売却向けコラム

年金を受給している方が不動産の売却を検討する際、年金への影響を心配されることは少なくありません。
実際には売却によって年金が減額されるケースは基本的にないものの、税金などの面では注意が必要です。
特に、譲渡所得の課税や確定申告の有無など、事前に把握しておくべきポイントもいくつか存在します。
本記事では、不動産売却が年金に与える影響や税金面での注意点、手続きの流れについて解説いたします。

不動産売却しても年金支給額は減額されない

不動産を売却して一時的な所得が発生しても、年金制度の計算対象外であるため、老齢年金や障害年金などの公的年金の支給額が減額されることは原則ありません。
ただし、一部の特殊な年金には所得制限があるため、自身の受給年金の種類を理解し、減額の対象となるか判断しましょう。

年金受給者とは

年金受給者とは、公的年金制度に基づき、老齢基礎年金や老齢厚生年金などの受給資格を満たし、定期的に年金を受け取っている方を指します。
老齢基礎年金や老齢厚生年金は、売却益の多寡にかかわらず減額されません。
一時的な譲渡所得は年金計算に含まれないため、受給額が変動する心配は不要です。
具体的には、保険料を納めた期間と報酬比例部分が基準となり、退職後の臨時収入は評価対象外となっています。
資産整理や住み替えを検討する際にも、年金額の減少を恐れて売却を先延ばしにする必要はありません。

障害基礎年金

障害基礎年金・障害厚生年金も同様に、売却収入で支給額が下がることはありません。
ただし、20歳前障害基礎年金と特別障害給付金のみ、前年所得に応じた支給停止基準があります。
基準額を超えた場合でも翌年度に判定し直されるため、一度停止しても所得が下がれば再支給される仕組みです。
所得判定は市区町村が通知するため、売却予定がある場合は早めに担当窓口へ相談しましょう。
支給停止に該当しそうな場合でも、居住用財産を売却した年のみの一時的所得であれば、翌年には元に戻るケースが大半です。

年金制度と収入の関係

在職老齢年金では、給与や賞与が一定額を超えると年金調整が行われますが、不動産の譲渡所得は調整対象外です。
税務上の課税と年金支給は別枠で管理されるため、売却益が高額でも年金額には影響しません。
また、譲渡所得は継続性がないため、所得再判定の際も除外されます。
これらの事情を理解すれば、売却時期を過度に心配する必要がないといえます。

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年金受給者が不動産売却するときの税金

年金受給者が不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して「譲渡所得税」と「住民税」が課され、翌年には「確定申告」が必要です。
ただし、売却する物件が自宅であれば、特例を活用して税負担を大幅に軽減できる可能性があるため、どのような税金がかかるか、を確認しましょう。

譲渡所得税

譲渡所得税の税率は、所有期間で大きく変わります。
5年を超える長期所有は20.315％、5年以下の短期所有は39.63％です。
所有期間の起算日は、取得した翌日から売却した年の1月1日時点で判定されるため、年末年始を挟むだけで税率区分が変わることもあります。
居住用財産を売却する場合は、3,000万円特別控除の適用で課税対象額をゼロにできる可能性があります。
さらに、10年以上保有した自宅であれば軽減税率の適用で14％台まで下げられるなど、特例を組み合わせると負担は大きく変わります。
控除を適用するには、「売却前に住んでいたこと」などの要件があるため、早めに確認しましょう。
高額な売却益が見込まれる場合でも、特例を適切に利用すれば、税額が数百万円単位で減ることも珍しくありません。

住民税

譲渡所得は、翌年度の住民税にも反映されます。
売却益が大きいと保険料や各種負担金にも波及するため、控除適用の有無を確認し自治体窓口へ相談すると安心です。
住民税の算定時期は1月1日現在の住所地で行われるため、引っ越し予定がある場合は手続き先の自治体も事前に確認しましょう。
また、住民税には均等割と所得割があり、譲渡所得は所得割部分に上乗せされます。
控除が適用されると課税標準が下がり、国民健康保険料の負担軽減にもつながります。
ふるさと納税の上限額にも影響するため、寄付を活用している方は合わせて確認すると良いでしょう。

確定申告

譲渡所得が発生した年は、確定申告が必須です。
提出期間は翌年2月16日～3月15日までで、売買契約書・取得費証憑・仲介手数料領収書を添付します。
売却時に負担した登記費用や測量費も取得費に加算できるため、領収書を紛失しないよう保管してください。
土地と建物を同時に売却した場合は、契約書の内訳を基に按分計算する必要があります。
マイナンバーカードと対応ソフトを使えば電子申告も可能で、還付金がある場合は振込までの期間を短縮できます。
申告漏れを防ぐため、税理士や税務署へ早めに相談すると安心でしょう。

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年金受給者が不動産売却するときの注意点

年金受給者が不動産を売却する際の主な注意点は、売却益にかかる「税金」、翌年度に影響する「国民健康保険料」、売却後の「生活設計」という3点です。
これらは老後の資金計画に直接影響するため、どのようなリスクがあるかを理解しましょう。

注意点①税金

居住用財産の売却では、3,000万円特別控除や軽減税率を活用すると、税負担を大幅に削減できます。
適用要件を満たさない場合は通常課税となるため、取得費の領収書などを早めに整理しておきましょう。
また、税額の見積もりは売買契約前に済ませておくと、手取り額の把握が容易になります。
固定資産税の清算や譲渡所得の予定納税にも注意し、必要に応じて資金を残しておくことが大切です。
相続時精算課税制度を利用して子に贈与する場合は、将来の税負担が移転する点も踏まえたシミュレーションが欠かせません。

注意点②国民健康保険料

売却益は、翌年度の後期高齢者医療保険料や介護保険料の算定所得に加算されます。
住民税非課税世帯から外れると、自己負担割合が上がる場合もあるため、事前に増額幅を試算しておくと安心です。
給与所得がない高齢者ほど影響が大きく出るため、売却額に応じて医療費助成制度の対象外になる可能性も確認しましょう。
保険料の増額は翌年度1年間続くため、資金繰りを含めた対策が必要です。
医療費控除や高額療養費制度の活用を見据えて、医療費のレシートを保管しておくと、負担増を一定程度抑えられます。

注意点③生活設計

売却代金で賃貸住宅へ転居する場合、家賃が年金の範囲内か確認しましょう。
資金管理ツールで収支を可視化し、医療費や介護費に備えた余裕資金を確保することが将来の安心につながります。
売却代金を運用する際は、リスクを抑えた金融商品を選び、複数年にわたり取り崩す計画を立てると資金寿命を延ばせます。
高齢期は突発的な医療費が発生しやすいため、生活防衛資金として総資産の6か月分程度を普通預金で残しておくと安心です。
さらに、地域包括支援センターや社会福祉協議会などの公的相談窓口を活用し、住まいと生活支援サービスを早めに検討するとリスクに備えやすくなるでしょう。

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まとめ

不動産を売却しても、年金が減額されることは基本的にないため、高齢者の方も安心して手続きが進められます。
ただし、譲渡所得にかかる税金や確定申告、住民税などの税務面には十分な注意と準備が必要です。
国民健康保険料の変動や今後の生活設計も踏まえ、正しい知識で計画的に売却を進めましょう。