売却向けコラム

不動産の売却活動をしながら、あるいは買主が見つかってから、やむを得ない事情で売却をキャンセルしたくなることがあるかもしれません。
実際のところ、不動産会社や買主と契約を結んでから売却を取り止められるのか、疑問に思うでしょう。
今回は、不動産売却を途中でキャンセルできるのか、違約金はいくらかかるのか、どんな流れで手続きをするのかを解説します。

不動産売却を途中でキャンセルできる？

結論からいうと、売主側・買主側ともに、やむを得ない事情があるときは、不動産売却をキャンセルできるのが一般的です。
ただし、キャンセルの理由やタイミングによっては、不動産会社や買主への違約金の支払いが求められます。
違約金なしでキャンセルできるのは「不動産会社と一般媒介契約を結んでいる」「買主と売買契約を締結する前」の2つを満たしているケースです。

ケース①不動産会社と一般媒介契約を結んでいる

不動産売却時には、任意の不動産会社と「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類うちいずれかの契約を結び、取引の仲介を依頼します。
3つのうち、無料でキャンセルができるのは、一般媒介契約のみです。
専属専任媒介契約・専任媒介契約では、一般的に3か月程度とされる契約期間を満了せずにキャンセルするとき、不動産会社に違約金を支払わなければなりません。
違約金には、契約期間中にかかった広告費・宣伝費、営業費などが含まれています。
一般媒介契約のキャンセルでも、広告宣伝にかかった実費は請求される可能性がある点に注意しましょう。
なお、訪問査定後など、正式に媒介契約を結ぶ前のタイミングなら、違約金は不要です。
悪徳な不動産会社からキャンセル料などを請求されても、支払いに応じる必要はありません。

ケース②買主と売買契約を締結する前

不動産売却時には、まず購入希望者から申し込み（予約）とともに「買付証明書」を受け取ります。
買付証明書は売買契約を結ぶための書類ではなく、不動産の購入希望価格や手付金の額、引渡しの時期について、買主側の意思表明をするものです。
売主が買付証明書の内容を確認し、同意をしてから正式な売買契約の締結に進みます。
買付証明書に法的な拘束力はないため、買付証明書の段階で不動産売却自体をキャンセルすれば、購入希望者に対して違約金を支払う必要はありません。
売買契約を締結した後のキャンセルは、買主となった相手に、契約解除料や違約金を支払わなければならない点に注意しましょう。

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不動産売却をキャンセルするときの違約金

不動産売却をキャンセルするときに発生する可能性があるのは、主に「不動産会社に支払う違約金」と「買主に支払う違約金」の2種類です。
一般的に、それぞれどのくらいの金額になるのかを解説します。

不動産会社に支払う違約金の相場

不動産会社と専属専任媒介契約・専任媒介契約を結んでいるケースでは、契約期間中のキャンセルに対して違約金が発生します。
会社側が違約金として請求できるのは、約定報酬（不動産売却に成功したときに会社が受け取る仲介手数料）と同額までです。
約定報酬額の上限を求める式は「（消費税抜き売却代金×3％＋6万円）×1.1」であるため、違約金の額も同様に求められます。
売買契約に至っておらず、売却代金が確定していない段階では、売出価格を売却代金に当てはめます。
不動産の売出価格を仮に税抜3,000万円とすると、違約金の最大額は、上記の式から算出される105万6,000円です。
ただし、算出された金額はあくまでも上限規定であり、実際に上限ぴったりの高額な請求をされることはほぼありません。
媒介契約のキャンセルにあたって違約金を求められたときは、不動産会社に費用内訳の提出を求めてみてください。
実費以外が違約金に含まれていたら、実費を超える部分については支払いを拒否できることを覚えておきましょう。

買主に支払う違約金の相場

買主との売買契約後からは、キャンセル時に契約解除料や違約金が発生します。
金額相場は「手付解除期日」を過ぎているかどうかによって、変動する点に注意しましょう。
手付解除期日を過ぎていないとき
手付解除とは、売買契約締結後の一定期間中、所定の契約解除料を支払えば契約を解除できる制度です。
手付解除の期限は売買契約書に記載しますが、一般的には契約日の10～14日後くらいを目安として、期日を明確に決めるか「相手方が契約の履行に着手する前」としておきます。
手付解除期日を過ぎていない段階で不動産売却をキャンセルするときは、契約締結時に相手から受け取った手付金を返金したうえで、同額を支払う必要があります。
いわゆる「手付金倍返し」です。
手付金は、不動産売却価格の約5～10%ほどが相場であるため、一般的に契約解除料も大きな出費になります。
手付解除期日を過ぎているとき
手付解除期日を過ぎてからのキャンセルは契約違反となり、相手に違約金を支払わなければなりません。
違約金の額も、手付解除期日と同様に売買契約書に記載します。
相場は、不動産売却価格の約10～20%ほどです。
また、手付解除期日を過ぎてからのキャンセルは、取引を完遂したときと同様に、不動産会社から仲介手数料を請求されることもあります。
仮に不動産売却価格を3,000万円、違約金を20%、仲介手数料を法律上の上限どおりの額とすると、合計して706万円の支払いが必要です。
手付解除期日を過ぎてからは、キャンセルにかかる費用が高額になる点に注意しましょう。

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不動産売却をキャンセルするときの流れ

不動産売却のキャンセルは、まだ買主が決まっていない「媒介契約」の段階か、すでに決まった後の「売買契約」の段階かによって、やるべきことと支払うお金が変わってきます。
特に買主が決まった後のキャンセルはトラブルに発展する可能性があるため、そうなる前に、まずは今の状況がどちらの段階にあたるのかを確認しましょう。

媒介契約をキャンセルする流れ

不動産の買主はまだ見つかっていない段階で、不動産との媒介契約をキャンセルする流れです。
仲介を依頼する不動産会社を変えたいか、不動産売却自体を取り止めたいかによって方法が変わります。
仲介を依頼する不動産会社を変えたいとき
不動産会社を変えたいがために媒介契約をキャンセルしたくなったときは、契約形態が一般媒介契約なら、契約期間満了まで放置していても問題はありません。
一般媒介契約は、特に許可を得ずとも、同時に複数社と契約を結べるためです。
しかし、専属専任媒介契約・専任媒介契約は、同時期に1社としか結べないため、契約解除の申し出が必要となります。
契約解除したい理由を明確にしたうえで、速やかに不動産会社に連絡をしましょう。
相手方に非があることが認められれば、違約金などのペナルティを支払わずに済む可能性もあります。
不動産売却自体を取り止めたいとき
不動産売却自体を取り止めたいときも、同様に理由を添えて不動産会社に連絡をしましょう。
契約期間中は売却活動が続いているため、売る気がない不動産への問い合わせを受けることがないよう、不動産会社を変えたいとき以上に迅速に対応することが重要です。

売買契約をキャンセルする流れ

買主と結んだ売買契約をキャンセルするときは、書面やeメールを用いて買主に通知をします。
仲介を依頼している不動産会社にキャンセルの申し出をしたうえで、その後の対応を任せるか、自ら通知をおこないましょう。
売買契約書の内容に則って、適切な額の契約解除料または違約金を支払うことを伝えると、やり取りがスムーズに進みやすいです。

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まとめ

不動産売却は、所定の契約解除料や違約金を支払えば、契約締結後でもキャンセルできるのが一般的です。
キャンセルのタイミングによっては、違約金が高額になることもある点に注意しましょう。
媒介契約のキャンセル・売買契約のキャンセルともに、意思が固まったら速やかに相手方に連絡をすることが大切です。