売却向けコラム

中古マンションの売却に失敗を感じている方は、意外に多いものです。
さまざまな失敗事例があるので、売却前に確認しておくと失敗の回避につながるでしょう。
そこで今回は中古マンションの売却をご検討中の方に向けて、失敗事例とその対策を解説します。
売出前と売出中、売出後の3つに分けて解説しますので、ぜひご参考にしてください。

中古マンションの売却における失敗事例と対策①売出前

中古マンションの売却は、それほど経験することではないでしょう。
そのため、成功させたいと思っていても、さまざまな要因によって失敗してしまうことが多々あります。
失敗をできるだけ防ぐために有効なのは、よくある失敗事例とその対策を確認することです。
失敗事例はたくさんあるので、売出前と売出中、売出後の時系列で確認すると覚えやすいでしょう。
売出前に押さえておきたい失敗事例は、時間の余裕がなくなったことと、住宅ローンの残債によって資金計画が狂ったことです。
これらの失敗を防ぐためには売出前の準備が大切なので、それぞれ確認しておきましょう。

売出前に押さえたい失敗事例1：時間の余裕がなくなった

時間の余裕がなくなると、失敗につながることが多いものです。
たとえば、売却を終えたい時期が迫っているのに買主が見つからないと焦ってしまうでしょう。
すると、売り急いで大幅に値下げをしてしまうなどの失敗が起こります。
このような失敗を防ぐための対策は、売却にかかる時間を売出前にしっかりと把握することです。
中古マンションを売却する際の基本的な流れは、以下のとおりです。

●査定を受ける
●仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結ぶ
●売却活動を開始して買主を探す
●買主が決まったら売買契約を結ぶ
●決済のあと物件を引き渡す

上記の流れを完了するまでには、早くても2か月はかかります。
一般的には3か月以上必要で、買主が見つからないと長引く可能性もあります。
中古マンションの売出前には、これくらいの期間がかかることをふまえたうえで、余裕のあるスケジュールを立てましょう。

売出前に押さえたい失敗事例2：資金計画が狂った

住宅ローンが残っている場合は残債を把握しないと、資金計画が狂ってしまう失敗が起こることがあります。
中古マンションを売却する際は、住宅ローンを完済しなくてはなりません。
漠然と「売却金で完済できるだろう」と思っていると、売却金が住宅ローンの残債に満たない可能性があります。
すると、足りない分を自己資金で補わなくてはならず、想定よりも手元に残るお金が減ってしまうでしょう。
自己資金が足りない場合は、売却自体ができない可能性もあります。
このような失敗を防ぐためには、売出前に住宅ローンの残債と中古マンションの査定額を調べて、完済できるかどうかをしっかりと確認しておきましょう。

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中古マンションの売却における失敗事例と対策②売出中

中古マンションの売却における失敗事例のなかでも多いのは、売出中のものです。
とくに押さえておきたい3つの失敗事例と対策について、確認しておきましょう。

売出中の失敗事例1：売出価格を高くしすぎた

売出中の失敗事例でまず押さえておきたいのは、売出価格を高くしすぎたための失敗です。
不動産には相場があり、それよりも高い物件はなかなか売れません。
この失敗を防ぐためには、事前に相場を調べて適正価格を設定することがポイントです。
近隣にある似た条件の中古マンションの成約価格などを参考にして、適正と思われる金額を考えましょう。

売出中の失敗事例2：売却のタイミングを誤った

中古マンションには、売却に適したタイミングがあります。
なかなか売れなかったり思うような価格にならなかったりなどの失敗は、タイミングを誤ったことによっても起こります。
そのため、中古マンションを売り出すときは、売却に適したタイミングを把握しておきましょう。
中古マンションを売却するタイミングを考える際のポイントには、経済情勢と築年数、季節が挙げられます。
経済情勢では、マンションの市場価格が上がっているときが売り時です。
市場価格の動向は、地価公示価格やマンション価格市場動向などで調べましょう。
築年数で押さえておくべき点は、築浅の物件ほど人気が高く、築20年を過ぎると価格が安くなり売却も難しくなることです。
そして季節では、就職や転勤などが多い4月や9月の2～3か月前が、中古マンションを売却しやすい時期だと言われています。
可能な場合はこれらの時期を考えて売り出すと、失敗が減る可能性があるでしょう。

売出中の失敗事例3：内覧の準備ができていなかった

内覧は、購入検討者が購入を決断するきっかけになることも多い重要な機会です。
そのため、内覧の準備をしっかりとしておかないと、成約につながる機会を逃して失敗をしてしまいます。
内覧で失敗しないためには、購入検討者に好印象を与えられるように、掃除や整理整頓をしっかりとしておきましょう。
また、内覧当日は快適に見学できる環境を整えることと、過度なアピールは避けることがポイントです。

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中古マンションの売却における失敗事例と対策③売出後

中古マンションの売却では、売出後の失敗事例もあります。
売出後の失敗には大きな後悔につながるものもあるので、注意しなくてはなりません。
そこで、とくに把握しておきたい失敗事例を3つ挙げて、それぞれ解説します。

売出後の失敗事例1：売却価格が住宅ローンの残債を下回った

先述のとおり、売却する中古マンションの住宅ローンが残っている場合は、売出前に残債と物件の査定額を調べることが大切です。
けれど、事前にしっかりと調べていても、値下げなどによって売却価格が低くなると、売却金で住宅ローンを完済できないという失敗が起こってしまいます。
そのような事態を避けるためには、売却価格の最低ラインを設定することがポイントです。
住宅ローンの残債を下回らない金額を設定して、値下げを求められてもその価格より下げないようにしましょう。

売出後の失敗事例2：思わぬ税金がかかった

中古マンションの売却によって譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。
高額になる可能性のある税金なので、課されることを知らないと、思わぬ出費で手元に残る金額が減ってしまうでしょう。
そのような事態を避けるための対策は、事前に譲渡所得が生じるかどうかと、生じた場合の税額の目安を確認しておくことです。
譲渡所得は、「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」の計算結果がプラスになった場合に生じます。
譲渡所得税は譲渡所得に税率を乗じて算出し、税率は不動産の所有期間が5年以下の場合は39.63％、5年を超える場合は20.315％です。
なお、譲渡所得には控除制度が設けられているので、要件を満たしている場合は利用すると税額が軽減するでしょう。

売出後の失敗事例3：契約不適合責任を負ってしまった

契約不適合責任とは、売却した中古マンションの品質などが契約内容と異なる場合に、売主が負う責任です。
そのことを知らずに、中古マンションにある不具合を契約書へ記載せずに売却すると、発覚したときに契約不適合責任を負ってしまいます。
すると、買主から修繕や代金減額などを求められ、場合によってはトラブルになる可能性もあります。
そのような失敗を避けるためには、売却前に中古マンションの状態をしっかりと把握して、不具合などは契約書にもれなく記載しましょう。

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まとめ

中古マンションの売却で失敗しないためには、事前に失敗事例と対策を確認しておくことが大切です。
売出前や売出中だけではなく、売出後にも大きな後悔につながる失敗事例があるので注意しなくてはなりません。
失敗事例を確認して疑問が生じたり、売却に不安を感じたりした場合は、不動産会社までお気軽にご相談ください。