売却向けコラム

住宅用として売買される土地は、分譲地のような正方形や長方形といった利用しやすい形状のものばかりではなく、特殊な形状の土地も少なくありません。
特殊な形状の土地は売れにくい傾向があるため、一般的な土地よりも売却に工夫が必要です。
そこで今回は特殊な形状の土地のひとつである「旗竿地」に注目し、売れにくいとされる理由や、売却しやすい旗竿地の特徴、スムーズに売却する方法について解説します。
旗竿地の売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

旗竿地は一般的な土地より売却が難しいとされる理由

まずは、そもそも旗竿地とはどのような形状の土地なのか、なぜ売却するのが難しいのかについて解説します。

旗竿地とは

旗竿地とは、道路から細い通路を通った奥に、住宅を建てられるような広さの敷地があるような形状の土地のことです。
土地全体の形が旗のように見えるため、この名前がつきました。
住宅の需要が少ない地方には広い土地が残っているため、必要な分だけ切り取って正方形や長方形の土地（整形地）を作ることができます。
しかし都市部は需要が多いため、土地を細かく区切って住宅地にすることも珍しくありません。
土地を細かく区切ると、四方をほかの土地に囲まれた、道路に接していない土地ができてしまうことがあります。
ところが、建築基準法において「都市計画区域（市街化を進めているエリア）にある土地に家を建てる際は道路に2m以上接していなくてはならない」と定められているため、道路に接しない土地は住宅地とすることができません。
そこで、道路に接していない土地を住宅地にするために、土地が道路に接するよう通路を伸ばした結果として生まれたものが、旗竿地です。
したがって、旗竿地は都市部などの住宅密集地によく見られます。

旗竿地の売却はなぜ難しいのか

旗竿地は、奥の敷地の形状が正方形や長方形であっても、整形地と比べると売れにくいのが実情です。
では、旗竿地はなぜ売れにくいのか、その理由として以下のようなことが挙げられます。

建物の建築が制限される

土地に建物を建てる際には、好きな位置に好きな大きさのものを建てられるわけではありません。
建築基準法に適合したものを建築する必要があります。
整形地であれば、希望に近い間取りの家を建てやすいでしょう。
しかし旗竿地は家などに囲まれているケースが多く、整形地に比べて建物の向きや間取り、大きさが制限される可能性があります。
また通路部分の面積も敷地面積に含まれるため、家を建てられる面積が書類上の面積よりも狭く、増改築などへの対応が難しい点も見逃せません。

日当たりや風通しが悪い可能性がある

旗竿地は、目の前に建物が建っている状態であるケースがほとんどです。
さらに、隣や後ろにも建物が建っていることが多く、そのような土地は日当たりや風通しが悪い可能性があります。
そういった住み心地の悪さも、売れにくい理由の1つです。

工事のコストが割高になる

建物のリフォーム、建て替えなどをおこなう場合、重機が狭い通路に入っていけないことがあります。
その場合、人力での作業が多くなるため、工事費用が割高になるのが一般的です。
また通路部分が長い場合には資材の運搬距離が増すため、その点も工事費の高騰を招く要因となります。
近年は、安く中古物件を購入し、浮いたお金で自分好みにリフォームしたいと考える方が増えています。
そのような方にとって工事費用がかさむ点が大きなデメリットになることも、旗竿地の売却が難しい理由のひとつです。

▼この記事も読まれています
オーナーチェンジ物件は売却しにくい？売却価格の調べ方や成功の秘訣を解説

スムーズに売却できる旗竿地と売れにくい旗竿地の特徴とは？

旗竿地は売れにくいことを前章で解説しましたが、土地の状況によってはスムーズに売却できるケースもあります。
その違いは何なのか、比較的早く売却できる旗竿地と売れにくい旗竿地の特徴について解説します。

