売却向けコラム

地方にある実家など、住宅ローンの残っている不動産は、兄弟間で売買をして名義変更することも可能です。
しかし、それには親族間売買であっても完済や抵当権抹消が必要になることや、借り換えについての知識を備えておくことが重要です。
今回は、兄弟間で不動産の名義変更が検討されるケースや、親族間売買における完済、一括返済ができないときの対処法を解説します。

住宅ローンが残る家！兄弟間で名義変更したいケースとは？

不動産購入のために利用する住宅ローンですが、返済は長期にわたるため、やむを得ない事情が生じることにより、兄弟間での名義変更を考える場合もあります。
まずは、住宅ローンが残る不動産について、兄弟間での名義変更を考えるケースについて解説します。

収入の減少

兄弟間で名義変更を考える理由の一つは、住宅ローンの返済中に想定外の事態が生じ、収入が減少したケースです。
たとえば、新築住宅の購入後、兄弟で暮らしていたものの、名義人である兄が病気やケガによって収入が不安定になった場合などが考えられます。
このようなケースでは、一緒に暮らしている返済能力のある兄弟への名義変更が検討されます。
ただし、住宅ローンの名義変更をおこなうには、金融機関の承認が必要です。

実家の名義変更

実家について、兄弟間で名義変更を考えるケースも少なくありません。
たとえば、結婚を機に実家を出て新たに生活を始める場合などです。
この場合、実家に住む兄弟に不動産と住宅ローンの名義を変更します。
さらに、実家が遠方の地方にある場合も、名義変更が考えられるケースです。
この場合も、地方にある実家の不動産名義と住宅ローンの名義を変更することになります。
また、次の相続が複雑になる前に、共有持分を兄弟が買い取って単独名義にすることもあります。
将来的な相続を見越して、不動産の権利関係をシンプルに整理できることも、親族間売買による名義変更のメリットです。
一方、兄弟間で売買する際、価格によっては買主側が贈与税の課税対象となる可能性があるため、適正価格で取引することが重要です。

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住宅ローン完済が必要！兄弟の親族間売買と名義変更を解説

不動産購入に住宅ローンを利用し残債があっても、兄弟間で売買をして不動産の名義変更することは可能ですが、クリアすべき条件もあります。
ここでは、兄弟での親族間売買や名義変更をするために、必要になってくるローンの完済について解説します。

親族間売買するための前提条件

住宅ローンの残債があっても、兄弟で親族間売買に取り組むこと自体は問題ありません。
ただし、親族間売買をおこなう前提として、住宅ローンの完済が必要です。
これは、住宅ローンの融資を受けている金融機関と債務者が金銭消費貸借契約を結び、不動産に抵当権が設定されているためです。
金銭消費貸借契約には、返済期間中に自由に不動産の名義変更をおこなうことができないという条項が含まれていることが通常です。
また、住宅ローンの完済ができるまで、不動産の譲渡についても禁止されていることが記載されています。
親族間売買であってもこの条項が適用されるため、売買をおこなって名義変更をするには、まず住宅ローンの完済が必要です。
契約違反をすると、残債の一括返済を求められる可能性があり、応じられない場合は抵当権が設定された不動産が競売にかけられることがあるため、注意が必要です。

完済して親族間売買する方法

住宅ローンの残債があり、抵当権が付いている不動産を兄弟で親族間売買するためには、まず完済する必要があります。
完済するには、売主側が資金を調達して事前に返済を済ませる方法があります。
しかし、住宅ローンは高額であることが多く、この方法が現実的でない場合も多いでしょう。
そのため、一般的には親族間売買の代金を用いて完済する方法が選ばれます。
具体的には、買主側が支払った代金を住宅ローンの返済に充てる形です。
なお、完済しても抵当権は自動的に抹消されないため、抵当権の抹消登記をおこなう必要があります。

親族間売買で完済と名義変更する流れ

親族間売買によって完済できる場合でも、独自に売買を進めてしまうと、完済に必要な手続きをおこなえないことがあります。
事前に金融機関に完済の申し込みをおこない、契約日などを伝える必要があります。
申し込みにより、金融機関は抵当権抹消書類などの準備をおこないます。
売買契約は、完済の申し込みの前、もしくは当日に締結します。
売買契約締結後、決済日に買主側が代金を支払い、売主側はその代金で完済が可能です。
通常、買主から売主の口座に振り込まれた代金から残債の金額が引き落とされる流れとなります。
引き落とし後、金融機関から抵当権抹消の書類が渡されます。
最後に、売買の当日に管轄の法務局で抵当権抹消登記と所有権移転登記の申請をおこないます。
重要な手続きであるため、登記申請は司法書士に依頼することがおすすめです。
所有権移転登記により、兄弟での親族間売買による名義変更が完了します。
申請から約2週間後に、完了書類が法務局から届き、登記簿謄本で登記の完了を確認できます。

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兄弟間の売買！住宅ローンが一括返済できないときの対処法

親族間売買による代金で、住宅ローンを完済することにより、兄弟に不動産の名義変更をすることが可能です。
しかし、住宅ローンは高額であることが多く、買主側に残債分の現金がない場合もあります。
最後に、売買した代金による一括返済ができないときの対処法について、ご紹介します。

現金による一括返済ができないときの対処法

メモリを更新しました住宅ローンが自分の名義で残債がある不動産を兄弟で売買したい場合、もっともシンプルな方法は親族にその不動産を買い取ってもらうことです。
買主側が支払った代金を住宅ローンの一括返済に充てることができれば、完済と名義変更が問題なく進められます。
もし買主側に一括返済に必要な現金がない場合でも、親族間売買をあきらめる必要はありません。
たとえば、兄の名義となっている住まいを一緒に暮らしている弟に名義変更したい場合、対処法としては、弟が新たに住宅ローンを借り入れる方法があります。
弟が新規で住宅ローンを組むことにより、融資されたお金で完済し、不動産の名義変更も可能となります。
つまり、兄弟間で住宅ローンの名義変更はせず、借り換えによって残債の完済をするという方法です。
この対処法では、兄の契約は消滅し、契約条件が弟の契約に引き継がれることはありません。
新規で住宅ローンを組む際には、金利状況や名義人となる兄弟の属性によっては、それまでの契約よりも良い条件で借り換えができる場合もあります。
ただし、新規で住宅ローンを組む場合は、金融機関の与信審査を受ける必要があります。
収入面や信用情報が審査の項目となります。
また、親族間売買による住宅ローン利用に対応していない金融機関もあるため、注意が必要です。
住宅金融支援機構の「フラット35」などは活用できる可能性があり、事前に条件などを確認することをおすすめします。

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まとめ

住宅ローンの残債があっても、兄弟間で不動産の名義変更をすることは可能です。
その場合、親族間売買によって、住宅ローンの完済が必要になります。
買主側に現金がない場合は、借り換えも有効な手段となるため、ケースにあわせて適切な方法を検討することが大切です。