売却向けコラム

マンションを売却する際に、設置されているエアコンを残すべきか撤去すべきか迷う方も多いのではないでしょうか。
エアコンの扱いは、物件の状態や買主の意向によって異なり、事前の調整や確認が欠かせません。
この記事では、エアコンの処遇を決める際の判断材料や注意点を3つの視点から解説します。

マンション売却時エアコンはどうするのか

マンションを売却する際、エアコンを残すべきか撤去すべきか、その判断にはいくつかのポイントがあります。
以下では、その基本的な考え方と注意点について解説します。

付帯設備

エアコンは、一般的に「付帯設備」とされ、照明器具や給湯器なども含む、建物本体とは別に取り付けられた設備や器具を指します。
こうした設備は、原則として建物の一部ではないため、売却時に撤去するかどうかは売主の判断に委ねられることが多いです。
エアコンの機種によっては、専用の配管やコンセントが必要となる場合もあり、取り外しや再取り付けには追加費用が発生します。
分譲マンションに後付けで設置されたエアコンは、売主が所有する動産として扱われ、新築時に備え付けられていない設備は、自由に取り外しできるという考え方が背景にあります。
そのため、エアコンを残すかどうかは、売主と買主との合意に基づいて決められるのが通例です。
一方で、マンションの売買では「付帯設備表」と呼ばれる書類が用意されることが多いため、エアコンについて記載があれば、引き渡し時に設置されたまま売却されます。

ルール

エアコンの処遇には、明確な法律上の規定がなく、売主と買主が自由に取り決めることができますが、基本的には「撤去が前提」とされることが多いです。
新築分譲時にエアコンが付属していないケースが一般的なため、後から取り付けたエアコンは撤去対象となりやすいのです。
しかし、近年では、すぐに入居したい買主や設置費用を抑えたい買主の増加により、エアコン付きの物件が好まれるケースも見られます。
その場合、売主がエアコンを残すことで、売却がスムーズになることもあります。
ただし、残すことが決まった場合は、機種の古さや使用状況について説明責任を果たすことが重要です。
たとえば、10年以上経過したエアコンは故障リスクが高いため、「無償での引き渡し」や「動作保証はしない」など、条件を明確にしておく必要があります。

話し合い

エアコンを残すかどうかは、最終的に売主と買主の話し合いで決定されます。
重要なのは、どちらかの一方的な都合ではなく、互いの希望を尊重しながら引き渡し条件を明確にすることです。
たとえば、買主が「エアコンは不要」といっているにもかかわらず残すと、撤去費用を巡ってトラブルが生じる可能性があります。
また、売主が勝手に判断して残した結果、予想外の追加費用がかかる事例もあるため、事前の確認が欠かせません。
円滑な話し合いには、契約前に「付帯設備表」を活用することが有効です。
エアコンが複数ある場合は、それぞれの機器について個別に記載しておくと、認識のずれを防ぎやすくなります。

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マンション売却時にエアコンを残したほうがいいケースと撤去したほうがいいケースについて

マンションを売却する際、エアコンを残すか撤去するかは状況によって異なります。
そのため、住み替えのタイミングや買主のニーズを踏まえつつ、どちらの方がメリットが大きいのかを見極めることが大切です。
ここでは、残した方がいいケースと撤去した方がいいケースを解説します。

エアコンが新しい場合

エアコンが比較的新しい場合は、買主にとって大きなメリットとなることがあります。
なぜなら、設置から3年以内なら性能や省エネ性が高く、買主がそのまま使用しやすいからです。
また、売主が新居で新しいエアコンを導入する予定なら、移設の費用や手間を考慮して残す方が合理的なケースもあります。
くわえて、高性能なエアコンや人気メーカーの製品であれば、買主の満足度も高まるでしょう。
さらに、新しいエアコンを複数台残す際は、設備として明示し、売却価格に反映させることで、買主は初期費用を抑えられ、売主も付加価値を提示できます。

エアコンが古い場合

一方、製造から10年以上経過しているエアコンは、撤去することをおすすめします。
一般的に寿命が約10年とされ、それを超えると故障リスクが高まり、部品の供給も難しくなります。
そして、古いエアコンを残すと、買主の電気代負担が増えたり、撤去や処分の手間がかかったりしてトラブルの原因になることも少なくありません。
また、買主によっては好みのメーカーや最新モデルを導入したい場合もあるため、老朽化した設備は事前に撤去しておく方がスムーズでしょう。

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マンション売却時にエアコンを残す場合と撤去する場合の注意点について

エアコンを残す場合も撤去する場合も、正しい手続きを踏むことでトラブルを防ぐことができます。
具体的には、契約書類や説明義務を十分に果たすといった点が重要です。
以下では、それぞれの注意点を解説します。

付帯設備表に明記する

エアコンを残す場合は、売買契約時に作成する「付帯設備表」にその旨を明記することが重要です。
付帯設備表は、物件に付随する設備の有無や状態を詳細に記載し、売主と買主の認識を一致させる役割を持ちます。
この書類を基に、設備の修理義務や引き渡し時の状態を明確にできるため、後のトラブルを大幅に減らせます。
たとえば、エアコンが正常に動作するなら「有・不具合なし」と記載し、何らかの不具合があれば具体的な症状を書き加えると、引き渡し後のトラブルを未然に防ぎやすくなります。
また、給湯器や照明器具なども正確に記載すれば、買主は物件の現状を把握しやすくなります。

契約不適合責任が発生する場合がある

エアコンを残す際は、「契約不適合責任」にも注意してください。
これは、引き渡された物件が契約内容と異なる場合に売主が負う責任で、従来の瑕疵担保責任に代わり民法で明文化されました。
引き渡し後にエアコンの故障が見つかると、買主は修理や代金減額、契約解除を求めることがあります。
一般的に、付帯設備に関する契約不適合責任の期間は、引き渡しから7日間程度とされますが、契約内容によって異なるため、事前の確認が重要です。
ただし、責任を完全に免れることは難しく、特約の内容によっては買主から追加の補償を求められる場合もあります。
この責任を回避するには、付帯設備表にエアコンの現状を正確に記載し、既存の不具合を買主に説明して合意を得ることが大切です。
また、「現状有姿」の特約を設けて、売主の責任を限定する方法もあります。

タイミング

エアコンを撤去する際は、そのタイミングも非常に重要です。
一般的には、売買契約締結後から引き渡し前におこなうのが適切とされ、内覧時には設置されていた方が室内の印象が良くなります。
繁忙期には、業者の予約が取りづらいことも多いため、早めの確認が肝心です。
ただし、撤去時に壁面や配管跡が残る可能性があるため、必要に応じて原状回復の準備をすることが大切です。
これを怠ると、引き渡し後に買主から補修を求められる場合があります。
また、撤去作業は専門業者へ依頼することが多いため、余裕をもって予約を取るようにしましょう。

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まとめ

マンション売却時のエアコンの扱いは、物件価値やトラブル回避に重要な影響を与えます。
エアコンの新旧や状態に応じて、残すか撤去するかを適切に判断することが必要です。
付帯設備表の作成や契約内容の確認をしっかりおこない、円滑な売却を進めましょう。