スムーズに売却できる旗竿地の特徴

以下のような旗竿地は、比較的早く買主が見つかる可能性があります。
間口を利用できる
旗竿地の間口は通路として使われるのが一般的ですが、中には間口の幅が広く、駐車スペースや花壇として利用できる土地も存在します。
間口の使い勝手の良さは、購入検討者から良い印象を持ってもらいやすい旗竿地の特徴のひとつです。
日当たりや風通しが良い
旗竿地が売れにくい理由として、日当たりや風通しが悪いことを挙げましたが、周辺環境によってはそのデメリットが生じない旗竿地もあります。
たとえば、目の前に公園や駐車場がある場合や、隣接する建物の高さが低い場合などは、十分な日当たりと風通しを確保しやすいでしょう。
そのような旗竿地は、需要が高いエリアであれば高値での売却が期待できます。

売れにくい旗竿地の特徴

以下のような旗竿地は、買主が見つかりにくい可能性があります。
再建築不可の土地
建築に関するルールは時代の移り変わりとともに変化しており、一定ではありません。
旗竿地のなかには、過去には建築のルールを満たしていたものの、現在のルールに適合していない土地が存在します。
そのような土地では、今建っている建物を解体すると新たに建物を建築できません。
土地としての評価も下がってしまうため、新築や増改築を考えている方のほか、資産価値の高い土地を希望する方の候補からも外れてしまうでしょう。

私道を通らなければならない

奥の敷地までの通路が、第三者の所有する私道になっているケースも存在します。
もし所有者とトラブルが起きた場合、その通路を使えなくなるかもしれません。
また通路を第三者と共有している場合は、管理負担を巡って大きな摩擦が生じる恐れもあります。
再建築不可のケースでもいえることですが、利用しづらい旗竿地は価格が安くなったり、そもそも買主が見つからなかったりと売却が難しいでしょう。

▼この記事も読まれています
購入申込書とは？不動産を売却する前に知っておきたい見方や注意点を解説

旗竿地の売却をスムーズに進める方法

旗竿地は、通常の土地より売却が難しい傾向がありますが、工夫次第でスムーズな売却を目指せます。
最後に、旗竿地をスムーズに売却する方法を解説します。

隣地の所有者に売却を持ち掛けてみる

再建築不可の土地の場合は、隣地の所有者に売却の話を持ち掛けることを検討してください。
なぜなら、2つの土地を合わせることで接道義務を満たし、建物の新築を可能にできるケースがあるからです。
そうなれば土地の資産価値が上がるため、隣地の所有者にとってもメリットがある可能性があります。
ただし、個人間で売買をおこなうとトラブルになる恐れもあるため、売却を進める際は不動産会社の仲介を利用することが大切です。

私道の所有者と話し合う

通路が私道の場合、その所有者から私道の持分を購入して私道を共同で所有する形にすると、使えなくなるリスクを排除できます。
私道の共有ができない場合は通行地役権の設定を依頼するなど、売却前に私道の所有者と話し合いの場をもつようにしましょう。
話し合いによって私道を巡るトラブルのリスクを下げておくと、購入希望者が安心して購入できます。

セットバックをおこなう

接道義務を満たしていない土地は新築や建て替えができないため、旗竿地の売却が難しくなる一因となります。
接道義務の1つに「幅4m以上の道路に2m以上接していること」があり、たとえ旗竿地の間口が2m以上あったとしても、接している道路の幅が4mに満たない場合は、建物を新築できません。
このケースでは、道路と土地の境界線を後退させる「セットバック」をおこなうと、道路の幅が広がって接道義務が満たされ、再建築可能な土地として売り出せるようになるでしょう。
土地の面積が狭くなる、費用や手間がかかるといったデメリットはありますが、かえって売却しやすくなる可能性もあります。

▼この記事も読まれています
不動産買取でよくあるトラブル！トラブル解決策と回避方法を解説

まとめ

旗竿地とは、狭い通路の奥に敷地がある、旗のような形状の土地のことです。
整形地と比べると使い勝手が悪く、資産価値が低いことが多いため、売却が難しいといわれています。
スムーズに売却するために、隣地の所有者と交渉する、セットバックをおこなうなどの対策を講じることをおすすめします。