売却向けコラム

マンションの売却に向けて準備を進める中で、「不動産会社の提示する査定額で本当に売れるのだろうか」と疑問を抱えていませんか。
査定額をそのまま確実な売却額だと信じ込んで資金計画を立ててしまうと、実際の取引で価格が下がった際に大きな損をしてしまう恐れがあります。
本記事では、マンションにおける査定額と売却額の具体的な違いや主な算出方法にくわえて、査定結果に影響を与える重要ポイントについて解説します。
大切な資産を適正な価格でスムーズに売却し、後悔のないお取引を実現したい方は、ぜひご参考になさってくださいね。

マンション査定額と売却額の決定的な違い

マンション売却の価格には主に査定額と売却額が存在しており、最初はこの違いをしっかりと把握しておく必要があります。
したがって、まずはそれぞれの金額が持つ意味や、ギャップが生じてしまう背景について詳しく解説していきます。

金額に差が生じる背景

マンションの査定額は、不動産会社が仲介を前提に「市場でどの程度の価格なら売れそうか」を予測した金額であり、購入を保証するものではありません。
自動車の買取査定のように査定会社が直接買い取る仕組みとは異なるため、実際の売却額と差が出ることがあります。
また、売り出し時期の需要や周辺物件の供給状況は変化するため、査定時と成約時の市場環境が異なる場合もあるでしょう。
そのため、査定額だけを基準に住み替え資金や住宅ローン返済の計画を立てず、価格変動も見込んでおくことが大切です。
さらに、査定結果では販売期間や価格の根拠まで確認すると、資金計画につなげやすくなります。

査定額とは市場想定価格

査定額とは、不動産会社が成約事例や市場動向をもとに、マンションがどの程度の価格で売れそうかを算出した想定価格です。
算出時には、築年数や専有面積だけでなく、間取り、階数、方位、駅からの距離、周辺施設の充実度なども確認されます。
また、地域内の需要と供給のバランスも加味されるため、同じ広さの住戸でも立地や条件によって評価は変わるでしょう。
一般的には、3か月程度の売却活動で買主が見つかることを想定した、現実的な販売目標の目安として提示されます。
そのため、金額だけで判断せず、比較した取引事例や評価項目もあわせて確認すると、査定額の妥当性を理解しやすくなるのです。

売却額は実際の取引価格

売却額とは、マンションに購入希望者が現れ、売主と買主が価格や条件に合意して売買契約を結んだ際の実際の取引価格です。
不動産取引では成約価格とも呼ばれ、予測値である査定額とは異なり、売却活動を経て確定した結果を表します。
また、人気エリアや利便性の高い物件では購入希望者が集まりやすく、査定額に近い価格で成約できる可能性も高まるでしょう。
一方、売却を急ぐ事情や買主側の資金計画、条件交渉などによっては、最終的な売却額が査定額を下回ることもあります。
したがって、査定額は販売活動の出発点、売却額は条件をすり合わせた後の着地点として、明確に分けて考えることが大切なのです。

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マンション査定額を算出する2つの主な方法

前章では査定額と売却額の違いについて解説しましたが、そもそも査定額がどう算出されるのか気になりますよね。
ここでは、不動産会社が売却査定額を算出する主な手順について解説します。

取引事例比較法の仕組み

居住用マンションの査定では、近隣の類似物件の成約事例と比較して価格を導く「取引事例比較法」が代表的な方法です。
まず、同じエリアや近隣地域から、専有面積や間取り、築年数、建物規模などの条件が近い取引事例を複数選びます。
次に、特別な事情で相場から外れた取引を調整し、成約時から市場価格が変化していれば、その動きを反映する時点修正がおこなわれるでしょう。
さらに、階数や方位、角部屋かどうか、眺望、室内の状態といった対象住戸ならではの条件も価格へ反映されます。
このように、市場の実績を土台に個別条件を補正することで、現在の売却市場に即した査定額を導きやすくなるのです。

