売却向けコラム

住宅ローンの返済が困難になり、自宅の任意売却を検討し始めた方もいらっしゃるでしょう。
任意売却をおこなうなら「抵当権消滅請求」の概要や、注意したいポイントなどを確認しておくことが大切です。
そこで今回は、抵当権消滅請求とは何を意味するのか、代価弁済との違いと請求時のポイントを交えて解説します。

任意売却における抵当権消滅請求とは

病気やリストラなどを理由に住宅ローンの支払いが困難になり、滞納状態が続くと、最終的には貸し手（債権者）により自宅が競売にかけられるおそれがあります。
しかし、お金を借り入れた側（債務者）は競売を回避するため、債務者から許可を得る形で、自宅を売却処分する任意売却を利用するのが一般的です。
そして任意売却をおこなうにあたり、債務者が覚えておきたいのが、抵当権消滅請求の存在です。

抵当権消滅請求とは

抵当権消滅請求とは、抵当権が設定済みの不動産（抵当不動産）の所有権を得た方（第三取得者）が、抵当権を設定した方（抵当権者）に対して、抵当権の消滅請求をおこなう制度です。
抵当不動産の第三取得者が抵当権消滅請求を実行するには、すべての抵当権者に書面で請求内容を送達しなければなりません。
送達する書面には、第三取得者から抵当権者に支払う金額と、抵当権の消滅に応じてほしい旨の内容が記載されます。
抵当不動産の第三取得者から通知を受け取った抵当権者は、任意売却にともなう抵当権消滅請求が手元に届いてから2か月の間に、以下のうちいずれかの対応を選ぶ必要があります。

●第三取得者から額面どおりに支払い金を受け取り、抵当権消滅請求に応じる
●支払い金額が少ないことを理由に、抵当権者が任意売却対象の不動産を競売にかける

抵当権消滅請求の結果、すべての抵当権者から承諾が得られれば、第三取得者は提示額を支払うか、法務局にお金を預けると抵当権が消滅します。
なお、抵当権者のなかに1名でも抵当権消滅請求に応じず、抵当権を実行して競売申し立てをおこなう方がいると、競売手続きが開始されるため注意が必要です。

抵当権消滅請求の具体例とは

任意売却にとって重要な抵当権消滅請求とは何かを理解するためにも、具体例を交えて確認しましょう。
たとえば、Aさんが自宅を購入するために住宅ローンを組み、銀行から1,500万円を借り入れて不動産を購入したとしましょう。
このとき、Aさんは債務者、銀行は債権者であり抵当権者、借入金をもとに購入した不動産は抵当不動産となります。
そのあとに、Aさんが抵当不動産を任意売却した結果、Bさんが第三取得者として名乗りを上げると、第三取得者は抵当権者である銀行と打ち合わせをおこないます。
打ち合わせにより抵当権消滅請求に応じてもらえる金額が決まり次第、抵当不動産の売買契約を結び、決済および引渡しの段階で必要な金額を支払い、抵当権を抹消してもらうのが基本的な流れです。

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任意売却前に確認したい抵当権消滅請求と代価弁済との違い

抵当権消滅請求と間違いやすい制度として知られるのが、代価弁済です。
抵当権消滅請求と代価弁済は似て非なる制度のため、概要を確認しておきましょう。

代価弁済とは

代価弁済とは、抵当権付き不動産の所有権（地上権）を買い受けた者（売買）が、抵当権者からの求めに応じて代価を弁済した結果、抵当権が消滅する制度です。
つまり、抵当不動産の所有権もしくは地上権の第三取得者が、抵当権者からの請求額を支払ったとき、不動産に設定された抵当権が消滅することを意味します。
なお、抵当権者から代価弁済を求められたとしても、第三取得者は求めに応じる義務がありません。
あくまでも提案としての意味であり、抵当権を消滅せずとも良いのであれば、代価弁済する必要はないのです。

