売却向けコラム

不動産を売りに出したときは、購入希望者から「購入申込書」が届きます。
しかし、初めて不動産を売却する方は、購入申込書が届いてもどこをチェックすれば良いのか迷うでしょう。
この記事では、そもそも購入申込書とはなにか、購入申込書の見方や記載項目、注意点について解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産の売却前に知りたい！購入申込書とは？

不動産会社に仲介を依頼して、売却したい物件を広告に出したときは、広告を見た購入希望者から購入申込書が届きます。
購入申込書とは、購入希望者が売主に対して「物件を購入したい」という意思表示をした書類です。
そのため、購入申込書が届いたからといって売買契約が成立するわけではなく、購入申込をキャンセルされる可能性もあります。
そのため、売主は購入申込書が届いてもすぐに取引が成立するわけではないことを認識しておくことが大切です。
購入申込書が届く前後の流れは以下のとおりです。

●不動産会社に売却査定を出す
●不動産会社と媒介契約を締結する
●売却する物件の広告を出す
●購入申込書が届く
●売買契約を締結・不動産の引き渡し

不動産を売却する際は、まずは不動産会社に査定を依頼、適正な売出価格を決めます。
次に、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結び、不動産会社を通じてインターネットやチラシなどで売却する物件の広告を出します。
そして、広告を見た購入希望者から購入申込書が届く流れです。
購入申込書が届く前に、物件の内覧を希望されることもあります。
売主は購入申込書を確認し、不動産会社を通じて購入希望者と売買条件の交渉などを進めます。
双方が合意できる条件が決まったあとは、不動産会社立会いのもと買主と売買契約を締結し、売買代金の決済日に不動産を引き渡して取引が終了です。
なお、購入申し込みを受ける際は、一般的に5万円～10万円ほどの購入申込金を希望者から受け取ります。
しかし、購入希望者が申し込みをキャンセルした場合は、購入申込金の返金が必要となるため、ご注意ください。
また、不動産会社によっては購入申込書のことを「買付申込書」や「買付証明書」と呼ぶこともありますが、意味合いは同じです。

不動産の売却前に知りたい！購入申込書の見方と記載項目

では具体的に、購入申込書にはどのようなことが記載されているのかも気になるところでしょう。
主な記載項目と見方は、以下のとおりです。

①売買価格の見方

購入申込書には、買主側が希望する売買価格が記載されています。
たとえば、5,000万円の売出価格に対して売買価格欄に4,500万円と記入されている場合は、値下げ交渉を持ちかけられているということになります。
値下げ交渉に応じるかどうかは売主の自由ですが、返事を待たせると申し込みをキャンセルされる可能性があるため、状況に合わせて慎重な判断が必要です。

②手付金の見方

手付金とは、売買契約時に買主から売主に支払われる購入代金の一部です。
買主が手付金を支払って売買契約を締結した場合、定めた期間内であれば買主は手付金を放棄することで一方的に売買契約を解除できます。
また、売主も預かった手付金の倍額を買主に支払うことで売買契約の解除が可能です。
購入申込書には、買主側が希望する手付金の額が記載されています。
なお、手付金の相場は売買価格の5%～10%ほどになり、相場を目安に判断すると良いでしょう。

③購入希望日の見方

売買契約日は売主と買主の交渉で決まりますが、購入申込書にも買主が希望する日が記載されています。
あくまで希望日のため、交渉して日程調整することも可能です。
一般的には、購入申し込みから1週間後に設定することが多いです。

④引渡し日の見方

買主側が希望する物件の引渡し日は、一般的に売買契約日から2～3か月になります。
売買契約日から数か月を要するのは、住宅ローンの手続きが必要となるからです。
また、売主側も自宅を売却する場合は、売買契約後～引渡し日までの間に引っ越しの手配や住宅ローンの完済手続きなどが必要となるでしょう。
なお、買主側が希望する引渡し日が半年以上など長い場合は、理由を確認したほうが良いです。

⑤住宅ローンの借入予定額の見方

居住用の不動産を売却する場合、買主側は住宅ローンを利用して購入するケースが多いです。
そのため、購入申込書には住宅ローンの借入予定額の記載欄もあります。
買主側は、購入申込書の提出と同時進行で住宅ローンの事前審査をおこない、事前審査の通過後に売買契約を締結するのが一般的です。
住宅ローンの審査に通らなかった場合は白紙解約となる可能性もあるため、売主は「住宅ローンの借入額が大きくないか」を確認すると良いでしょう。

⑥特記事項の見方

最後に特記事項として、買主側が希望する条件や特約の有無などが記載されます。
たとえば「現在の住居が何日までに売れなかった場合は契約を解除したい」や「住宅ローンの審査に落ちた場合は白紙解約をしたい」などの希望がかかれます。

不動産の売却前に知りたい！購入申込書の注意点とは？

購入申込書は、売買契約の条件を有利に交渉するうえで重要な書類になります。
そのため、事前に注意点を知っておくことが大切です。
購入申込書の主な注意点とチェックポイントは、以下のとおりです。

注意点①購入希望額

買主側が希望する売買価格があまりにも売出価格より低い場合は、注意が必要です。
そのような買主は、売主側が希望価格を提示して交渉しても譲らない可能性があるからです。
たとえば、査定価格よりも10％も低い価格だった場合は、交渉しても上手くいかない可能性が高いでしょう。
値下げ交渉に応じる場合も、購入希望額が妥当な価格かどうかはしっかりと確認するのが大切です。

注意点②手付金の金額

手付金の金額が相場よりも低い場合は、購入申し込みをキャンセルされる可能性が高いため、注意が必要です。
たとえば、手付金の金額が売買価格の5%以下だった場合は相場よりも低いため、キャンセルされる可能性を考慮したうえで交渉したほうが良いです。
なお、マンションの売買の場合、手付金の目安は売買価格の10%になります。

注意点③購入希望日

購入申込日から購入希望日までの期間が長い場合も、キャンセルされる可能性が高いためご注意ください。
目安としては、速くても申込日から10日以内、遅くとも2週間以内には売買契約日を定めたほうが良いです。
ただし、買主がホームインスペクション（住宅診断）を希望している場合は、購入希望日が長くなることもあります。

注意点④引渡し予定日

売主が住んでいる自宅を売却する場合は、引渡し予定日も重要なポイントです。
住み替えで不動産売却をする場合は、新居への入居日も考慮して買主と交渉する必要があるでしょう。
双方が損をすることがないように、引渡し日は事前にしっかりと話し合っておくことが大切です。

注意点⑤特約や諸条件

特記事項に、買主が希望する特約や諸条件が記載されている場合は、売主に不利な内容ではないかもしっかりと確認しましょう。
たとえば、買主が買い替え特約を希望している場合は、買主が新居を売却できなかったときは、契約が破棄されるリスクがあります。
また、後の契約トラブルを防ぐためにも、買主の要求にどこまで応じられるか慎重に検討してから交渉を進めると良いでしょう。

まとめ

購入申込書は、買主が売主に対して物件を購入したい旨を意思表示する書類のことです。
購入申込書には、買主が希望する売買価格や購入希望日などが記載されており、申込書の内容をもとに売買条件を交渉する流れになります。
交渉を有利に進めるためにも、購入希望額や契約日、諸条件などにご注意ください。
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