売却向けコラム

不動産を現金化するには、さまざまな方法がありますが、それぞれの方法によって必要な期間も異なります。
なかには、自宅を現金化したあとも同じ物件に住み続けることを希望する方もいらっしゃるかもしれません。
今回は、不動産を現金化する方法や現金化にかかる期間、現金化のあともその不動産に住み続ける方法についてご紹介します。

不動産を現金化する方法

不動産を現金化するには、個人や事業者と契約して物件とその所有権を売却する、あるいは物件を担保にお金を借りる必要があります。
売却には一般的な仲介による売却、買取、リースバックなどの手段が多く、個人の現金化での融資ではリバースモーゲージが選ばれる傾向があります。

仲介による売却

不動産を個人間で売却するときは、不動産会社に仲介を依頼して買主探しや手続きを進めるケースが多いです。
仲介手数料はかかるものの、相場に近い価格で売却でき、煩雑な手続きや交渉を不動産会社に任せられます。
ただし、売却までに時間がかかることもあり、急いで現金化したい方には向かない可能性もあるため注意が必要です。

不動産会社による買取

個人に売却するだけでなく、不動産会社に買取を依頼する方法もあります。
不動産会社に最初から買取前提で依頼するだけでなく、一定期間仲介で売却活動をおこなっても買主が現れないときに買取に切り替えられる買取保証などもおすすめです。
買取は現金化までのスピードが速いものの、価格が通常の売却よりも落ちる可能性があります。

リースバック

リースバックは、一度不動産会社に売却した不動産を賃貸物件として借りる方法です。
不動産を元手に現金化しつつ、すぐに住居を失うこともないため新居を探すのに時間がかかりそうなケースなどに良いでしょう。
ただし、売却後は自分の不動産ではなくなるため、家賃が発生し続ける点には注意が必要です。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージは、不動産を担保に金融機関からお金を借りる方法です。
借りたお金は不動産の所有者が亡くなったときに、不動産を売却して得られた代金から返済されます。
そのため、高齢者の方による生活費などの資金繰りに選択されることが多い方法です。
融資限度額が決められているため、いくらでもお金が借りられるわけではない点に注意しましょう。
また、売却で得られる代金よりも融資で借りられる金額のほうが安くなるケースが多いです。

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不動産の現金化にかかる期間

不動産を現金化するには、さまざまな手続きが必要なため、一定の期間がかかります。
売却時は、不動産の相場額を調べ、不動産会社に査定を依頼し、売出価格を決めて買主を探す売却活動を始めるのが一般的です。
そのため、仲介による売却では最低でも3か月程度かかるケースが多く、長いと半年以上売却できないこともあります。
一方で、ほかの方法に比べると仲介による売却は相場に近い価格で売却でき、より高く売れる可能性が高いです。
買取や融資では相場額より低い金額にしかならず、現金化のスピードか金額のどちらを優先するかで決める必要があるでしょう。

スピーディな現金化は買取がおすすめ

スピーディな現金化を望むのであれば、不動産会社による買取がおすすめです。
買取であれば不動産会社が査定後直接不動産を買い取るため、買主を探す必要がありません。
書類の手続きなどがあるため即日とはいかないものの、売買契約の締結から引き渡しまで短いと1週間程度で完了します。
長くても3週間から1か月程度ですので、売却と比べるとスピーディな現金化が可能です。
買取同様リースバックやリバースモーゲージなども、買主を探す時間がかからないため現金化までの期間が短いです。
ただし、こうした手段では相場価格よりも安い価格でしか現金化できない点に注意しましょう。
実際にどの程度の期間がかかるかについては、買取などの手続きを依頼する不動産会社によって異なります。
具体的な時期について知りたいのであれば、契約前に不動産会社に確認を取ると良いでしょう。

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不動産を現金化してからも住み続けるには？

現金化に用いる不動産が自宅だと、売却や買取のあとは基本的にその不動産に住み続けることはできません。
不動産の所有権が別の個人や不動産会社に移動するため、自分のものではなくなるためです。
そのため、売却や買取により不動産を現金化するのであれば、新居を探して引っ越しする必要があります。
しかし、次の新居のあてがない方や、自宅に愛着があって引っ越したくない方など、今の不動産に住み続けることを望む方もいるでしょう。
リースバックやリバースモーゲージなどの方法を選択すれば、不動産を現金化したあとでも住み続けることが可能です。
ただし、これらの方法にはメリットがある一方注意点も存在するため、よく検討する必要があります。

リースバックは買い戻しもできる

リースバックは、不動産会社に売却した不動産を賃貸物件として借り、自宅として住み続ける方法です。
不動産の所有権は不動産会社に移動しますが、賃貸物件として借りれば引っ越しはしなくて済みます。
専門の事業者に不動産を査定してもらい、その結果に応じて価格などが決まるため、買取同様スムーズでスピーディな現金化が可能です。
また、リースバックは再びその不動産を購入するための資金をためられれば買い戻しもできます。
そのため、一度手放した不動産でもいずれ取り戻せる可能性があるのです。
ただし、リースバックはあくまでも賃貸物件として不動産を借りる手段になるため、毎月家賃が発生します。
住む期間によっては、現金化で得られた金額よりトータルで支払った家賃のほうが高く付くケースもあるでしょう。
また、契約によっては間取りや条件が似た物件の相場よりも高くなる可能性があります。
ほかにも、リースバックで不動産を借りるときは賃貸借契約の内容に気を付けなければなりません。
普通借家契約で契約できれば契約を更新し続けられますが、定期借家契約になると契約期間が満了すると更新できなくなります。
そのため、定期借家契約は契約期間終了後にその不動産から出ていかなければならなくなり、自宅を失ってしまうのです。
また、買い戻しを希望するのであれば、その旨を特約として盛り込んだ契約にする必要があります。
買い戻しができる期間は決まっている契約がほとんどですので、その期間を過ぎないよう注意が必要です。

リバースモーゲージでも自宅に住み続けられる

現金化に使用した不動産に住み続ける方法には、リースバックだけでなく、リバースモーゲージもあります。
リバースモーゲージは不動産を担保に金融機関からお金を借りる方法ですので、所有権は移動しません。
ただし、所有者の方が亡くなると担保にした不動産が売却され、その売却代金で生前借りたお金が返済されます。
そのため、不動産を相続人の方に相続させることはできなくなるため注意が必要です。
また、融資限度額が決められており、その金額は基本的に売却時の相場額よりも低くなります。
生前は毎月金利を支払い続ける必要があるため、何も支払いが発生しないわけではありません。
金利の支払いでは元本は減らないため、一括返済を実施しない限りは支払いが続く点にも注意が必要です。
したがって、借りた金額や返済までの期間によっては支払う金額が元本よりも多くなる可能性があります。

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まとめ

不動産を現金化する方法には、仲介による売却、不動産会社による買取、リースバックやリバースモーゲージなどがあります。
通常の売却では、短くても3か月程度の時間がかかりますが、買取であれば1週間から1か月程度の期間で現金化が可能です。
現金化した不動産に住み続けたいのであれば、リースバックやリバースモーゲージを利用すると良いでしょう。