抵当権消滅請求と代価弁済の具体的な違い

抵当権消滅請求と代価弁済には、主導権を握る人物に違いが見られます。
抵当権消滅請求は、抵当不動産を取得した第三取得者が主体ですが、代価弁済では不動産に抵当権を設定した抵当権者が主体となり、提案をおこないます。
代価弁済への対応は第三取得者の任意となるため、抵当権者が主導権を握るとはいえ、最終的には第三取得者の判断に委ねられるのが特徴です。
また、抵当権消滅請求ができるのは、第三取得者のなかでも抵当不動産の所有権を得た方だけであり、地上権を取得した方は抵当権消滅請求できません。
代価弁済は、所有権も地上権も対象に含まれるため、抵当不動産の地上権の第三取得者は代価弁済のみ認められます。
取得原因も、抵当権消滅請求は相続をのぞくすべてが対象である一方、代価弁済は不動産売買だけが対象です。
さらに、保証人が抵当不動産の所有権もしくは地上権を買い受けたとしても、抵当権消滅請求はできず、抵当権者から代価弁済を求められたときに限り対応できるとされています。
抵当不動産の所有権や、地上権を買い受けた保証人は、自ら抵当権者に対して抵当権を消滅するよう求められないことも覚えておきましょう。

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任意売却において抵当権消滅請求をおこなうポイント

自宅を任意売却するにあたり、抵当権消滅請求をおこなうには、複数のポイントを把握しておくことが大切です。
抵当権消滅請求の可否などに関わる重要なポイントのため、あらかじめ確認しましょう。

ポイント➀債務者に抵当権消滅請求の権利はない

この「抵当権消滅請求」は、あくまで抵当不動産の所有権を取得した第三者（買主など）に与えられた権利です。
住宅ローンの債務者本人やその保証人は、この請求をおこなうことはできません（民法第380条）。
債務者が借金を完済せずに抵当権を無くすことを認めると、債権者の利益を著しく害するためです。
借金を完済した際に登記を消す「抵当権抹消」とは全く別の手続きですので、混同しないように注意しましょう。

ポイント②みなし承諾

抵当権消滅請求のあと、抵当権者の対応次第では「みなし承諾」となるケースが存在することも、覚えておきたいポイントのひとつです。
抵当不動産の取得にあたり、第三取得者はすべての抵当権者に書面を送達して抵当権消滅請求をおこないますが、なかには抵当権者から何も返答がないことがあります。
返答を待ち続けるのは、不動産の流通が滞り不利益につながるだけでなく、第三取得者にとっても都合が悪い状態です。
ゆえに、任意売却において抵当権消滅請求を書面で送達したとき、抵当権者が書面を受け取った時点から2か月以内に対応しなければ、抵当権消滅請求に承諾したとみなされます。

ポイント③抵当権消滅請求できる時期

自宅を任意売却するなら、抵当権消滅請求が可能な時期があることも忘れてはいけません。
たとえば、住宅ローンを全額返済していれば、担保として抵当権を設定する必要がなくなるため、いつでも抵当権消滅請求が可能です。
一方で、住宅ローン残債があるケースでは、もしも抵当不動産を競売にかけられると、競売による差し押さえの効力発生前しか抵当権消滅請求を実行できなくなります。
競売により差し押さえが開始された不動産は、自己都合で自由に処分することが認められないため、抵当権の消滅を請求しても応じてもらえません。
自宅が競売にかけられる前に、住宅ローンの借り入れ先と交渉し、任意売却と抵当権消滅請求をおこなうよう心がけましょう。

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まとめ

抵当権消滅請求とは、抵当不動産の第三取得者が、抵当権者に抵当権を消滅するよう求める制度です。
代価弁済と内容が似ている一方、保証人は抵当権消滅請求できないなど、さまざまな点に違いが見られます。
抵当権消滅請求は、回答期限や請求時期などのポイントを踏まえたうえでおこなうと良いでしょう。