売却向けコラム

入居者がいる状態のオーナーチェンジ物件の売却は、なかなかスムーズに進まないことが多いです。
この記事では、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由や売却価格の調べ方、オーナーチェンジ物件の売却を成功させるコツについて解説します。
オーナーチェンジ物件の売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由とは？

オーナーチェンジ物件は通常の物件に比べて売りにくく、価格も割安になる傾向にあります。
売却しにくい理由は、大きく分けて以下の4つです。

理由①買主が投資家に限定される

買主が投資家に限定される点が、オーナーチェンジ物件が売却しにくい理由の1つです。
通常の不動産物件の場合、居住目的で購入する一般個人の買主は多く存在します。
しかしオーナーチェンジ物件の買主は、賃貸経営を志す投資家など、一定の特定層に限られてしまいます。
これにより、一般的な不動産物件と比べ、買主の需要が少なくなり、オーナーチェンジ物件の売却が困難になってしまうのです。

理由②住宅ローンを組めない

オーナーチェンジ物件は、住宅ローンを組んで購入することができません。
オーナーチェンジ物件は収益物件として分類されるため、住宅ローンの対象外となるからです。
そのため、オーナーチェンジ物件の買主は現金での一括払いか、高金利の物件投資用ローンを使う以外に選択肢がありません。
そのことにより買主は、一般的な不動産を購入するよりもハードルが上がります。
そのため、オーナーチェンジ物件は、資金力に優れた買主や、高い金利のローンで購入できる買主に限られてしまいます。

理由③内覧ができない

不動産の売買は、購入希望者が実際に物件を訪れて建物の状態や室内を確認する「内覧」が購入の決め手となることが多いです。
その点、オーナーチェンジ物件は入居者がいる部屋での内覧ができません。
内覧ができないと室内の状態が確認できないため、買主にとっては不安要素となり、売却しにくい理由になります。

理由④入居率が低い

アパート1棟やマンション1棟など、入居者はいるが全体の入居率が低いオーナーチェンジ物件は、賃貸収入があまり得られないため売却しにくいです。
せっかく賃貸物件を購入したのに空室が多いとなると、賃貸収入が得られないうえに経費ばかりがかかり、赤字になる恐れがあるからです。
そのため、入居率の低いオーナーチェンジ物件は通常の物件よりも売れにくい傾向があります。

オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方とは？

オーナーチェンジ物件の売却価格の調べ方は、以下の3種類になります。

●直接還元法
●DCF法
●不動産会社の査定

それぞれの調べ方の詳細は、以下のとおりです。

①直接還元法で売却価格を調べる

「直接還元法」という手法は、賃貸物件における収益と利回りから売却価格を算出する方法です。
直接還元法を用いた売却価格の調べ方は、一般的に不動産買取において使用されています。
直接還元法による計算式は以下のとおりです。

売却価格 = 1年間の純収益 ÷ 還元利回り
「純収益」とは、賃貸物件から得られる収入から経費を差し引いた正味の利益のことです。
「還元利回り」とは、投資利回りのことを指します。
直接還元法を用いてオーナーチェンジ物件の売却価格を算出することができます。
たとえば、以下のような条件で計算してみましょう。

●1年間の収益：100万円
●経費：20万円
●還元利回り：5％

上記の条件を用いた計算式は以下のとおりです。

(100万円-20万円)÷0.05 = 1,600万円
上記の場合、オーナーチェンジ物件の売却価格は1,600万円になります。

②DCF法で売却価格を調べる

2つ目の手法は、今後得られるであろう収益や売却価格を現在の価値に換算して計算するDCF法です。
DCF法とは、Discounted Cash Flow（ディスカウンテッド・キャッシュフロー）の略語で、割引現金収支法とも呼ばれます。
未来予測されるキャッシュフロー（資金の流れ）を現在の価値に変換して、不動産市場でのより正確な売却価格を算出する方法です。
DCF法は、将来の空室リスクや家賃の低下率も考慮に入れて、より正確な売却価格を見積もることができます。
DCF法の計算式は、年間収入を(1+割引率)で割り、さらに(1+割引率)の累乗を足し合わせた後、保有年数であるn乗をおこない、不動産売却価格を算出します。
たとえば、保有年数が5年だとしたら、n=5です。
ただし、DCF法は計算が複雑であり、慣れていない方にはわかりにくいため、不動産会社などの専門家に依頼して計算するのがおすすめです。

③不動産会社の査定で売却価格を調べる

もっとも、正確性の高い売却価格の調べ方は、不動産会社の査定になります。
不動産会社の査定は、前述の直接還元法およびDCF法を加味した上で物件の売却価格の予想を立てるからです。
さらに、オーナーチェンジ物件の立地、築年数や入居率なども見て総合的に物件の価値を評価するため、より的確な売却価格を見積もります。
不動産会社の査定は、基本的に無料です。
ぜひ、お気軽にご相談ください。

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法とは？

オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法は、以下の3つです。

成功させる方法①空室改善

オーナーチェンジ物件を高値で売却するためには、空室を改善することが重要です。
しかし、経営状況が悪化してから売却を計画する方もいらっしゃるかもしれません。
このような場合には、次のような空室対策が有効です。

●入居率の高い管理会社に変更する
●適正な賃料設定に見直す
●現在の入居者に無料で契約更新を提案する

賃貸物件の管理業務を任せている方でも、管理会社の尽力不足が原因で入居率が低下するケースも考えられます。
したがって、他の管理会社に相談して、その会社がどのような入居率を維持しているか、また管理力に関しても調査することをおすすめします。
また、周辺の同様の賃貸物件に比べて、賃料が高すぎる場合も入居者が集まりにくくなる原因です。
そのため、適切な賃料設定の見直しや、その地域の賃料相場を調べて参考にすることが求められます。

成功させる方法②更新料を無料にする

賃貸借契約の更新期間が迫っている入居者に対しては、更新料を無料化することで退去を回避することができます。
オーナーチェンジ物件の購入希望者にとって、入居者の退去によって家賃収入の減少が起こることは不安要素の1つです。
そのため、賃貸借契約の更新料を無料にして入居者の契約更新を確約することが肝要です。
通常、賃貸物件の更新手続きの通知は1〜3か月前におこないます。
入居者が近い将来に更新期間を迎える場合は、早急に入居者に更新料の無料化を伝えましょう。

成功させる方法③メリットを伝える

オーナーチェンジ物件には、2つの主要なメリットがあります。
まず第一に、買主はオーナーチェンジ物件を購入後すぐに賃料収入が入ってくる点です。
投資家としては、入居者がいる物件は収入の予測が可能であり、計画を立てやすいため安心です。
また、ローンを利用して購入する場合は、賃料収入があることで返済計画も立てやすいため、買主にとっても魅力的でしょう。
第二に、売却価格が安い点です。
ファミリー向けのオーナーチェンジ物件は、同じマンションにある居住用物件よりも安い価格で買えます。
売却価格が安くなる理由は、オーナーチェンジ物件は居住用として利用できないためです。
物件によっては、居住用物件よりも売却価格が5％前後安くなります。
買主にとってお買い得である旨を伝えると、売却が成功するでしょう。

まとめ

オーナーチェンジ物件は、買主が投資家に限定され、住宅ローンを組んで購入ができないなどの理由で売却しにくいです。
売却価格の調べ方は3種類ありますが、自分で計算するよりも不動産会社に査定を依頼したほうが便利です。
売却を成功させる方法は、空室改善やメリットを伝える、入居者の更新料を無料にするの3つになります。