売却向けコラム

家や土地を売るにあたって、仲介や買取など複数の方法があります。
事情があって早く売りたい方や、立地などの条件が悪くなかなか売れないと悩んでいる方に、向いている方法があるのをご存じでしょうか。
この記事では、買取保証の概要とメリット、利用するうえでの条件や注意点を解説するので、不動産の売却をご検討中の方は参考にしてください。

不動産を売却する際の買取保証とは

買取保証とはなにか、仕組みと特徴を解説します。

買取保証の仕組み

買取保証とは、一定期間を過ぎても売れなかった時に、不動産会社が物件を買い取ってくれる仕組みです。
不動産を売るには、不動産会社に一般市場で買い手を見つけてもらう仲介と直接購入してもらう買取の主に2つの方法があります。
買取には、即時買取と買取保証の2種類があり、即時買取は1週間程度の短期間で買い取ってもらえる方法です。
買取保証では、期限を設けて仲介で販売活動をおこない、期間内に売れなかった場合に、契約時に決めておいた金額で不動産会社が買い取ります。
仲介は不動産会社に一般市場で物件の買い手を探してもらう方法であり、相場に近い金額で売れる可能性があります。
買取とは、一般の買主ではなく、不動産会社が直接買主になる方法です。
販売期間が決まっているので、離婚や転勤、相続などの事情で、売らなくてはならない期限がある方に適しています。
また、仲介と買取それぞれの長所を生かした方法で売りたい方にも、買取保証の検討をおすすめします。

買取保証の特徴

買取保証は、仲介と買取の良いところを取り合わせた方法です。
仲介の良いところは、相場に近い価格で売れる可能性がある点です。
ただし、買い手が見つかるまで時間がかかり、条件にもよりますが、半年～数年売れないケースもあります。
買取の良いところは、なにより早く現金化できる点です。
長くかかる場合でも、1か月前後で売却が完了するケースがほとんどです。
ただし、その分価格は安くなりやすく、相場の7割程度になる場合が多い傾向にあります。
仲介だけの方法ではいつ売れるかの予測ができず、場合によっては一時的に賃貸住宅に住まなくてはならないケースもあるでしょう。
それにより、引っ越し代や家賃など、余計な費用がかかるおそれがあります。
とはいえ、買取だけでは、相場に見合った価格で売れたかもしれない物件でも、比較的安く売ることになる可能性が高いです。
買取保証では、相場に近い価格で売れる可能性がある一般市場で販売活動ができるうえに、売れなかった場合でも不動産会社が物件を買い取ります。

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不動産売却で買取保証を利用するメリット

家や土地を売却するときに買取保証を利用するメリットとして、期限が決まっている点や仲介手数料が不要な点、契約不適合責任がない点を解説します。

売却期限が決まっている

買い取ってもらえる日と金額があらかじめ決まっているため、予算や住み替えなどの計画を立てやすい点がメリットです。
買取保証を付けずに売りに出した場合、一般市場といえども想定より安くなったり、いつまでも売れなかったりするケースもあります。
買い取ってもらえる金額が決まっていると、その分を見込んだ資金計画を立てられるため、想定金額を下回った場合などの不確定要素に対する心配がいりません。
仲介で販売する期間に売れれば、買い取りで決めていた金額よりも高くなる場合がほとんどです。
仲介期間での売り出し価格は自由に決められるため、高めに設定しておけば、値下げ交渉に応じても利益が出る可能性は高いでしょう。
金額の設定が高すぎて期間中に売れなかった場合でも、期限を過ぎれば不動産会社に買い取ってもらえます。
いつまでも売れない物件を抱えて、対策に頭を悩ませたり、不安な思いをしたりせずに済みます。

仲介手数料がかからない

仲介で物件の売買が成立した場合、仲介手数料として売れた金額の3％に6万円をプラスした料金を支払わなくてはなりません。
買取保証で買い取ってもらった場合は、仲介で売れたわけではないため、仲介手数料はかかりません。
例を挙げると、4,000万円で物件が売れた場合には、126万円もの仲介手数料がかかります。
安い金額ではないため、仲介手数料がかからない点は買取保証のメリットといえるでしょう。

契約不適合責任がない

買取で売却した場合、契約不適合責任はありません。
契約不適合責任とは、建物や土地に瑕疵（欠陥）があったときに、売主が負う責任です。
2020年4月に民法が改正される前は、瑕疵担保責任との名称で呼ばれていました。
仲介で取引した場合は、売却後3か月の間に何らかの欠陥が見つかったときには、売主に責任があると定められています。
補修費用を支払わなくてはならなかったり、買主から損害賠償請求を受けたりするリスクがあります。
買取で契約不適合責任がないのは、買主が宅建業者であるためです。
不動産取引の専門家が買主であれば、契約不適合責任はなくなります。

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不動産売却時に買取保証が利用できる条件と注意点

メリットの多い方法ではありますが、利用する際には条件があるので事前に確認しておきましょう。
利用するにあたっての注意点も解説します。

専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶ

利用条件として、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶ必要があります。
両方とも、契約を結べる不動産会社は1社のみで、複数の会社との契約はできません。
専任媒介契約では、個人であれば買主を探せますが、専属専任媒介契約ではそれも禁じられています。
専任媒介契約・専属専任媒介契約を結ぶと、他の会社に変更できない点には注意が必要です。

物件に需要がある

買主が見つかる見込みがなければ、不動産会社も買い取ってくれません。
需要が見込めない物件では、買取保証を利用できない可能性があります。
需要が少ない物件の条件の例として、旧耐震基準であったり、専有面積が狭かったりなどが挙げられます。
人口が少ないエリアである点も、需要が見込めない条件となるでしょう。
買い取ってくれる物件の条件は、会社によって異なります。
物件の需要に不安がある場合は、利用できるかどうか問い合わせてみると良いでしょう。

不動産会社は慎重に選ぶ

買取保証を選ぶ際の注意点は、1社としか契約できず、不動産会社の変更ができない点です。
利用条件や買取金額だけでなく、扱う物件の得意分野も不動産会社によって異なるため、契約を結ぶ前に確認しておきましょう。
担当者が丁寧に対応してくれるかどうかも判断基準になります。
説明がわかりやすいか、金額設定に根拠があるかなどの点をチェックしましょう。
また、しっかりと売却活動をおこなっているか、きちんと報告してくれるかも重要です。
売却活動の報告義務は法律で規定されていますが、適当な報告をして、積極的に売ってくれない会社にあたるおそれもあります。
どのように活動を進めていく予定であるのか、どのような内容の報告があるのか、頻度はどの程度かなど、事前に確認しておきましょう。
契約後も広告をほとんど出していない、広告の写真や宣伝文の魅力がないなどの問題に気付いた場合は、指摘して改善してもらう必要があります。

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まとめ

買取保証とは、家や土地を売却するときに、期限を定めて仲介で販売活動をおこない、期限内に売れなかった場合に不動産会社に買い取ってもらう方法です。
仲介で売却できれば、相場に近い金額で売れる可能性があるうえに、最終的には買い取ってもらえるため、売れ残るおそれもありません。
利用するには、1社と専任媒介契約か専属専任媒介契約を結ぶ必要があり、変更できないため、慎重に検討しましょう。