売却向けコラム

所有している土地の売却を検討し始めたものの、実際のところどれくらいの相場で売れるのかわからずに、お困りではありませんか。
適正な価格を把握せずに売却活動を進めてしまうと、本来の価値よりも安く手放したり、反対に高すぎて長期間売れ残ってしまったりするリスクがあります。
本記事では、公的データや実際の成約事例をもとに土地の売却相場をご自身で調べる方法から、相場をチェックする際の注意点や金額を左右するポイントまで解説します。
土地の売却をスムーズに進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

公的データと実勢価格を活用した土地の相場の調べ方

土地売却の相場を把握する指標には、主に公的データや実勢価格などがあります。
まずは、これらを活用した土地売却相場の調べ方について解説していきます。

公的データから確認する

公的データの中心となるのは、国土交通省が発表する地価公示と、各都道府県による地価調査です。
毎年1月1日時点の標準地を評価する「地価公示」と、7月1日時点の基準地を示す「地価調査」は、売却準備の土台となります。
これら2つのデータを見比べることで、半年ごとの変化を追いやすくなり、年間を通じた相場の流れも把握しやすくなります。
調べる際は、所在地の市区町村と用途地域を選び、条件が近い地点の平米単価を確認しましょう。
最後に、平米単価へ面積を掛ければ概算が出ますが、あくまで基準線として扱うと、その後の判断が円滑に進みます。

実勢価格から相場を読む

実勢価格は、実際に売買が成立した金額のため、今の市場感をつかむうえで参考にしやすい数字です。
公的価格は基準として役立ちますが、実際の取引では、売主や買主の事情によって価格に差が出ることもあります。
そのため、相場を見る際は公的価格だけでなく、実勢価格もあわせて確認しておきましょう。
成約事例は、指定流通機構が公開している情報から、直近1年ほどの傾向を調べると流れを追いやすくなります。
その際は、沿線や駅からの距離など条件が近い事例をいくつか並べて比べると、価格の動きが見えやすくなります。
売り出し価格はあくまで希望を反映した金額のため、成約事例を中心に見ながら、無理のない売却方針を考えていく姿勢が大切です。

評価額からの簡易計算式

手早く土地の相場を知りたい場合は、納税通知書の課税明細書にある固定資産税評価額を使うと、考えやすくなります。
固定資産税評価額は税額を決める基準となる数字のため、見直しの時期もあわせて確認しておきましょう。
概算を出す際は、固定資産税評価額を0.7で割り、さらに1.1を掛けると実勢価格の目安をつかみやすくなります。
たとえば、評価額が1,400万円であれば、2,200万円前後をひとつの目安として見ていきます。
ただし、この計算はあくまで簡易的な方法のため、売却を進める際は個別の条件もふまえて判断していくことが重要です。

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土地の相場をチェックする際に陥りやすい注意点

前章では、データを使った土地の相場の調べ方について述べましたが、実際の売却価格は計算通りにはいかないものです。
ここでは、相場をチェックする際に陥りやすい、注意点について解説します。

土地の個別性によるズレ

公示地価は標準的な土地を想定しているため、実際の土地の形状や道路条件によって価格が変わる特徴を持っています。
たとえば、道路に接する間口が広い土地は使い勝手が良く、建物の配置もしやすいため、検討が進みやすい傾向にあります。
一方で、細い通路の奥にある土地などは利用のイメージが異なるため、公的価格と差が出ることが少なくありません。
また、敷地が道路に接する状態が十分か、私道か公道かといった点でも評価が変わるため、注意しておきましょう。
さらに、用途地域が住宅地か商業地かによっても条件が変わり、単価に差が生まれます。
こうした違いは、条件の近い成約事例と比べながら整理していくと、価格の傾向をつかみやすくなるでしょう。

