売却向けコラム

長期間の海外赴任や留学、移住などのため、1年以上海外に居住している方は、所得税法上「非居住者」として扱われます。
非居住者でも不動産売却自体は可能ですが、必要書類や手続きの流れが通常とは若干異なる点に注意が必要です。
今回は、非居住者が日本国内で不動産売却をするときの流れや、かかる費用・税金について解説します。

不動産売却は非居住者でも可能

結論から述べると、非居住者に該当する方であっても、日本国内での不動産売却は可能です。
ただし、通常の不動産売却とは手続きの方法・流れが一部異なります。

非居住者とは

そもそも「非居住者」とはどのような方を示すのか、定義をあらためて確認しておきましょう。
非居住者とは、所得税法によって定められている区分であり「日本国内に住所がない」「1年以上海外に在住している」の2つの条件を満たしている方のことです。
1年以上にわたって海外赴任や留学、移住などをしており、現在は日本に拠点をもたない方が該当します。
反対に、1年以上にわたって日本国内に居所がある方は、所得税法上の「居住者」です。
ただし、居住者のうち、日本国内に永住する意思がなく、居所がある期間が過去10年のうち5年以内である方は「非永住者」に区分されます。
居住者・非居住者・非永住者は、いずれも所得税の課税方式が少しずつ異なる点に注意が必要です。

非居住者が不動産売却をするときの違い

非居住者が不動産売却をするときの違いは、主に「在留証明書とサイン証明書の提出が必要」「売却益から所得税が源泉徴収される」の2点です。
在留証明書とサイン証明書の提出が必要
居住者が不動産売却をするときには、住民票と印鑑証明の提出を求められますが、非居住者はこれらの書類を用意できません。
そこで、在留証明書とサイン証明書の2点を提出して、代わりとします。
在留証明書は住民票に相当し、居住国の日本大使館や領事館に申請して発行してもらえるものです。
申請にはパスポートなどの書類が必要で、基本的に即日入手できるものではないため、期間に余裕をもって手続きをしておきましょう。
サイン証明書は印鑑証明に相当し、こちらも大使館・領事館に申請すれば発行してもらえます。
貼付形式・単独形式の2種類があり、不動産売却には貼付形式のものが必要です。
これらに加えて、売買契約時に不動産の所有者本人が帰国して立ち会えないときは、代理権委任状の用意も求められます。
委任者氏名・受任者氏名・委任権内容・不動産の情報・委任日の情報を記載して、代理で立ち会いを頼む方（親族や司法書士など）に渡しましょう。
司法書士に代理立ち会いを依頼すれば、代理権委任状の作成から任せることも可能です。
売却益から所得税が源泉徴収される
非居住者が不動産売却をすると、その売却益から10.21%が源泉徴収されます。
源泉徴収分は基本的に買主が納税するため、売主が別途納付の手続きをする必要はありません。
源泉徴収分を売上代金と支払調書を受け取り、そのうえで確定申告をして適正な納税をする流れです。
なお、海外から確定申告の手続きをすることは不可能であるため、日本で選任した納税管理人に申告を代行してもらいます。
ただし「買主が6親等以内の親族」「買主が居住するために購入された」「売却金額が1億円以下」の3つの条件を満たしている取引では、源泉徴収が不要です。

▼この記事も読まれています
オーナーチェンジ物件は売却しにくい？売却価格の調べ方や成功の秘訣を解説

非居住者が不動産売却をする流れ

非居住者が不動産売却をするときの一般的な流れを、大まかに解説します。

①仲介を依頼する不動産会社を探す

居住者による不動産売却時と同様に、仲介を依頼する日本の不動産会社を探します。
非居住者による不動産売却に対応していない会社もあるため、相談時には最初に海外在住である旨を伝えましょう。

②司法書士を探す

非居住者が不動産売却をするときには、売買契約時の代理立ち会いなど、司法書士を頼る場面が多いです。
不動産会社と平行して、海外からの不動産売却に対応してくれる司法書士を探しましょう。
非居住者による不動産売却の事例を多く取り扱っており、各種手続きに慣れている司法書士に依頼するのがベストです。

③必要書類を準備する

以下を参考に、不動産売却のための必要書類を準備します。

●本人確認書類（パスポート）
●在留証明書
●サイン証明書
●不動産の権利証または登記識別情報
●所得税・消費税の納税管理人の届出書
●代理権委任状（必要であれば）

上記のほかに、固定資産税納税通知書や、売却する不動産の固定資産税評価額証明書も用意しておくと手続きがスムーズです。
申請から発行までに数日かかる書類もあるため、期間に余裕をもって準備を進めましょう。

④売却活動をする

仲介を依頼した不動産会社と連携して、売却活動をおこないます。
非居住者による不動産売却では、内見対応などを不動産会社の担当者に任せることになるため、トラブルを防ぐためのルールを事前に話し合っておきましょう。
売却を急いでいるときは、仲介ではなく、買取（不動産会社に直接物件を売却する方法）の選択肢もあります。
仲介に比べると売却価格は下がってしまいますが、売却活動に時間や手間をかけたくない方は検討してみてください。

⑤売買契約締結・決済・引渡し

仲介で売買契約が成立したら、契約締結・決済・引渡しの流れを踏んで、取引を終えます。
いずれの場面でも売主の立ち会いを求められますが、帰国が難しければ、親族や司法書士等に代理出席してもらうことが可能です。
代理人を立てるときは、代理権委任状の作成を忘れずおこなうことが注意点として挙げられます。

⑥確定申告

不動産売却によって利益が生じたら、売却翌年の2月16日から3月15日までに確定申告をする必要があります。
海外からの手続きは不可能であるため、非居住者は納税管理人に確定申告を委任します。

▼この記事も読まれています
購入申込書とは？不動産を売却する前に知っておきたい見方や注意点を解説

非居住者による不動産売却時にかかる費用・税金

非居住者が不動産売却をするときには、主に以下のような費用・税金がかかります。

●仲介手数料（消費税込み）
●譲渡所得税
●印紙税
●登録免許税

譲渡所得税は、売主が非居住者であるときには、基本的に売却代金から源泉徴収されます。
確定申告時には支払調書を提出し、源泉徴収済みの分を考慮して適正額の納税をする流れです。

各種控除制度は非居住者でも適用可能

「居住用財産を譲渡したときの3,000万円の特別控除の特例」のような不動産売却に関わる各種控除制度は、それぞれの要件を満たしていれば、非居住者でも適用可能です。
居住者による通常の不動産売却時と同様に、複数の要件をすべて満たした状態で取引をしていることが求められます。
適用できる控除を逃さないよう、必ず事前に制度の種類・要件内容を確認しておきましょう。
不動産売却時の税金に関する注意点として、各種控除は確定申告をすることによって初めて適用されます。
控除を受ければ納税額が0円になる状況でも、確定申告をせずにいると納税義務が発生する可能性があります。
そのまま放置すると、所得隠し・脱税の疑いを向けられてしまうため、確定申告の手続きを忘れずおこなうことが重要です。

▼この記事も読まれています
不動産買取でよくあるトラブル！トラブル解決策と回避方法を解説

まとめ

日本国内での不動産売却は、1年以上にわたって海外に住んでいる非居住者の方でも、問題なくおこなえます。
手続きの流れにも大きな違いはありませんが、必要書類が若干異なる点と、売却代金から譲渡所得税が源泉徴収される点に注意しましょう。
売却時には、不動産会社に支払う仲介手数料、譲渡所得税、印紙税、登録免許税などの費用・税金がかかります。