売却向けコラム

2戸以上の住まいが連なって一体型になっている長屋式住宅は、近年、テラスハウスとも呼ばれるようになっています。
売却しにくいといわれることがある長屋式住宅ですが、スムーズに売るためには、適切な売却方法を知って選択することが重要です。
今回は、長屋式住宅について、概要や売却しにくいといわれることがある理由のほか、適切な売却方法も解説します。

売却前に知っておきたい！長屋式住宅の特徴とは？

不動産売却に取り組むとき、建物を含めた物件の特徴を把握しておくことは、適切な売却方法を考えるうえでも大切になってきます。
まずは、長屋式住宅とはどのような住まいになのか、共同住宅との違いとあわせて解説します。

長屋式住宅とは？

長屋式住宅とは、壁でつながるように、2戸以上の独立した住宅が水平方向に連なっている建物です。
時代劇などで見かける長屋が連想されるかもしれませんが、基本的には同じものです。
しかし、近年では長屋式住宅ではなく、テラスハウスの現代的な呼び方も広がっています。
連なっている住戸の数により、二戸一や三戸一と表現されることもあります。
それぞれの住戸で、異なる世帯が壁を隔てて暮らすことができのが、長屋式住居です。

共同住宅との違いとは？

共同住宅とは、マンションなどを指した言葉です。
同じ建物内で、壁を挟んで異なる世帯が住んでいることは共同住宅も共通するため、長屋式住居と似ている住まいの形態といえます。
一方で、長屋式住居と共同住宅とは、外部からの出入り口や接道の条件が異なってくることが、売却をする際にも把握しておきたいポイントです。
長屋式住宅では、各住戸それぞれに個別の玄関が設けられており、玄関から直接、出入りする形です。
マンションなどの共同住宅は、各住居に玄関はありますが、外部からは共用部の廊下などを経て、出入りします。
売却で重要になる接道については、長屋式住宅の場合、道路と敷地が2m以上接して入れば良いとされていますが、共同住宅では道路と敷地が4m以上接することが必要です。
そのため、長屋式住宅であれば、間口の狭い旗竿地でも、2戸以上連なった建物を建築しやすいことは、特徴といえるでしょう。
建築基準法では、長屋式住宅は特殊建築物には該当しませんが、共同住宅は特殊建築物として、設計の際に制約があることも異なります。

▼この記事も読まれています
オーナーチェンジ物件は売却しにくい？売却価格の調べ方や成功の秘訣を解説

長屋式住宅を売る注意点！売却しにくいといわれる理由を解説

売れにくいといわれることがある長屋式住宅ですが、不動産売却をする際に、その理由を知っておくことは重要です。
ここでは、住宅ローンと再建築の面から、売れにくいといわれる理由について解説します。

住宅ローンが組みにくい

住宅ローンは、長屋式住宅のほか、不動産を購入多くの買主が利用します。
審査では、買主の返済能力をみるために収入などが見られるほか、不動産の担保価値も判断基準のひとつです。
長屋式住宅は、築年数を経た古い建物が多い傾向で、建物が密集する地域で多く見られます。
担保価値が重要視される理由は、何らかの事情から返済が困難になったときに、抵当権の付いた不動産を売却して、返済に充てることになるからです。
築年数を経た長屋式住宅の場合、古さから担保価値が低いと判断されることがあります。
また、築年数を経ている長屋式住宅のなかには、建築されたときの法律に沿っていても、現行法には適合していないケースも見られます。
既存不適格建築物である場合も、住宅ローンの審査が通りにくく、売却しにくいといわれることがある理由です。

再建築が難しい可能性

長屋式住宅の再建築をするには、隣家との調整が必要になる可能性があります。
その理由は、玄関は独立しているものの、隣家と壁を共有した構造であるためです。
売却にあたって、切り離しが必要になれば、現代では技術的には可能と考えられます。
しかし、工事をおこなうには、事前に各住戸に対して切り離し後の強度や補強などの事前説明をおこない、承諾を得ることが必要です。
単独による判断だけでは、再建築が難しいことが、売却しにくいといわれる理由です。
また、切り離しのために承諾を得るほかにも、建築基準法をクリアすることが、気を付けたいポイントとして挙げられます。
建築基準法の基準をクリアできなれば、建築許可を得ることもできません。
売却のために、長屋式住居の切り離しをおこなったあとは、隣の住戸も建築基準法を満たしておく必要があります。
とくに、建築基準法における現行のルールが定められる以前に建築されている場合は、接道義務が注意点です。
1つの建物として見られる長屋式住宅では、敷地が道路に2m以上接していれば問題ありません。
たとえば、1つの長屋式住宅を切り離し、2つの建物として扱われる場合は、それぞれの敷地が幅4mの道路に2mは接することが求められます。
切り離しや再建築の難しさも、売却しにくい理由になっています。

▼この記事も読まれています
購入申込書とは？不動産を売却する前に知っておきたい見方や注意点を解説

長屋式住宅の売却は可能！買取など適した売却方法を解説

不動産は大切な資産であるため、売却をするときには、少しでも良い条件で売りたいところです。
最後に、長屋式住宅の不動産売却に適した、おすすめの売却方法について解説します。

買取

長屋式住宅をスムーズに売却したいと考えるとき、不動産会社の買取は、適した方法です。
買取では、長屋式住居に手入れをおこない、再販売される流れとなります。
そのため、買取の価格は、一般的な仲介での売却と比較したときに、6割から7割ほどになる傾向です。
しかし、不動産会社が買主となる買取なら、いちから買主を探す時間も不要で、スピーディーな売却が可能です。
値下げ交渉が入って、対応が必要になるといったこともないため、スムーズに売却をすすめたい方にとっては、適した方法といえるでしょう。

隣家に打診する

長屋式住宅の場合、隣家に購入の打診をするのも、売却のひとつの手段となります。
住戸が連なる長屋式住宅では、隣家も、隣の住戸を購入することで活用しやすくなる可能性があります。
たとえば、隣家が一戸建て住宅を建築したいと考えていても、切り離しをすると再建築不可になってしまう場合など、隣家はより購入のメリットを感じやすいでしょう。
長屋式住宅の建物全体の所有を検討しているケースも、あるかもしれません。
隣の住戸や周囲の土地を買い取ることにより、隣家にメリットが創出できる場合、説明をしてみましょう。
相手の意向がマッチすれば、互いにメリットを得やすい売却方法となります。

リノベーションでニーズを捉える

昭和レトロが注目を集め、味わいのある家を求めるニーズも見られます。
築年数を経た長屋式住宅の場合も、リノベーションをすることにより、レトロな魅力や雰囲気が引き出しやすいでしょう。
ニーズを捉えることができれば、売却が進みやすくなる可能性があります。
ただし、かかったコストを上乗せして売却し、費用を回収しようとしても難しいケースもあることが注意点です。
リノベーションに取り組む際は、工事費用も考慮して、総合的な判断をおこなうことが大切です。
長屋式住宅でリノベーションをするには、単独ではできない内容もあるため、隣家の所有者と話し合ったうえで取り組むことも重要なポイントになります。

▼この記事も読まれています
不動産買取でよくあるトラブル！トラブル解決策と回避方法を解説

まとめ

2戸以上の住戸が連なった長屋式住宅は、再建築をする際、隣家との調整といった手間がかかる可能性もあります。
スムーズにスピーディーな売却をするには、不動産会社が買主となる、買取を検討するのが良いでしょう。
隣家への打診やリノベーションなどもありますが、ケースに応じた適切な売却方法の選択が大切です。