売却向けコラム

相続を控えている方は、収益物件が相続財産に含まれていないか事前に確認が必要です。
投資運用している収益物件は通常の物件と相続方法が異なるので、引き継ぐ前にポイントを押さえておきましょう。
そこで今回は、収益物件における相続人の決め方や家賃の取り扱い・売却時の注意点をご紹介します。

収益物件における相続人の決め方

収益物件は、遺言書の有無によって相続人が変わるので注意しなければなりません。
以下で、遺言書があるときとないときではどのように手続きが変わるのか、相続人の決め方についての違いを確認しておきましょう。

相続人の決め方①遺言書があるケース

収益物件の相続で遺言書があるときは、その内容に従うのが原則です。
たとえば、遺言書に「不動産は長男に相続させる」と記載されていたケースでは、収益物件およびその不動産から得られる収入を長男が受け取ります。
このように不動産相続は遺言書の有無が重要になるため、事前に確認しておく必要があるでしょう。

相続人の決め方②遺言書がないケース

収益物件の相続で遺言書がないときには、相続人全員で遺産分割協議をおこなわなければなりません。
遺産分割協議とは、誰が被相続人の遺産を相続するかについて話し合う手続きです。
話し合いがまとまると、遺産分割協議書を作成し、相続が実行されます。
しかし、相続人の決め方で揉める可能性もあるので注意が必要です。
話し合いが決裂すれば、相続人が決定されないまま未分割の相続財産として申告期限を迎えるおそれがあります。
相続税の申告・納税期限は相続を知った日の翌日から10か月以内となっているため、早めに手続きを済ませるのがポイントです。
相続人の決め方でトラブルが起きる前に、専門機関へ相談するのも一つの手段でしょう。
遺産分割協議がスムーズに進まないときは、裁判所をつうじて相続人を決める方法もあります。
遺産分割調停などが主な決め方となっているので、流れや注意点を事前に押さえておくと良いでしょう。
不動産相続に関する調停では、裁判官と調停委員が中立的な立場で話し合いを促し、合意に導いてくれます。

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収益物件の家賃は相続財産に含まれるのか

収益物件の家賃が相続財産に含まれるかどうかは、手続き時期によって異なるので一概にはいえません。
その時期とは、大きく「相続開始前」「相続開始後」「遺産分割成立の前後」の3つです。
それぞれどのような取り扱いとなるのか、ポイントを押さえておきましょう。

相続開始前の家賃は被相続人に属していた財産とみなされる

相続開始前の家賃は、取り扱いがシンプルです。
まだ相続が開始されていないため、不動産および家賃は被相続人に属する財産であるとみなされます。
つまり、相続財産に含まれ、遺産分割の対象です。
遺言書があるか確認し、ないときには相続人全員で遺産分割協議をおこないましょう。
このように、相続開始前の家賃は「被相続人の財産」と覚えておく必要があります。
実務的な面から考えても、相続開始前の家賃は被相続人の口座などに振り込まれているはずです。

相続開始後の家賃はトラブルになりやすい

相続開始後から遺産分割協議が成立する前の間は、収益物件の家賃をめぐってトラブルが起きやすくなっています。
これは、家賃が誰のものか曖昧になっているためです。
以前より、相続開始後に発生する家賃の取得に関して論争があり、不動産と家賃を同一相続人が取得するか、別で考えるかの2つで揉めていました。
裁判の結果、相続開始後の家賃は遺産分割の対象とならず、法定相続分の割合に応じて各相続人が取得する決まりとなったのです。
ただし、相続人全員の合意があれば、遺産分割の対象にもできます。
そのため、相続開始後の家賃について相続人同士で揉めごとが起きる可能性もあるでしょう。
トラブルを未然に防止したいなら、被相続人の生前に遺言書を作成しておく必要があります。

遺産分割成立の前後に発生する家賃は相続財産に含まれない

遺産分割協議が成立した後の家賃は、相続財産に含まれません。
収益物件を引き継いだ相続人が、その後の家賃も取得する決まりとなっています。
なお、遺産分割には遡及効があり、相続開始時に遡って収益物件の取得が可能です。
しかし、不動産と家賃は別の相続財産として考えられるため、家賃については遡っての取得ができません。
収益物件を取得したからといって、相続開始から遺産分割成立前までの家賃を取得するのは原則不可能です。
また、収益物件を複数の相続人で共有したケースでは、家賃や地代を共有持分に応じて分割する必要があります。
物件の管理費や修繕費なども所有者の負担となるので注意しましょう。

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相続した収益物件を売却するときの注意点

収益物件を相続したからといって、すべてのケースで賃貸経営が軌道に乗るわけではありません。
利益を生まない不動産は、売却を選択するのがおすすめです。
しかし、収益物件の売却には、いくつか注意点があります。
不動産売却で失敗しないよう、以下の3点を確認しておきましょう。

注意点①取得費加算の特例を使うなら期限を把握しておく

不動産を売却して利益が出たときには、譲渡所得税を納めなければなりません。
これらの税金は高額になるケースが多く、所有者の負担となってしまいます。
節税を見込みたいなら「相続税の取得費加算の特例」を適用させるのが有効です。
一定の条件を満たしていれば、相続税額の一部を取得費として加算できるため、大幅な減税となるでしょう。
ただし、この制度には期限が設けられています。
相続後3年10か月以内に相続財産を売却する必要があり、期限を過ぎると制度を適用できません。
さらに、以下の条件をクリアしている必要があります。

●相続または遺贈によって不動産を取得している
●相続税が課せられている

立地や建物の状態など条件が悪ければスムーズに売却できないため、期限に間に合わない可能性もあります。
売却手続きには時間を要するので、早めに対応するのがポイントです。

注意点②売却タイミングは慎重に判断する

譲渡所得税の税率は、不動産の所有年数によって異なります。
不動産を売却するタイミング次第では、大きな税負担となってしまう可能性があるでしょう。
原則として、不動産の所有年数が5年を過ぎると「長期譲渡所得」になり、5年以下では「短期譲渡所得」です。
長期譲渡所得は税率が20.315％であるのに対し、短期譲渡所得は39.63％となっています。
このように、不動産売却で発生する税金は、物件の所有年数に応じて倍近く差が出るので注意しなければなりません。
税金を抑えたいなら、所有年数5年超えで売却を検討する必要があります。

注意点③入居者がいるときは立ち退き勧告をおこなう

相続した不動産に入居者がいるときは、立ち退き勧告をおこなわなければなりません。
ただし、オーナー都合の立ち退きとなるため、入居者に強く要求できないことは押さえておきましょう。
無理に立ち退きを要求すると、トラブルに発展する可能性があります。
売却の1年〜半年前までには告知をしておき、丁寧に話し合いを進めることが大切です。

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まとめ

収益物件における相続人の決め方は、遺言書があるかどうかで異なります。
遺言書がないときは相続人全員で遺産分割協議をおこない、家賃の取り扱いについても決定していくのが一般的です。
相続した不動産を売却するときには、特例の期限を把握しておく他、早めに立ち退き勧告を済ませましょう。