売却向けコラム

三角形やL字型など、いびつな形をした土地を相続することになり、どのように評価額を計算すればよいかお困りではありませんか。
このような不整形地は、一般的な四角形の土地に比べて活用が難しく市場価値が下がるため、正しい手順で評価や補正をおこなえば、相続税を大幅に抑えられる可能性があります。
本記事では、不整形地の基礎知識をはじめ、路線価図を用いた計算ステップ、税務調整における評価アプローチの選択肢について解説します。
使い勝手の悪い土地を相続する予定で、少しでも相続税の負担を軽減したいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

不整形地とは？

相続した不整形地の評価方法を学ぶ前に押さえるべき基礎知識には、主に土地の定義や評価額が変わる仕組みなどがあります。
まずは、不整形地の特徴や、相続税評価における全体像について解説します。

不整形地の定義と形状

不整形地とは、正方形や長方形のように整った形ではなく、境界や奥行きに特徴がある土地を指します。
たとえば、三角形の土地やL字型の土地、細い通路の奥に敷地が広がる旗竿地などが代表的です。
古い住宅地では、分筆や道路の形に合わせて敷地が複雑になっていることも少なくありません。
また、図面上は問題がなさそうに見えても、現地では塀や高低差によって使い方が制限される場合があります。
そのため、相続した土地を見るときは面積だけで判断せず、形状や接道状況、境界の状態も確認しておきましょう。

評価額が変わる仕組み

整形地は、建物や駐車場を配置しやすく、敷地全体を活用しやすい土地といえます。
一方で、不整形地は使いにくい部分や通路にせざるを得ない部分が生じやすく、設計の自由度が下がります。
その結果、同じ面積でも実際に利用できる範囲や建物の建てやすさに差が出るのです。
不動産市場でも、土地の広さだけでなく、建物を建てた後の使いやすさが重視されます。
そこで相続税評価では、利用効率の違いを反映するため、不整形地補正率という数値を用いて評価額を調整します。

相続税評価での扱い方

不整形地の相続税評価では、まず整形地として考えた場合の価格を出し、そこから形状の影響を調整します。
このとき使う「かげ地」とは、対象地を長方形で囲んだ際に、実際の土地には含まれない余白部分のことです。
かげ地割合が大きいほど、土地の形による使いにくさが評価に反映されやすくなります。
ただし、形だけでなく路線価や奥行き、間口の条件も合わせて確認しなければなりません。
そのため、図面や面積資料を早めに整理し、相続人同士で評価の前提を共有しておくと安心です。
こうした事前の整理をおこなっておけば、後続の補正率選びや計算内容を、落ち着いて確認できます。

▼この記事も読まれています
既存住宅売買瑕疵保険とは？売却時に利用するメリット・デメリットを解説

不整形地の評価額の計算手順

前章では、不整形地の基礎知識について述べましたが、実際の評価額を導き出す計算手順も気になりますよね。
ここでは、補正率を用いた計算手順や、ミスが起きやすい注意点について解説します。

補正率の取得と確認

不整形地の計算では、最初に対象地をすっぽり囲む想定整形地を図面上に描きます。
想定整形地とは、評価する土地を長方形に置き換え、整形地としての価格を考えるための枠組みです。
作図後は、想定整形地の面積から実際の土地面積を差し引き、かげ地面積とかげ地割合を求めます。
続いて、路線価図で地区区分を確認し、地積区分表で土地の区分を判定します。
そして、不整形地補正率表で、かげ地割合と地区区分が交わる数値を読み取りましょう。
また、対象年分が違うと路線価や表の内容も変わるため、資料の年度確認も欠かせません。

