売却向けコラム

自身の土地でありながら他人の通行権が設定されている「囲繞地（いにょうち）」の売却が進まず、お困りではありませんか。
隣地の方が日常的に敷地内を通るという特殊な性質から、防犯面や心理的な負担が懸念されて買い手に敬遠されやすく、買主探しに難航する方は少なくありません。
本記事では、囲繞地と袋地の違いをはじめ、買い手が感じるリスクなどの売れにくい理由と、売却するためのポイントについて解説します。
囲繞地の処分をご検討中で、少しでも条件良くスムーズに手放したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

囲繞地や袋地とは

囲繞地の売却を考える際に、おさえておきたい用語として、囲繞地と袋地があります。
まずは、この両者の違いや囲繞地通行権の基礎について、解説していきます。

囲繞地と袋地の定義

袋地とは、公道に直接出ることができず、周囲が他人の土地や水辺などに囲まれている土地のことを指します。
一方で、囲繞地は、その袋地と公道の間に位置しており、袋地にとって出入りの経路に関わる周辺の土地のことです。
袋地では、公道へ出入りするために囲繞地を通る必要があり、日常生活や土地利用にも影響が出る場合があります。
そのため、囲繞地を所有している方は、将来的に通行や通路の確保について、対応を求められる可能性があります。
また、囲繞地を売却する際は、買主が状況を理解しやすいように、通路の扱いや利用関係をあらかじめ整理しておくことが大切です。

拒否できない通行権

袋地が公道へ出るために必要となるのが、他人の土地を通ることができる「囲繞地通行権」です。
この権利は登記がなくても主張できるため、囲繞地を所有している側は、原則として通行そのものを断ることはできません。
そのため、囲繞地を取得したあとに、隣接する袋地の所有者から通行について相談を受けることもあります。
ただし、通行できるからといって自由にどこでも通れるわけではなく、できるだけ損害が少ない場所や方法を選ぶことが求められます。
また、通行の位置を決める際は、生活動線や日当たりへの影響にも配慮しながら、双方が納得しやすい形を探すことが大切です。
なお、通行の対価として原則として償金（通行料）を支払う義務がありますが、土地の分割によって袋地が生じたケースでは、例外的に無償で通行できる場合もあります。

よくある通行トラブル

通行トラブルでは、通行料の金額や支払いの有無について、当事者の認識にずれが生じることがあります。
また、車の通行は当然に認められるとは限らず、日常生活において自動車利用が不可欠か、囲繞地側の負担が過度でないかなどの個別判断が必要となるため、話し合いが長引く場合もあります。
とくに、相続や売買で所有者が変わると、以前の口約束が十分に引き継がれず、不満や行き違いが起こりやすくなるのです。
そのため、通行する位置や時間帯、通行時のルールなどは、図面や合意書で見える形にしておくようにしましょう。
不安が残る場合は、専門家にも相談しながら内容を整理し、早めに対応を進めることが大切です。

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囲繞地が売れにくい理由

前章では、囲繞地の基礎知識について述べましたが、売却時には特有の配慮が必要となる傾向があります。
ここでは、囲繞地が売れにくい理由と、懸念点について解説します。

通行されるという心理的負担

囲繞地は、敷地内を他人が通る可能性があるため、買い手にとっては私生活や日々の動線が気になりやすい土地です。
この通行は法律上の権利に基づくため、将来袋地の所有者が変わっても、受け入れを考える必要があります。
また、通路にあたる部分は、植栽や駐車スペースの使い方に影響が出ることもあり、暮らし方を具体的に考えるほど慎重になりやすいです。
そのため、通行する幅や時間帯、位置関係などをあらかじめ整理して示しておくと、買い手も生活のイメージを持ちやすくなります。
こうした事情から、囲繞地は一般的な土地に比べて、隣接地の所有者や活用方法を見込める方に、関心を持たれる傾向があります。

