売却向けコラム

マイホームの売却で収益を得るためには、資産価値についての知識を知っておくべきです。
今回は築20年の一戸建ての資産価値について解説していきます。
また、リフォームの必要性や物件を売るコツにも触れているので、現在お困りの方は今後の参考にしてみてください。

築20年の一戸建ての資産価値

築20年の一戸建ては、どの程度の資産価値が見込めるのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

建物の資産価値はない

築20年の一戸建ては、木造建築であるケースがほとんどです。
そして、木造の場合は家が建てられてから20年以上経過していると、資産価値は0の状態に近くなります。
そのため、いざ売却を決意して不動産会社に査定を依頼しても、0であると言われる可能性が高いでしょう。
そもそも建物は、築年数の経過に応じて劣化していくものです。
機能性が低下していき、寿命が徐々に近づいていきます。
しかも木造の場合は素材の性質上劣化スピードが比較的早く、資産価値がなくなるタイミングも早いです。
そのため、たとえば「子どもが独立した」「老後の生活のために住み替えをしたい」などの理由で売却しようとしても、十分な収益を見込めなくなってしまうのです。
しかも日本は新築の需要が高く、中古物件の需要が少ない傾向があります。
このような需要も、価格に大きな影響をもたらしています。

売却は可能

このような背景事情を知ると、一戸建てを売却できるのか不安になってしまう方もいます。
しかし、たとえ築20年の物件であっても、現金化は可能です。
実際に、築10年の物件と築20年の物件では、成約率に大きな差がないと言われています。
その理由は、20年経過している物件は、「資産価値がなくなっている物件」として考えると、まだ築浅であると言えるからです。
そして、このような物件は売りに出す際に、新築よりも安価な状態で取り扱われます。
そのため、安くマイホームを購入したいと考えている方には需要があるのです。
たとえ建築してから20年経過していても、大規模なリフォーム・リノベーションを前提に購入したいと考えている方は多いです。
新築を都心で購入する場合、5,000万円以上の購入価格になってしまうケースも珍しくありません。
予算の都合上、マイホームを購入するのを断念してしまう方もいます。
価格が安く抑えられるのは、買主に目線で考えるととても大きなメリットなのです。

寿命が来たわけではない

そもそも資産価値が0になったとしても、建物の寿命が来たわけではありません。
実際に一戸建ては、木造の場合でも60年以上はもつと言われています。
このように考えると、若い世代が購入したとしても、老後の生活まで送れると考えられるでしょう。
そして、たとえ建物の価値がなくても、土地の価値は残ったままです。
土地は建物と違って築年数の影響を受けず、劣化する心配がありません。
周辺環境の変化に応じて上がり下がりはありますが、劣化して0になるような心配がないのです。
そのため、売却した場合は土地の価値に応じて価格が決まります。
駅から近く利便性が高い場所にある建物なら、土地の価格も高くなっていると考えられるため、それなりの収益を得られそうです。

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築20年の一戸建てはリフォームすべきなのか

築年数が経過している場合は、リフォームをしたほうが良いのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

リフォームやリノベーションは不要

基本的に中古物件を売る場合は、よほど劣化が激しい場合を除き、工事をせずにそのまま売るべきと言われています。
これは、中古物件の購入希望者のほとんどが、リフォーム・リノベーションを自分でおこなうのを前提に物件を探しているからです。
先述したように中古物件は、新築よりも安い価格で売りに出されます。
そのため、購入価格を大きく抑えられるのです。
買主は、そこで浮いた分のお金を使ってリフォーム・リノベーションをおこない、自分好みのマイホームに仕上げようとします。
これらの作業にお金を使っても、新築を購入するよりもコストをおさえられるので、一定の購入需要があります。
結果として安く理想的なマイホームが手に入るのです。
しかし、最初から売主が工事をしてしまうと、買主のニーズに合った形の住まいになりません。
工事をしておけば買主に良い印象を与えられると思ってしまいがちですが、実際は大きなマイナスポイントになりかねないのです。

お金がかかる

リフォーム・リノベーションをおこなうためには、多額の資金が必要です。
工事の内容によって金額は異なりますが、本格的な作業をする場合は数百万円以上のコストがかかるのを覚悟しなくてはなりません。
工事をすると資産価値が上がる場合もありますが、かかってしまうコストとのバランスを考えると、結果として損をしてしまう可能性が高いです。
そして、先述したように買主は、自分で工事をおこなうのを望んでいます。
売主が工事をした状態の中古物件では、購入需要が低くなってしまうため、たとえ品質がアップしていたとしても売れにくくなってしまうのです。
このようなマイナスポイントを考えると、何もせずそのままの状態で売ったほうが良いと言えます。
中古物件であるからといって、工事は必ずしも必要とは言えません。
買主のニーズに合わせるのが大切なので、基本的にはそのままの形で売りましょう。

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築20年の一戸建てを売却するコツ

物件を売るためにも、コツを知っておくべきです。
以下で詳しく見てみましょう。

スケジュールを考える

物件を売るコツとして、スケジュールに余裕を持つようにしましょう。
「早く売りたい」と思うのは仕方がないですが、焦ると取引で損や失敗をする可能性があります。
たとえば購入希望者が現れたときは、「これで現金化ができるかもしれない」と思いがちです。
そして先方が値下げ交渉をおこなったとき、早く売りたいからといって相場より大幅に低い価格に設定してしまうケースがあります。
焦らず余裕を持っていれば、もっと高い金額で売れていた可能性もあるのです。
よほど現金化を急がなくてはならない事情を抱えている場合を除き、少なくとも売るまでに半年以上はかかると考えましょう。

現金化のための工夫が必須

スムーズに売るためには、工事以外の方法で工夫をしなくてはなりません。
おすすめなのが、ハウスクリーニングです。
汚れを取り除くと新品に近い状態に見える場合もあるので、リフォーム・リノベーションをせずともきれいな見た目になります。
自分で掃除をするのも良いですが、プロに依頼すると頑固な汚れも取り除けるのでおすすめです。
コストはかかりますが、工事をおこなうよりも安いので、売却益に大きな影響を与える心配もないでしょう。
また、インスペクションをおこなって住宅の品質を診断してもらうのもおすすめです。
古い建物の場合は、雨漏りや害虫による被害などの影響を不安視されがちです。
インスペクションならこれらの瑕疵の有無を明確にして、買主にアピールできるようになります。
ただし、インスペクションを実施した場合は、その内容について必ずオープンにしなくてはなりません。
たとえ瑕疵が見つかった場合でも、事実を隠蔽してしまうとペナルティが課されます。

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まとめ

築20年の一戸建てを売却すると、土地の価格だけがつくような状態になります。
ただし、リフォーム前提で購入したいと考える方が多いため、需要はあるでしょう。
できればそのままの状態で現金化し、ハウスクリーニングやインスペクションを実施してください。