具体的な計算手順

評価額は、路線価に奥行価格補正率と不整形地補正率を掛け、さらに土地面積を掛けて算出します。
奥行価格補正率とは、土地の奥行きが標準的かどうかを評価額へ反映するための数値です。
たとえば、路線価20万円/㎡、土地面積150㎡の土地で考えてみましょう。
想定整形地が200㎡なら、かげ地面積は50㎡となり、かげ地割合は25%です。
対象地が普通住宅地区で補正率0.92に該当する場合、1㎡あたりの単価は18万4,000円になります。
そのため、150㎡を掛けた評価額は2760万円となり、補正の影響を確認できます。

追加補正と計算の注意

間口が狭い土地や、奥行きが長い土地では、間口狭小補正率や奥行長大補正率も検討します。
間口狭小補正率とは、道路に接する幅が狭い事情を評価へ反映するための数値です。
ただし、不整形地補正率と奥行長大補正率は、同時に使えないケースもあるため注意が必要です。
実務では、複数の計算方法を比べ、最終的な補正率が適切かどうかを判断します。
また、補正率を掛けた後の数値には下限があり、一般的には0.60を下回らないように計算します。
想定整形地の置き方でかげ地割合も変わるため、前提条件は図面に書き込みながら整理しましょう。

▼この記事も読まれています
古家付き土地とはなにか？売却におけるメリット・デメリットや注意点を解説

不整形地の評価方法の選択肢と実務のポイント

ここまで、基本的な計算の流れを解説しましたが、複数の手法や税務調整のポイントもおさえておきましょう。
最後に、最適な評価方法の選択基準や、専門家へ依頼するタイミングについて解説します。

複数手法の比較

不整形地の評価には、土地の形に合わせていくつかの手法があります。
まず、区分方式は、土地を複数の整形地に分け、それぞれの評価額を算出して合算する方法です。
次に、近似整形地方式は、実際の形に近い長方形などを想定し、その価格をもとに評価します。
差引計算方式は、近似整形地の価格から、実際の土地に含まれない部分の価格を差し引く方法です。
また、土地面積を間口距離で割り、計算上の奥行距離を使う方法もあります。
どの方法を選ぶか迷う場合は、土地の形状を自然に説明でき、計算根拠を示しやすいかを基準にしましょう。

差し引き計算の留意点

計算上の奥行距離とは、不整形地の面積を間口距離で割り、その数値を奥行きとして扱う考え方です。
たとえば、面積500㎡で間口20mの土地なら、計算上の奥行距離は25mになります。
ただし、想定整形地の実際の奥行きが22mの場合は、25mではなく22mを採用しなければなりません。
また、差引計算方式では、近似整形地全体の評価額から、かげ地部分の評価額を順に差し引きます。
差し引く部分の奥行きや補正率によっては、別の手法のほうが適していることもあります。
旗竿地などは、通路部分と奥の部分を分けて考えると、評価の根拠を説明しやすくなるでしょう。

税務対策と専門家依頼

税務調査に備えるには、計算結果だけでなく、その根拠を説明できる資料を残すことが大切です。
評価明細書にくわえて、測量図や地積測量図、住宅地図などの客観的な資料を準備しましょう。
さらに、想定整形地やかげ地の取り方を示した図面があれば、計算過程を具体的に伝えやすくなります。
また、現地写真を添付しておくと、境界線の形や周辺状況も確認してもらいやすくなります。
相続発生後は、早めに税理士へ相談し、評価方針を決めてから資料を整えると安心です。
なお、特殊な土地では不動産鑑定士の意見が役立つため、申告期限の3～4か月前には依頼の要否を判断しましょう。

▼この記事も読まれています
空き家バンクとは？売却時のメリット・デメリットや利用の流れを解説

まとめ

境界線や奥行きが複雑な不整形地は建物の配置などが難しく活用しにくいため、相続税の評価では不整形地補正率を用いて適正に評価額を調整します。
実際の評価額は、対象地を長方形で囲む想定整形地からかげ地割合を算出し、路線価や面積に該当する補正率を掛け合わせて慎重に計算します。
土地の特徴に合った評価方法を選択し、図面などの資料を整え、申告期限の3から4か月前には税理士などの専門家へ相談すると安心でしょう。