防犯面における不安

囲繞地の通路は、建物の脇や裏に設けられることが多く、買い手にとっては防犯面の不安を感じやすい部分です。
とくに、人の出入りがあることで敷地内の気配を意識しやすくなり、戸締まりや見渡しへの関心も高まりやすくなります。
ただし、人感センサーや防犯カメラ、通路照明などを整えておくと、不安をやわらげながら生活のイメージも伝えやすくなります。
また、門扉や柵を設ける場合は、通行の妨げにならない形を選び、使い方のルールもあわせて整理しておくことが大切です。
このように、防犯対策と運用方法を事前に示しておくことで、買い手にも安心感を持ってもらいやすくなります。

売却価格における査定の傾向

囲繞地は、他人が通行することを前提とした土地であるため、査定では一般的な土地より使い方に制約があると見られやすくなります。
そのため、同じ面積であっても、実際に有効活用しやすい広さは小さめに評価されることがあります。
また、通路の位置によっては、建物の配置や駐車計画、庭の使い方に工夫が必要になる場合もあるでしょう。
くわえて、通行料の有無や車の通行可否などが整理されていないと、買い手は将来の負担を気にしやすくなります。
一方で、これまでの通行ルールや支払いの経緯を資料としてまとめておけば、状況が伝わりやすくなり、不安もやわらげやすくなります。
そのため、囲繞地を売却する際は、制約だけを強調するのではなく、現状を丁寧に整理して説明することが大切です。

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囲繞地を有利に売却するための3つのポイント

ここまで、囲繞地の売れにくい要因を解説しましたが、売却する工夫もおさえておきましょう。
最後に、囲繞地の売却を成功させるためのポイントについて、解説していきます。

等価交換による解決方法

等価交換とは、隣り合う土地の一部を交換して形を整え、お互いに使いやすい状態を目指す方法です。
進める際は、まず境界や面積を確認し、交換する範囲を図面で共有しておくと、話し合いが進めやすくなります。
そのうえで、通路に必要な幅や今後の使い方をふまえながら、交換後の土地が無理なく使えるかを整理していくことが大切です。
条件がまとまったら契約と登記をおこない、権利関係を明確にしておくと、あとで行き違いが起こりにくくなります。
また、現金を大きく動かさずに状況を整えやすい点も特徴であり、交換後は税金や境界標の確認まで済ませておきましょう。

投資家層への売却手法

通行料を受け取れる可能性がある点は、収益性を重視する投資家にとって関心を持たれやすいポイントです。
そのため、売却時には支払い履歴や算定方法、通行時間のルールなどを資料にまとめておくと、状況が伝わりやすくなります。
また、支払日や連絡方法まで整理しておけば、売却後の運用もイメージしてもらいやすくなるでしょう。
ただし、通行料は常に一定の収入になるとは限らないため、前提条件を明記して誤解を防ぐことが大切です。
あわせて、隣地との関係性や合意書の有無も共有しておくと、買い手の不安をやわらげやすくなります。

隣地所有者との交渉

隣地の所有者は、土地をまとめて使うイメージを持ちやすいため、売却先としてまず検討しやすい相手です。
交渉を始める際は、いきなり価格の話に入るのではなく、まず通行の範囲や通行料の扱いを整理して伝えることが大切です。
そのうえで、公図や測量図、現況写真などの資料をそろえておくと、状況を落ち着いて共有しやすくなります。
また、通行位置の異なる案を図面で示せば、相手も比較しやすくなり、話し合いが進みやすくなるでしょう。
さらに、専門家にも入ってもらいながら記録を残しておくと、将来に向けた説明や関係整理もしやすくなります。

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まとめ

道路に接しない袋地を囲む囲繞地は、他人の通行を断れないため、トラブルを防ぐために通行ルールを書面で残すことが大切です。
他人が敷地を通る負担や防犯面の不安、使いにくさも生じやすく、一般的な土地より売却価格が下がる傾向にあります。
そのため、隣地との等価交換や投資家への売却、隣地所有者との交渉など、状況に合った方法を選ぶことが重要です。