売却向けコラム

相続した不動産が根抵当権の付いた物件であった場合、どのような対応が必要か、不安を感じていらっしゃるのではないでしょうか。
根抵当権は、上限となる範囲で何度も借り入れできることなどが特徴ですが、効力を保つには6か月以内の登記手続きが必要です。
そこで今回は、根抵当権の概要と相続を急ぐ必要性、根抵当権をそのまま相続する方法などを解説します。

相続不動産に付いた根抵当権とは？抵当権との違いについて

プラスの遺産である不動産ですが、根抵当権が付いている物件の場合、一般的な不動産とは違うのかと疑問に思われるかもしれません。
まずは、不動産相続した方が押さえておきたい根抵当権の概要と、相続を急ぐ必要性について解説します。

根抵当権とは

同じ担保権の種類ではあるものの、根抵当権とマイホーム購入の際に利用される抵当権とは性質が異なります。
根抵当権とは、企業を営む事業者が利用することが多く、事業資金などを借り入れるために、所有する不動産に設定します。
大きな特徴は、根抵当権には極度額があり、その金額内であれば、借り入れが何回でもできることです。
極度額とは、担保価値が算出された不動産に対して、融資できる上限の金額です。
返済をおこない借り入れたお金がゼロとなった場合でも、根抵当権であれば消えることはありません。
そのため、根抵当権は、金融機関と繰り返し継続的な取引ができます。
登記費用や手続きについては、借り入れの度に必要ないことが特徴です。
事業者が運転資金の調達を検討することは珍しくなく、繰り返し借り入れるケースも多いです。
抵当権は、完済すると消滅するものであるため、新たに借り入れたい場合には、再び抵当権の設定をおこないます。
その際、必要になるのが抵当権設定登記で、費用や手間がかかってくるのです。
しかし、根抵当権ではこのような手間や費用が不要であるため、運転資金の調達の際に効率的として活用されています。

抵当権との違い

住宅ローンを利用する際に、不動産に設定される抵当権との違いは、ほかにも複数あります。
代表的な違いとしては、根抵当権には随伴性や付従性の否定があることです。
随伴性とは、債権を債権者が第三者に譲ったとき、抵当権に一緒に移る性質です。
付従性の否定は、根抵当権の場合、完済しても権利が消えないことを指します。
抵当権は完済したら自動的に消滅することが特徴ですが、根抵当権をやめるときには、元本確定の手続きをとります。
元本確定は、借り入れと返済を終わらせ、そのときの借り入れの金額がいくらかを確定させる手続きです。
手続きをすることにより、扱いは抵当権と同じになるため、新しく融資を受けることはできなくなります。

相続を急ぐ必要性

根抵当権の相続はタイミングが重要で、急ぐ理由が2つあります。
ひとつは、被相続人が亡くなってから6か月以内に指定債務者の登記をしない場合、元本が確定することです。
登記をせずに元本確定にいたると、根抵当権の効力がなくなるため、継続して利用したいときには期限内の登記が必要になります。
また、相続放棄をする際も、手続きの期限があることが、相続を急ぐ2つ目の理由です。
相続では、プラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産がある場合、債務も受け継ぐ可能性があります。
相続放棄は、債務がプラスの財産を上回るケースなどで、検討されます。
その場合、相続放棄の申述は、相続開始を知ったときから3か月以内と期限が設けられているため、注意が必要です。

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不動産に付いた根抵当権！そのまま相続する方法と流れ

事業を継続し、資金調達が必要になる可能性が考えられるのであれば、会社にとって根抵当権をそのまま相続することはメリットがあります。
相続財産に根抵当権の付いた不動産がある場合、そのまま相続する方法は、相続開始から6か月以内に登記をすることとなります。

そのまま相続する方法

根抵当権が付いた不動産をそのまま相続する方法は、所有者と債務者が共通するかどうかで、必要な手続きが異なることに注意が必要です。
被相続人が、不動産の所有者と債務者を兼ねている場合は、相続の比較的スムーズに進めやすいでしょう。
必要になる手続きは、不動産者の所有者名義を相続人に変えるための相続登記のほか、債務を負担する債務者の名義を変える指定債務者登記が必要です。
また、所有者と債務者が異なるケースでは、不動産の所有者については、そのまま変更はおこないません。
債務を負担する相続人が、根抵当権設定者となって利用する際は、必要になるのは指定債務者登記です。
指定債務者を定めるときには、根抵当権者と債務を受け継ぐ相続人がおこない、指定債務者の変更登記は根抵当権者と所有者で手続きします。

そのまま相続する流れ

根抵当権が付いた不動産をそのまま相続するには、債権者の金融機関へ連絡を入れることが、最初のステップです。
金融機関には、相続の開始について連絡するほか、登記に必要となる書類の発行を依頼しておきます。
次に、不動産の相続人を決めるために、すべての相続人で遺産分割協議をおこないます。
事業をしている会社などであれば、相続で新しく代表者となった方が、根抵当権のついた不動産も相続するケースが多いです。
債務者と所有者が違う場合、手続きをスムーズにするには、このタイミングで統一していくことがおすすめです。
根抵当権が付いた不動産をそのまま相続する手続きとして、「根抵当権の債務者変更登記」「指定債務者の合意の登記」をおこないます。
くわえて、所有権者が変わる際には「相続登記」である所有権移転登記も必要です。

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債務の有無で異なる！相続不動産の根抵当権を抹消する方法

事業を受け継ぎ、資金調達する予定がない場合など、根抵当権の抹消を選択するケースもあるでしょう。
ここでは、相続した不動産に設定された根抵当権について、債務の有無によるケース別に、抹消の方法を解説します。

債務が残っているケース

根抵当権による債務があるケースで抹消するには、不動産売却で完済させることが、一般的な方法です。
債務よりも、売却価格が上回っていたら、売却益で債務の返済をおこない、抵当権の抹消登記を手続きします。
または、抹消の登記をするのではなく、元本確定をおこなうことにより、抵当権の扱いにして相続することも可能です。
売却益を用いても、根抵当権の借り入れの残債が残るケースでは、相続放棄もひとつの手段となります。
ただし、相続放棄の手続きの期限は3か月とされているため、この期限に間に合うように、不動産売却とどちらにすべきかの判断も早めにしておくことが大切です。

完済しているケース

根抵当権による債務が、すでに完済されているときには、金融機関から合意をとることにより、抹消登記が手続きできます。
現金で相続することを検討しているなら、根抵当権の抹消登記を手続きして、不動産売却によって現金化してから、相続することが可能です。
なお、抹消登記をするにあたっては、必要書類の作成を依頼するためにも、根抵当権者となる金融機関の同意が欠かせません。
根抵当権は通常の抵当権と比べると、金融機関にとっても大きな取引であるため、相続を理由として伝えて慎重に合意を得るようにしましょう。

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まとめ

根抵当権は、おもに事業者の方が資金調達などの目的から利用することが多い、担保権の一種です。
事業を相続する方にとっては、手間が少なく借り入れができることが、根抵当権のメリットです。
一方で、事業の相続予定がなければ、不動産売却によって現金化して相続できるケースもあるため、適した選択と手続きをおこなうようにしましょう。