売却向けコラム

不動産を売却する理由としては住み替えや離婚などさまざまありますが、実際に売却するとなると何に気を付けたほうが良いのでしょうか。
あらかじめ理由ごとの注意点を頭に入れておくと、売却活動をスタートするにあたり安心して対応できるでしょう。
そこで今回は、不動産売却における注意点を、住み替え・離婚・相続の3点に分けて理由ごとに解説します。

不動産売却における理由別の注意点①住み替え

住み替えを理由に不動産売却をおこなう場合の注意点は、住んでいる不動産の売却と新居購入のタイミングの違いによって異なります。
不動産売却のタイミングは「売り先行」と「買い先行」、そして売却と購入を同時におこなう3タイプがあります。

売り先行の注意点

売り先行による住み替えとは、現在住んでいる家を売却し、仮住まい先へ引っ越してから新居を購入する方法のことです。
先に不動産の売却を済ませることで、売却代金が確定し、新居購入に充てられる費用が明確になります。
しかし、売り先行での住み替えを選択すると、仮住まい先への引っ越し代や準備費用などの余計なコストが発生します。
新居へ直接引っ越す場合と比較して、引っ越し費用が2倍になり、引っ越し業者の手配なども手間がかかります。
また、実際に住んでいる状態で内覧をおこなう必要がある点も、住み替えが理由で売り先行を選んだ場合の注意点の一つです。
内覧のタイミングは予測が困難であり、売却活動中は基本的にいつでも内覧希望者を受け入れる体制を整えておかなければなりません。
清掃して常に室内を清潔に保ち、内覧が入る可能性が高い週末は予定を入れずに空けておくなどの対策が求められます。

買い先行の注意点

買い先行による住み替えとは、新居を購入したあとで現在住んでいる不動産を売却する方法のことです。
先に新居を用意できるため、仮住まい先を探す必要がなく、余計な引っ越し代なども負担する必要がありません。
しかし、買い先行での住み替えは、買主が一向に見つからないなどの理由で不動産の売却が遅れた場合、現在の不動産と新居の両方の住宅ローンを負担することになります。
ダブルローン状態が続くと経済的な負担が大きくなり、手持ちの資金が減るおそれがあります。
また、不動産の売却期日を設定している場合、買主が見つからないと売却代金を値下げしなければならない可能性があり、想定よりも安い金額での売却になることも予想されるでしょう。

売却と購入を同時におこなう注意点

不動産の売却と新居の購入を同じタイミングでおこなうと、余計な引っ越し代がかからず、ダブルローンのリスクも回避することができます。
その一方で、売却と購入のタイミングを合わせるのは非常に難しく、成功させるのは容易ではありません。

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不動産売却における理由別の注意点②離婚

離婚を理由に不動産を売却する場合は、不動産の名義人や住宅ローンなどさまざまな注意点を踏まえたうえで行動に移す必要があります。

離婚を理由とした売却の注意点①名義人しか売却できない

離婚する場合、財産分与を理由に不動産を売却するケースが多いですが、この際には売却前に不動産の名義人を確認しておくことが望ましいでしょう。
不動産を売却できるのは名義人のみであるため、名義人が売却に応じない場合、売却は不可能となります。
夫婦どちらか、または夫婦の共有名義かどうか不明な場合は、登記情報や不動産の売買契約書を確認して判断するようにしましょう。

離婚を理由とした売却の注意点②住宅ローンの残債

離婚時に住宅ローンの返済が残っている場合、不動産が財産分与の対象から外れる可能性があります。
たとえば、不動産の売却代金が残債を上回る「アンダーローン」の状態では、住宅ローンを完済したあとに手元に残ったお金が財産分与の対象となります。
一方、不動産の売却代金が残債を下回る「オーバーローン」の場合、売却代金が手元に残らないため、財産分与できず、不足分を夫婦で負担する必要があります。
手持ちの資金でローンを完済できれば問題ありませんが、資金を準備できない場合は任意売却などで不動産を手放し、離婚後も残債を支払うことになります。

離婚を理由とした売却の注意点③不動産を売却するタイミング

離婚を理由に不動産を売却する場合は、離婚前に手続きを済ませるのが望ましいです。
不動産の売却には夫婦間の話し合いが必要となり、離婚後に売却を進めると時間の調整が難しくなる可能性があります。
離婚前の方がお互いの都合を合わせやすいため、可能な限り離婚前に不動産の売却手続きを完了させることがおすすめと言えるでしょう。
共有名義で不動産を所有している場合は、とくに注意が必要です。

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不動産売却における理由別の注意点③相続

相続の発生を理由に不動産を売却する場合の注意点には、相続登記の必要性などが挙げられます。

相続を理由とした売却の注意点①相続登記

相続した不動産を売却するには、相続登記手続きをおこなう必要があります。
相続登記とは、被相続人（亡くなった方）が所有していた不動産の名義を相続人に変更する手続きのことを指します。
手続きには費用がかかるため、以前は相続登記が行われないケースも多くありましたが、2024年4月から相続登記が義務化されました。
名義変更時には法務局に必要書類を提出するほか、被相続人の戸籍や固定資産評価証明書を整えるなど手続きが複雑になります。
したがって、司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

相続を理由とした売却の注意点②相続税

不動産を相続した場合、相続の発生を知った日から10か月以内に相続税を納付しなければなりません。
手持ちの資金で相続税を負担できれば問題ありませんが、相続税が高額になる場合には、支払いに不動産の売却代金を充てることがあります。
その場合は、相続税の納付期限よりも早く不動産を売却する必要があるため、速やかに売却活動を進めることが重要になります。
複数の相続人がいる場合、遺産分割協議に3か月程度かかることもあるため、スピーディーかつ効率的な売却活動が求められます。
ただし、納付期限が迫るなどの理由で急いで不動産を売却しようとすると、買主から不利な値下げ交渉をされる可能性があるでしょう。
なるべく余裕を持って売却活動および価格交渉を進められるよう、早期に不動産会社の選定を始めることが望ましいです。

相続を理由とした売却の注意点③相続人が複数のケース

相続人が複数いる場合、遺産分割の方法によっては、売却価格の設定やその他の決定においてすべての相続人の意見をまとめる必要があります。
しかし、全員の意見を調整することは難しく、売却活動が思いどおりに進まない可能性があります。
たとえば、相続人の意見がまとまらず値下げできないまま売却活動を続けると、買主が現れない期間が長くなることがあります。
不動産は売却期間が長くなるほどイメージが悪化し、売買契約が難しくなることがあります。
相続によって取得した不動産の売却を成功させるには、すべての相続人の意見をまとめる力が重要です。

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まとめ

住み替えを理由とした不動産売却では、売却と購入のタイミングが主な注意点になります。
離婚の場合は、住宅ローン残債により財産分与できないケースがあることを覚えておきましょう。
相続した不動産は相続登記を済ませないと売却できないため、忘れずに手続きを進めてください。