売出価格と成約価格の差

相場を見る際は、売り出し価格と成約価格を分けて考えると、全体の流れをつかみやすくなります。
売り出し価格は売主の希望を反映した金額で、販売の進め方によっても見え方が変わります。
一方で、成約価格は買主との合意で決まった金額のため、相場を考えるうえで参考にしやすい数字です。
売り出し価格だけを見ていると、面積や接道などの条件差が混ざり、相場が高く見えたりばらついて見えたりすることがあります。
そのため、まずは直近の成約事例を集めて、沿線や駅からの距離など条件が近いものを比べていくことが大切です。

査定内容の見方と進め方

売却の方針を考える際は、査定の流れと内容を落ち着いて確認していくことが大切です。
査定には、資料やデータをもとに、おおよその価格帯をみる「机上査定」があります。
まずは、この机上査定で全体の目安をつかむと、その後の進め方を整理しやすくなります。
そのうえで、土地の形や接道状況などもふまえて詳しく見てもらいたい場合は、「訪問査定」へ進むと実情を反映しやすくなります。
査定を依頼する際は、土地の面積や所在地などの基本情報を、正確に伝えておくことが重要です。
また、提示された金額だけでなく、価格の根拠や説明のわかりやすさにも目を向けると、納得しながら売却を進めやすくなるでしょう。

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土地の価格を左右するポイント

ここまで、相場の調べ方や注意点を解説しましたが、土地そのものの価値を決める個別要因もおさえておきましょう。
最後に、土地の価格を大きく左右するポイントについて、解説していきます。

周辺環境が与える影響

周辺環境は暮らしやすさに関わるため、土地の価格にも影響しやすいポイントです。
とくに、最寄り駅までの距離や使える路線の数は、通勤や通学のしやすさにつながるため、見られやすい傾向があります。
また、商業施設や医療機関が身近にそろっていると生活の利便性が高まり、検討する方の幅も広がりやすくなるでしょう。
あわせて、周辺の再開発や新駅の計画があれば、街の印象や今後の見え方にも関わってきます。
こうした情報は事前に整理しておくと、土地の魅力を伝える際にも役立ちます。

土地の広さ・形状の影響

土地の広さや形は、建てられる建物の計画に関わるため、価格にも影響しやすいポイントです。
とくに、間口と奥行きのバランスが良い土地は、駐車場や庭の配置を考えやすく、検討が進みやすい傾向があります。
一方で、細長い土地などは間取りや動線に工夫が必要になるため、評価に差が出ることもあります。
また、土地の使い方は用途地域などの条件にも左右されるため、あらかじめ確認しておくことが大切です。
広さや形によっては分筆を検討できる場合もあり、活用の幅が広がることがあります。
ただし、分筆には境界確認なども関わるため、気になる場合は早めに専門家へ相談しておくと進めやすくなります。

地盤や生活基盤の整備状況

地盤の状態や土地の高低差は、造成工事や基礎工事の内容に関わるため、売却前に見ておきたいポイントです。
たとえば、傾斜がある土地は追加の工事が必要になることもあり、条件によって見え方が変わります。
また、上下水道やガスなどの整備状況も、買主が検討する際に気にしやすい部分です。
そのため、前面道路に配管が通っているか、敷地内まで引き込みがあるかは、早めに確認しておくと良いでしょう。
あわせて、境界杭の有無や隣地からの越境物も見ておくと、引渡しに向けた準備を進めやすくなります。
書類だけではわかりにくい点もあるため、気になる場合は訪問査定の際に現地を見てもらうと、状況を整理しやすくなります。

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まとめ

土地の売却相場を調べる際は、地価公示や地価調査などの公的データ、実勢価格、固定資産税評価額を活用します。
実際の価格は土地ごとの条件で変わり、売出価格と成約価格にも差があるため、査定内容を比べながら検討することが大切です。
さらに、周辺環境、土地の広さや形状、地盤や生活基盤の整備状況も価格に影響するため、事前に確認しておきましょう。