売却向けコラム

使っていない空き家を有効利用する方法のひとつとして、トランクルームの運営があります。
収納スペースが限られている住宅が多い都市部では、とくにトランクルームの需要が多く見込まれるため、一定の収益が得られるかもしれません。
そこで今回は、トランクルームの種類と空き家を転用するメリット、注意点について解説します。

空き家から転用できるトランクルームの種類

トランクルームとは、物を収納するスペースの貸し出しサービスを指します。
トランクルームの利用者との契約方式は月額式が一般的で、1室ごとの単位で賃料を得ます。
契約形態は賃貸借契約ですが、借地借家法は適用されません。
利用者がトランクルームに物を入れる場合、オーナーが立ち会う必要はなく、好きな時間にいつでも自由に物の出し入れができます。
トランクに入れる物は自由ですが、貴重品、危険物や生鮮品などの保管を禁止する規約を定めることが一般的です。
以下では、空き家をトランクルームに転用する場合の2種類の方法について解説します。

種類①屋外型

屋外型は、屋外にコンテナを設置し、トランクルームとして使用する方法です。
コンテナの施工は倉庫建築よりも簡単で、2～3週間で設置でき、各種申請手続きを含めると数か月で運営を開始できます。
屋外のコンテナ型のトランクルームは、入り口まで車をつけて荷物を運び入れたり、バイクをそのまま入れたりなどの使用ができます。
屋外型の運営方法は、トランクルーム運営会社に土地を貸す、フランチャイズ契約を結ぶなどのさまざまな契約方式が選択可能です。

種類②屋内型

屋内型は、既存の建物のなかに仕切りを設けて、トランクルームとして活用する方法です。
空き家を解体せずに、そのままトランクルームとして転用する場合は、屋内型を選択する形となります。
設置型のボックスやパーティションなどで仕切りを作ることが一般的で、多くの場合建築工事は不要です。
ロッカーを設置し、本やCDなどの小物を収納するスペースを提供するケースもあります。
屋内型は、既存の建物をそのまま活用するため、コンテナを設置するよりも初期費用が安い点が特徴です。
ただし、空き家の状態によっては、トランクルームとして活用できないケースもあるため、注意が必要です。
屋内型の運営方法は、建物の貸し出しやフランチャイズ契約、業務委託などの契約方式から選択できます。

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空き家をトランクルームに転用するメリット

空き家は使用しないままでいると、毎年の固定資産税や管理費により赤字が生じる場合があります。
そのため、使用していない空き家がある場合は、初期投資や管理の手間が少ないトランクルーム経営で収益を得ることがおすすめです。
ここでは、空き家をトランクルームに転用する3つのメリットを解説します。

メリット①既存の建物を活用できる

賃貸や売却で空き家を活用する場合、修繕やリフォームに多額の費用がかかることがあります。
一方で、トランクルームは人が住む建物ではないため、倒壊などの危険性がない場合、大がかりなリフォームはしなくて良いケースが多いです。
築年数が古く、賃貸や売却では需要が少ない空き家でも、トランクルームなら一定の需要が見込めます。
既存の建物をそのまま転用できるため、運営のための初期投資が少なくて良い点は大きなメリットです。

メリット②収益性が高い

トランクルームは、運営開始までの準備期間が短く初期費用も少ないため、それだけ早く収益が得られる見込みがあります。
トランクルームの賃料の相場は立地によっても異なりますが、1帖ほどのスペースでは月額1万円前後が目安です。
1帖ほどのスペースが5区画あれば、月々5万円の収益が得られる計算となります。
また、オーナーによっては、一般の賃貸物件と同様に、契約時の初期費用や更新料を設定するケースもあります。
さらに、賃貸物件ではメンテナンスに多くの費用がかかりますが、人が住まないトランクルームは管理費を比較的安く抑えることが可能です。
賃貸物件のように、退去後に新たな入居者を募集する場合に、原状回復やリフォームをおこなう必要もありません。
そのため、トランクルームは比較的収益性の高い空き家の活用方法であるといえます。

メリット③リスクが少ない

トランクルームは、賃貸物件の運営に比べて、リスクが少ない点がメリットです。
賃貸物件の場合、運営開始時にリフォームで状態を整えても、入居者の使用によって室内の傷みがひどくなる場合があります。
お風呂やトイレ、洗面台などの故障や損傷があった場合、設備の修繕や交換に多くの費用がかかります。
賃貸物件のオーナーは、住人のガスの使用によって起こる火災リスクも負う必要があるでしょう。
一方で、トランクルームは物を保管するためだけに使用されるため、人が住む物件に比べてさまざまなリスクが低いといえます。
空き家を活用したいものの、管理運営に煩わされたくない方に、トランクルームの運営は適しています。

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空き家をトランクルームに転用する場合の注意点

空き家をトランクルームに転用する前に、確認しておくと良い注意点があります。
ここでは、法律と税金の面から3つの注意点を解説します。

注意点①都市計画法

都市計画法とは、土地ごとに用途を定める法律のことです。
法律上、トランクルームは「倉庫業を営まない倉庫」にあたり、土地によって運営できる場所とできない場所があります。
都市計画法により、トランクルームの運営が認められる土地の例は以下のとおりです。

●第一種・二種住居地域
●準住居地域
●近隣商業地域
●商業地域
●工業地域

一方、第一・二種低層住居専用地域や市街化調整区域などでのトランクルームの運営は、禁止されています。
運営開始後に法令違反が発覚した場合、運営停止や既存の利用者との契約トラブルにつながる可能性があるため、注意しましょう。

注意点②倉庫業法

トランクルームには、倉庫業法に該当する形態と、賃貸借契約で運営する形態があります。
倉庫を介した荷物の預かり業を営む場合は、倉庫業法に準拠する必要があります。
この場合、荷物の出し入れは利用者ではなく、サービス提供者がおこなう形です。
一方、利用者自身が物を出し入れする場合は、賃貸借契約を結ぶ形となります。
空き家をトランクルームに転用する場合は、多くが後者に当てはまるでしょう。
ただし、オーナーが荷物の出し入れをして、宅配で利用者に届けるようなサービスを運営する場合は倉庫業法に該当し、別途許可が必要となるため注意しましょう。

注意点③節税効果について

空き家の節税対策のために、トランクルームを検討する方がいるかもしれません。
しかし、トランクルーム運営による節税効果は少ない点に注意が必要です。
土地の固定資産税には「住宅用地特例」があり、住宅が建っていると控除が適用される仕組みがあります。
住宅用か否かの判断基準は用途であるため、以前は住宅として使用されていた空き家が建っていても、現在の用途がトランクルームである場合は住宅用に該当しません。
そのため、固定資産税の控除対象とはならず、節税効果は少ないといえます。
ただし、賃料による収益で税金の支払いを補填できるため、空き家のまま放置しているよりも良いと考えられるでしょう。

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まとめ

空き家からトランクルームに転用する場合は、コンテナを設置する屋外型と、既存の建物を利用する屋内型の2種類の選択肢があります。
初期費用が少なく、管理の手間もかからない点がトランクルーム運営のメリットです。
注意点として、都市計画法や倉庫業法などの法律、また固定資産税の扱いについて事前によく把握しておく必要があります。