売却向けコラム

築10年の一戸建てを売却するときに気になるのが、市場相場ではないでしょうか。
今回は物件を売るときの相場について解説します。
また、市場に出すときのコツや注意点にも触れているので、現在物件を売りたい方は、ぜひ参考にしてみてください。

築10年の一戸建ての売却相場

物件を売る場合、どの程度の相場を想定しておくべきなのでしょうか。
以下で詳しく見てみましょう。

新築よりも低い

当然ながら、築10年の売却相場は新築当初よりも低くなります。
一般的な目安としては、およそ50％程度です。
建物は建築されてから、少しずつ価値が減少していきます。
これは耐用年数が定められており、年数の経過に伴って物件の品質が下がるとみられているためです。
新築当初はどれだけ丈夫できれいな状態だったとしても、10年経過すると建物の状態は全く異なってしまいます。
あくまでも目安ではありますが、相場としては新築当初の半分程度にまで落ちていると考えられるでしょう。
ただし、このときに価値が下がるのは、あくまでも建物だけです。
一戸建てが建築されている部分の土地については、築年数の影響を受けません。
価格に変化があるとすると、周辺地域の住環境が変化した場合でしょう。
また、築年数が5年の場合は、およそ30％価値が下がるといわれています。

築10年は売却のベストタイミング

建築されてから10年になると、物件を売るのにベストな時期であるといわれています。
その理由は、住宅ローン控除の期間が終わるタイミングだからです。
マイホームを新築で購入するとき、多くの方は住宅ローンを組みます。
その場合、所得税や住民税の控除を受けられる「住宅ローン控除」を、ほとんどの方が利用するのです。
そして、この仕組みは、建築されてから10年経過すると利用できなくなります。
その結果、今まで以上に住宅ローンの支払いが苦しくなったり、節税対策の方法に苦労したりなど、お金に関する悩みが増えてしまうでしょう。
そんなときに一戸建てを現金化すれば、残債を収益でカバーできます。
余裕があれば、別の住まいを探して引っ越すなど、さまざまな選択肢があるのです。
また、物件は築年数が20年になると、市場価値がゼロに近くなります。
つまり、市場に出しても、土地の価格分しか収益を得られなくなるのです。
築10年以上になると、価値がより下がっていき、着実にゼロへと近づいていきます。
せっかく売っても、ほとんど収益を得られない結果となるので、このような事態を避けるためにも、早めに売っておくべきといえるでしょう。

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築10年の一戸建てを売却するコツ

物件を市場に出すときは、コツについて知っておくべきです。
以下で詳しく見てみましょう。

売り出し価格を高くする

コツとして知っておきたいのが、売り出し価格です。
一般的には、物件の売り出し価格は、相場通りにすべきといわれています。
しかし、相場よりも少し高い価格で売り出すという方法がおすすめです。
なぜなら、あえて高くしたほうが、売ったときに損をするリスクを回避できるからです。
基本的に、販売活動の中で購入希望者が現れると、値引き交渉がおこなわれます。
そして、その交渉の中で価格が決まり、物件を購入してもらえる流れとなるのです。
そのため、最初に設定する価格は相場よりもやや高くしておいたほうが、将来的に値引きされた場合でも、十分な収益を得られるようになります。
仮に相場通りの金額をそのまま設定してしまうと、そこから値引きしてしまった場合に、収益が少なくなってしまいます。
もちろん値引きをしない方法もありますが、基本的には交渉に対して前向きに対応したほうが、良い印象を与えられます。
結果として、早く物件が売れるようになるので、売り出し価格は高めに設定したほうが良いでしょう。

内覧準備はしっかりと

物件を販売していると、購入希望者から内覧の予約が入ります。
つまり、売り出し期間中は、いつ物件を見られるのか分かりません。
場合によっては、「すぐにでも建物の状態を見に行きたい」といわれる可能性もあります。
そんなときに、すぐ対応できるよう、室内は常に掃除しておきましょう。
汚れた状態では、マイナスイメージを与えてしまい、物件が悪く見えてしまいます。
また、整理整頓をしておいたほうが、物件に瑕疵がない状態であるとアピールできるようになるので、室内環境を整えておくのは大切です。
とくに注意したいのが、その物件で生活しながら販売活動をおこなう場合です。
人が住んでいる場合は、どうしても部屋が汚れてしまいます。
そのため、できれば毎日掃除・整理整頓をする癖をつけましょう。

スケジュールには余裕をもつ

住まいを売るうえで大切なのが、スケジュールに余裕をもつことです。
もちろん早急に現金化できれば、その分手元に資金が入るのが早くなるので、多くの方にとって理想的な状況でしょう。
しかし、焦ってしまうと、相場以上に物件を値引きしてしまったりと、何かと損をしてしまう可能性があります。
焦るあまり、購入希望者への対応でプレッシャーを与えてしまい、結果として売買契約締結に至らなかった事例も少なくないです。
余裕をもって物件を売るようにすれば、無理な値下げ交渉に応じず、精神的にもゆとりを保った状態になれるでしょう。
基本的には、売却にかける活動時間は半年程度を意識すべきといわれています。
現金化に急いでいる場合は、不動産会社の買取を利用するなどの工夫をしましょう。

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築10年の一戸建てを売却するときの注意点

注意点について把握しておけば、取引中のトラブルを回避できます。
以下で詳しく見てみましょう。

住宅ローンを完済する

物件を売る場合は、住宅ローンを完済しなくてはなりません。
そのため、マイホームを購入してから10年以内のうちに、残債を完済している必要があるのです。
この場合、物件を売ったときに得た収益で、残債を返す方法もありますが、これができるのはアンダーローンの場合です。
オーバーローンの場合は、任意売却をしないと、現金化できなくなるので注意しましょう。
まずは、住宅ローンの返済状況について調べたうえで、今後について検討してみてください。

契約不適合責任に注意

建物を購入してから10年もの間に、品質が劣化しているかもしれません。
たとえば、害虫の発生や雨漏りなど、変化を感じた経験はないでしょうか。
もし、何かしらの問題があった場合は、劣化状態を明確にしたうえで、どの程度まで責任を負うのかを契約書に記載してください。
契約不適合責任が明確になれば、買主との取引でトラブルになる心配がなくなります。

リフォームは基本的に不要

物件を売る場合、リフォームは基本的に不要となります。
その理由は、ほとんどの方は物件を購入した後に、自分でリフォームをおこなうのを前提としているからです。
理想的な形の住まいを実現するべく、リフォーム・リノベーションをおこなおうと計画を立てているので、売主側では何もしないほうが良いでしょう。
売る前にリフォームをしてしまうと、かえって買主のニーズと異なる住まいになってしまう恐れがあります。

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まとめ

築10年の一戸建ては、新築当初よりも半分程度の相場になっています。
売却する場合は、リフォームをおこなわず、そのままの状態で売るのがコツです。
また、住宅ローンは必ず完済しておき、スケジュールに余裕をもちましょう。