外すには、金融機関の審査を受け、承諾を得る必要があります。
審査では、残る債務者の収入や返済能力、代わりの担保の有無などが確認されます。
また、ローンの借り換え手数料や保証料などがかかることもあるため、費用面も見込んでおきましょう。
解除が難しい場合は、家の売却や借り換えも含めて、無理のない方法を検討することが大切です。

税金や養育費などの影響

家を売却して利益が出た場合は「譲渡所得税」、所有権を無償に近い形で移す場合は「贈与税」がかかることがあります。
譲渡所得税は、売却で得た利益から、購入時の費用や諸経費などを差し引いて計算される税金です。
ただし、離婚に伴う財産分与として妥当な範囲であれば、贈与税とは別に扱われる場合もあります。
なお、税金の特例や控除を使えるかどうかで負担が変わるため、売却時期を決める前に必要書類を整理しておきましょう。
また、子どもの養育費や新生活の住居費が重なる時期は、家を手放した後の資金繰りにも注意が必要です。
税金と毎月の生活費をまとめて確認し、売却するか住み続けるかを無理のない形で決めましょう。

▼この記事も読まれています
不動産買取でよくあるトラブル！トラブル解決策と回避方法を解説

まとめ

離婚後に家を売却する際は、ローン残債と査定額を比べ、必要に応じて財産分与や任意売却を進めることが基本です。
新築の家に住み続ける場合は、所有者とローン名義の不一致によるリスクを避けるため、金融機関へ相談して居住計画を整えましょう。
将来の金銭トラブルを防ぐには、財産分与や連帯保証の条件を公正証書に残し、税金を含めた資金計画を立てておくことが大切です。