売却向けコラム

ご両親から相続したご実家や、事情により誰も住まなくなった空き家の管理や手放し方について、お悩みではありませんか。
解決を先送りにしたまま放置していると、建物の老朽化が進んで倒壊の危険性が高まるだけでなく、固定資産税の負担が増加したり、防犯面で近隣住民とのトラブルに発展したりと、さまざまなリスクを抱えることになります。
本記事では、全国的に深刻化している空き家問題の現状と発生する主な原因を整理し、法律事情や空き家バンクの活用、そして売却戦略などの解決策について解説します。
所有している空き家による金銭的・心理的な負担を減らし、大切な資産を有効に活用したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

空き家問題とは

空き家問題を理解するために押さえるべき事柄には、主に現状のデータや空き家の種類などがあります。
まずは、空き家問題の現状と規模について、解説していきます。

データで見る空き家数

総務省の2023年調査によると、全国の空き家数は約900万戸となり、調査開始以来の過去最多を更新しました。
前回の2018年からの5年間で約51万戸も増加しており、空き家が増え続けていることが明確にわかります。
全国の空き家数は約900万戸で、1993年比で約2倍に達しており、空き家率も13.8%と過去最高水準です。
また、総住宅数は6,504万7,000戸となっており、住宅全体の状況を把握するうえで重要な指標となります。
住宅数が増加するなかで需要との均衡を保つためにも、現状の数値を把握し、空き家の有効な活用方法を見つけることが大切です。

空き家の種類とリスク

空き家は用途によって、賃貸用や売却用、二次的住宅、その他の住宅という、大きく分けて4つの種類に分類されます。
賃貸用や売却用は都市部に多く見られ、次の利用者の方を想定しているため、比較的管理が行き届きやすいのが特徴です。
別荘などの二次的住宅は利用頻度が低くても、定期的な手入れの計画が立てやすいメリットがあります。
一方で、相続や転居後に用途が決まらずに残っている、その他の住宅には十分な注意が必要です。
2023年の調査では、その他の住宅が385万戸に上り、2018年からの5年間で37万戸も増加しました。
用途が定まらない家はどうしても管理が後回しになりやすいため、ご家族で早めに方針を決めておくことで、将来的な安心につながります。

放置によるさまざまな悪影響

放置された空き家は、所有者の方だけでなく、周辺にも影響が広がるおそれがあります。
人が住まない状態が続くと、換気や通水の機会が減り、湿気や害虫の影響で建物が傷みやすくなります。
そのまま傷みが進むと、強風で屋根材が落ちたり、地震の際に倒壊したりと周囲に危険が及ぶ可能性もあるでしょう。
さらに、特定空家や管理不全空家に指定され行政から改善の「勧告」を受けると、固定資産税の軽減措置（住宅用地特例）の対象から外れ税負担が最大6倍程度に重くなるリスクがあります。
そのため、建物の状態を早めに確認し、できる範囲で管理を続けることが、将来の負担を抑えるうえで大切です。

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空き家が増え続ける主な3つの原因

前章では、空き家問題の現状についてお伝えしましたが、なぜここまで増加しているのか、その背景を理解することが重要です。
ここでは、空き家問題を生む3つの原因について解説します。

高齢化と相続の停滞

高齢化にともなう住み替えや施設入居によって、これまで住んでいた家が空き家になるケースは少なくありません。
その後に相続が発生すると、相続人が多かったり遠方に住んでいたりすることで、話し合いに時間がかかることがあります。
また、相続登記が済まないままでは売却や賃貸活用など、次の手続きに進みにくく、家の活用が止まりやすくなります。
さらに、共有名義のまま放置すると、修繕や費用負担の相談がまとまりにくくなり、管理が後回しになることが多いです。
そのため、遺品整理が落ち着いた段階で家の使い道を家族で話し合い、早めに今後の方向性を整理しておくことが大切です。

遠方居住と管理の不足

所有者の方が遠方に住んでいると、現地の様子をこまめに確認しにくく、建物の管理が後回しになりやすくなります。
空き家であっても、通水や清掃、草木の手入れなどは必要になるため、無理のない形で続けられる管理体制を整えることが大切です。
管理が行き届かない状態が続くと、雨漏りや破損の発見が遅れ、結果として修繕の負担が大きくなることもあります。
また、郵便物のたまりや雨樋の詰まりなども見落としやすく、地域から心配される要因になりかねません。
そのため、定期的に様子を見に行く日を決めたり、必要に応じて管理を依頼したりしながら、早めに見守る仕組みを考えておくと良いでしょう。

住宅需要の大きな変化

人口減少が進む地域では、住宅を探す人そのものが減り、既存住宅の需要も弱まりやすくなります。
また、新築を希望する方も多いため、築年数が経った家は検討の候補に入りにくいことがあります。
その結果、売却や賃貸活用に時間がかかり、空き家のまま残ってしまうケースも少なくありません。
さらに、地域によって注目されやすさに差があるため、同じような物件でも動きやすさが変わってきます。
そのため、写真や修繕履歴などの情報を整理して、物件の魅力がきちんと伝わるように準備しておくことが大切です。

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所有者が知るべき空き家問題の対策

ここまで、空き家問題の背景を解説してきましたが、建物を有効に活用するための解決策もおさえておきましょう。
最後に、空き家が抱える課題を解決に導き、より良い運用をおこなうための対策について解説していきます。

空家法と補助金の活用

空家法は、管理が行き届いていない空き家に対して、行政が対応を進めるための仕組みを定めた法律です。
管理が不十分なままだと、助言や指導の対象となり、状況によってはさらに強い対応につながることもあります。
近年は「管理不全空家」という区分も設けられ、「放置すれば特定空家になるおそれがある状態」の段階から、行政による指導や勧告の対象となり、早めの改善が強く求められるようになりました。
そのため、通風や通水、外壁や屋根の確認などを続けながら、建物の状態を整えておくことが大切です。
また、自治体によっては解体や改修に使える補助制度があるため、あらかじめ窓口で確認しておくと良いでしょう。

空き家バンクでの活用

空き家バンクは、空き家を活用したい方と所有者の方をつなぐ仕組みとして、多くの自治体で活用されています。
登録にあたっては、所在地や権利関係を確認したうえで、写真や間取りなどの情報を整えておくことが大切です。
また、修繕履歴や設備の状況もあわせて伝えることで、利用を考える方が暮らしをイメージしやすくなります。
内覧の希望が入ることもあるため、鍵の受け渡しや当日の対応方法も事前に決めておきます。
なお、自治体によっては不動産会社と連携している場合もあるため、必要に応じて相談しながら進めると良いでしょう。

状況に合わせた売却

空き家を売る方法には、仲介で買主を探す方法と、不動産会社に直接買い取ってもらう方法があります。
仲介は価格を重視したい場合に向いていますが、売却までにある程度の時間がかかることがあります。
一方で、買取は手続きを進めやすいため、早めに整理したいときに考えやすい方法です。
また、売却だけでなく賃貸物件として活用する方法もあるため、今後の使い方や管理の負担をふまえて方向性を考えることが大切です。
そのうえで、諸費用や税金も確認しながら、ご自身の状況に合った進め方を選ぶと良いでしょう。

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まとめ

全国で約900万戸と過去最多となっている空き家は、適切に管理せず放置すると、倒壊の危険や税負担の増加などの悪影響を招きます。
空き家が増える背景には、高齢化にともなう相続手続きの停滞や、遠方居住による管理不足、人口減少による住宅需要の変化があります。
この問題に対応するには、補助金や空き家バンクも活用しながら、状況に合った売却方法を早めに考えることが大切です。