売却向けコラム

共有名義の不動産がある場合、ほかの共有者が勝手に売却ができるのかは、気になるポイントです。
基本的に、共有名義の不動産の売却は、すべての共有者が同意が必要ですが、トラブルが起きたときの対処法も知っておくと安心につながります。
今回は、共有名義の不動産の売却は可能なのか、売却時に起こる可能性があるトラブルや対処法とあわせて解説します。

共有名義の不動産！勝手に売却することは可能かを解説

1人が所有者となる単独名義の場合と異なり、共有名義の不動産では、共有者に認められている行為を把握しておくことが大切です。
まずは、共有名義の不動産を共有者が勝手に売却することは可能かについて、解説します。

独断による勝手な売却はできない

共有名義の不動産は、民法によって、すべての共有者の同意がなければ売却が認められていません。
同意が必要なのは、共有名義の不動産は、共有者全員のものだからです。
共有名義の不動産とは、複数人が共同で、ひとつの不動産を所有することです。
それぞれの共有者には、1人ずつ共有持分として、割合的な権利が与えられています。
言い換えると、すべての共有者が同意をした場合には、第三者への不動産売却をすることが可能です。
しかし、反対する人が1人でもいる場合には、共有名義の不動産全体を売却することはできないことになります。

共有者が認められている行為

共有名義の不動産は勝手に売却ができず、共有者全員の同意が必要ですが、売却のほかにも、共有者の権利と同意の範囲が定められています。
保存行為
共有名義の不動産の状態を維持する保存行為は、共有者がそれぞれ単独でおこなうことが可能です。
たとえば、不動産への出入りや建物の修繕、不法占拠者の追い出しをすることなどです。
単独で居住などの使用も可能ですが、ほかの共有者に対して使用料を支払うことになります。
管理行為
不動産の適切な管理や改良の行為が、管理行為です。
管理行為の範囲としては、共有する不動産のリフォームや短期の賃貸借契約などが、認められています。
管理行為も勝手におこなうことはできず、共有持分の過半数分となる共有者の同意があれば、管理行為は可能です。
処分・変更行為
処分・変更行為の対象となるのは、共有名義の不動産の売却や、抵当権の設定や解体などです。
売却以外にも、処分・変更行為が可能になるのは、共有者全員の同意が得られた場合になります。
ただし、共有の持分については、共有者は自由に売却することができます。
不動産全体に対する共有者の権利は不完全であっても、それぞれの共有者の共有持分については、個人の所有物として考えられるためです。
そのため、共有持分のみの売却であれば、ほかの共有者の同意が必要になることはなく、勝手に売ることが可能です。

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共有名義の持分を共有者が勝手に売却！生じやすいトラブルを解説

共有持分のみであれば、共有者が個人の意思で、勝手に第三者に売却することも可能です。
不動産全体ではなく、共有持分だけであっても、勝手に売却されることにより、トラブルのリスクに注意が必要です。

共有持分の売却で第三者との共有状態となる

共有持分とは、それぞれがもつ不動産の所有権であるため、共有持分のみの売却は勝手におこなうことできます。
売却をされると、共有持分の不動産を購入した第三者の買主も、共有者のひとりです。
ケースによっては、新しい共有者が購入した共有持分を元手に、利益を得ようとすることがあります。
そのため、共有持分を勝手に売却されたときに生じやすいリスクを理解しておくことは、トラブルを回避するためにも大切です。

家賃請求される

共有名義の不動産で、共有持分を売られたときに生じるトラブルのひとつが、新しい共有者からの家賃請求です。
その不動産に住んでいない共有者がいる場合、住んでいる居住者に、持ち分割合に応じた賃料を請求できる権利が与えられています。
たとえば、共有持分を購入した新しい共有者の持ち分割合が、3分の1だったとします。
共有する不動産について、周辺地域の家賃相場をもとに割り出した適正賃料が15万円だった場合、請求される可能性がある金額は5万円です。
親族間での共有名義では起こりにくいことですが、第三者が共有者になったとき、家賃請求されることは気を付けたいトラブルです。

不当な売買をもちかけられる

共有持分が勝手に売却されたとき、購入者である新しい共有者が、そのほかの共有者に対し、不当に安い価格で売却するように迫るトラブルがあります。
この場合、新しい共有者の目的として考えられるのは、残る共有者からも持分を購入して不動産全体の所有権を得たのち、転売することです。
また、新しい共有者が、不当に高い価格で共有持分を買い取るように求めてくるトラブルもあります。
新しい共有者の持分を買い戻すと、第三者と不動産を共有している状態が解消されます。
しかし、買い戻す際には、第三者の共有者が購入した価格よりも、高値での購入となるリスクに注意が必要です。

共有物分割請求

共有物分割請求は、共有者に向けて、不動産の共有名義を解消するための求めになります。
共有持分の勝手な売却により、新しい共有者から、共有物分割請求を起こされるトラブルがあります。
実際に請求された場合には、そのほかの共有者は、共有名義の解消に向けた話し合いに応じなければなりません。
話し合いをしても解決が難しかったときには、共有物分割請求訴訟を起こされるリスクも気を付けたいところです。
訴訟になってしまうと、裁判所が共有名義の不動産の分割方法を決めることになります。
不動産は現金のように物理的な分割がしにくいため、共有持分を買い取って持ち分割合にあった金銭を支払う代償分割や、売却したお金を持分割合に沿って分ける換価分割となることが多いです。

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共有名義の共有持分が勝手に売却された！トラブル対処法を解説

ほかの共有者が、勝手に共有持分を売却した際に生じるトラブルには、対処法もあります。
事前に対処法を押さえておくことが、トラブルの回避のためにも重要です。

不動産を手放したくないケースの対処法

共有名義の不動産を手放したくない場合には、第三者の共有者の共有持分を買い取ることが、対処法のひとつとなります。
ただし、買い取る際には、第三者の共有者が購入した金額より高額になる可能性があるでしょう。
不当に高い金額を交渉された際には、慎重に検討することが大切です。
また、適正価格で買い戻したい場合の最終手段としての対処法は、共有物分割請求訴訟となります。
共有物分割請求訴訟により、不動産鑑定士の鑑定額をもとに、買い取れる可能性があります。
ただし、裁判所の判決により、自分の持分を第三者の共有者に売却することになる場合や、競売にかけられる可能性もあるため、検討する際に十分な注意が必要です。

不動産を手放しても良いケースの対処法

共有持分が勝手に売却されたとき、共有名義を不動産を手放しても良い場合には、早めに手放すことが対処法といえます。
この場合、第三者の新しい共有者を含めた全員で同意をし、不動産売却全体の売却をすることが対処法の進め方です。
売却した代金は、原則として持分の割合に基づき、共有者で分配します。
全員の同意を得られない場合には、自分の共有持分を売却することもひとつの手です。
その際は、不当に安い金額での買い取りとならないように交渉する必要があります。
また、共有者が勝手に共有持分を売却することを未然に防ぐには、共有名義の不動産の共有状態を解消することが有効です。
共有者同士で共有持分を売買し、共有者の1人がまとめて所有することにより、共有状態を解消することもできます。

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まとめ

共有名義の不動産がある場合でも、不動産全体は、共有者全員の同意がなければ売却はできません。
しかし、共有持分については所有する共有者が勝手に売却することも可能です。
共有持分を勝手に売却されるリスクを根本的に防ぐには、共有者間で売却するなどの対処で、共有状態を解消することが有効です。