収益還元法による算出

投資用マンションの査定では、将来の家賃収入をもとに価値を求める「収益還元法」が主に用いられます。
純収益は、年間の家賃収入から管理費や修繕積立金、税金などの必要経費を差し引いた利益です。
たとえば直接還元法では、年間の純収益を還元利回りで割り戻し、不動産価格を算出します。
また、純収益が120万円、還元利回りが4％であれば、価格は約3000万円となるでしょう。
さらに、保有期間中の収益と将来の売却価格を現在価値へ換算する割引キャッシュフロー法もあります。
居住用マンションでも、将来賃貸に出す可能性を考える際などに、補助的な指標として参考にされる場合があるのです。

希望価格を決める目安

算出方法を理解すると、査定の根拠を確認しながら、ご自身の希望に合う売り出し価格を検討しやすくなります。
基本は査定額を出発点とし、希望する売却時期や住み替え資金、住宅ローン残高などを重ねて考えることが大切です。
また、売却期間に余裕がある場合でも、市場相場から大きく外れない価格帯を意識すると、購入検討者の目に留まりやすいでしょう。
インターネット検索では価格上限を設定して物件を絞り込むことも多いため、検索されやすい価格の区切りを意識する方法も有効です。
そのうえで、査定根拠や販売計画を不動産会社と共有し、売却時期も踏まえて納得できる希望価格を決めていきましょう。

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マンション査定額に影響する3つのポイント

ここまで査定額の算出方法を解説しましたが、実際の評価を左右する要素も事前におさえておくことが重要です。
最後に、マンションの査定額に大きく影響する具体的な要因について詳しく解説していきます。

築年数とリフォーム履歴

築年数は、マンションの経年変化を確認できるため、査定額を左右する評価項目のひとつです。
一般に年数の経過で価格は変化しますが、築年数だけで価値が決まるわけではなく、室内管理や設備の更新状況も確認されます。
また、キッチンや浴室などの水回り、壁紙や床材が適切に更新されていれば、購入後の負担を抑えやすい点が評価につながるでしょう。
配管を含む大規模な改修をおこなっている場合は、工事内容や実施時期がわかる資料を準備しておくと説明がスムーズです。
ただし、リフォーム費用がそのまま査定額に加算されるのではなく、現在の市場でどの程度価値が認められるかが判断基準になります。

利便性などの立地条件

立地条件は、購入後に変えることが難しいマンション固有の特徴であるため、査定額に大きく影響する重要な評価項目です。
なかでも、最寄り駅までの徒歩分数や利用できる路線数、主要駅へのアクセスは、通勤や通学に関わる交通利便性として確認されます。
また、駅に近い物件や複数路線を利用できる物件は幅広い層の需要を期待でき、査定でも評価されやすいでしょう。
さらに、スーパーマーケットや病院など生活に必要な施設が周辺にそろっているかどうかも、暮らしやすさを判断する材料です。
ファミリー向けの物件では、学校や保育施設への距離にくわえ、公園や図書館などの利用環境も査定に反映されるでしょう。

建物の維持管理の状況

査定では、専有部分だけでなく、エントランスや廊下などの共用部分を含めた建物全体の維持管理状況も確認されます。
日常的な清掃や設備点検が適切におこなわれている物件は、建物の印象が良く、将来も快適に暮らせる安心感にもつながるでしょう。
また、管理組合の運営状況や、外壁・屋上などの修繕時期を定める長期修繕計画が適切に更新されているかも大切です。
さらに、大規模修繕に備える修繕積立金が計画に沿って確保されているかどうかも、資産価値を判断する材料になります。
そのため、査定前に管理規約や総会資料、過去の修繕履歴などを用意しておくと、建物の管理状態を正確に伝えやすくなるのです。

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まとめ

マンション売却における査定額はあくまで市場で売れる可能性を示す予測価格であり、実際に買主と合意して契約に至った売却額とは明確に異なります。
査定額の算出には主に取引事例比較法と収益還元法の2つの方法が用いられ、提示された根拠を参考にしながらご自身の希望価格を検討します。
実際の査定では、築年数やリフォーム履歴、駅からの距離などの立地条件、建物全体の維持管理状況という3つのポイントが大きく影響するでしょう。