売却向けコラム

複数人で相続した不動産を売却するのは難しいのではないかと不安に感じている方は少なくありません。
共有者が複数いる不動産は、全員の合意を得てから売却活動に進むため、話し合いが難航するとスムーズに進まない可能性があるため、注意が必要です。
本記事では、共有名義の不動産を売却する方法についてお伝えしたうえで、必要書類とポイントについて解説します。

共有名義の不動産を売却する方法について

共有名義の不動産を売却する方法は、共有者全員の合意による売却、共有者への持分の売却、司法手続きを挟んでの売却があります。
そもそも共有名義の不動産とは、土地や建物の所有権を複数人が持っている状態です。
それぞれの共有者は「共有持分」と呼ばれる、すべての財産に対する所有権が割り振られ、共有持分に対する所有者（名義人）を共有持分権者と呼びます。
預貯金のように分配できる財産に対して、不動産のように分配がむずかしい財産は、複数人で相続すると共有者全員の合意なしで売却や運用、処分ができません。
厳密には、共有持分の割合のみであれば、売却や運用、処分する権利があります。
ただし、不動産の買い手の立場になったとき、不動産の所有権の一部分のみ売り出されていても、独断で居住したり、建て替えたり、賃貸運営ができないため、第三者への売却は難しいでしょう。
また、共有持分の一部分のみを運用したり、処分したりというのは、物理的に不可能です。
つまり、共有者全員で話し合いをしたうえで、その不動産をどうするかを決める必要があります。
最も現実的なのは、共有者全員から同意を得て、それぞれの共有持分を売却する意思を提示したうえで、売却活動をおこない、現金化したあとに共有持分を受け取る方法です。
共有名義の物件に住んでいる方が売却に抵抗感を感じているのであれば、リースバックを提案してみましょう。
リースバックとは、居住用に使っている物件を不動産会社に売却して、賃貸物件として貸出してもらう方法であり、まとまった資金を調達したうえで今の家に住み続けられます。
続いて、共有者の一人に残りの共有者たちが共有持分を売却して、すべてを買い取った代表者が独断で売却する方法も有効です。
共有者全員で売却活動をする場合、必要書類の提出や手続きの際に全員分の署名や印鑑などが必要なため、手間がかかる可能性があります。
売却活動をする前に代表者がすべての共有持分を購入しておけば、必要書類の提出や手続きはもちろん、何か決断するときにも独断で進められるためスムーズに済みます。
最後に、どうしても共有者間での話し合いがまとまらない場合は、裁判所にて共有物分割申請訴訟という司法手続きをしたうえで売却する方法を検討しましょう。
共有者の一人が非協力的であったり、話し合いを妨害したりしているのであれば、裁判所の判断によって売却が認められる可能性があります。

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共有名義の不動産を売却する流れと必要書類

共有者名義の不動産を売却する流れは、単独名義での不動産を売却する流れと基本的にほとんど変わりません。
異なる部分としては、共有者全員から売却の合意を得るまでは、売却活動が進められないという点です。
一人でも売却に反対しているのであれば、手続きの途中で必要書類が揃わず、契約が成立しません。
共有者全員が用意する書類は、身分証明書・実印・印鑑証明書・住民票の4種類です。
不動産売却をおこなうのであれば、所有権を持つすべての共有者の身分証明書の提出が求められます。
さらに、実印・印鑑証明書・住民票も全員分揃えて提出しない限り、購入希望者が見つかっていたとしても売却はできません。
ただし、全員の予定を合わせるのがむずかしく、どうしても調整がつかないのであれば、他の共有者に代理人として手続きを委託するという方法もあります。
不動産に関する書類は、登記識別情報通知書もしくは登記済権利証・境界確認書・地積測量図の3種類です。
登記識別情報通知書は、12桁の英数字の暗証番号が記載されており、不動産の所有権を証明するための書類です。
こちらの書類は、法務局やインターネット請求、登記情報サービスで不動産の番地を開示すると取得できます。
地番は、抵当権設定契約証書、不動産購入時の売買契約書・重要事項契約書・登記識別情報もしくは市町村から送付される固定資産税納税通知書に記載されているため、それらで確認しましょう。
平成18年までは、登記済権利証として発行されていましたが、それ以降は登記識別情報通知書として発行されています。
境界確認書は、隣の物件との土地の境界線を明確にするための境界確定測量をおこなって、境界線を明確にしたことを証明するための書類です。
地積測量図は、不動産登記法に基づき、法務省令で定められた方法で土地の地積測量の結果を明確にする図面です。
この図面には、地番と土地の所在や地番、基準点の凡例、面積の計算法、測量日が記載されています。
境界確認書と地積測量図は、必ず提出しなければならないわけではないものの、境界が不透明な状態では新しい物件購入者が近隣トラブルに巻き込まれるリスクが伴います。
後からトラブルになることを嫌がり、境界確認書と地積測量図が用意されていない物件は敬遠されるケースもあるため、隣の土地の所有者と交渉しながら、必要に応じて書類を作成しましょう。

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共有名義の不動産を売却するときのポイントについて

共有名義の不動産を売却する際のポイントとして、相場を見て最低売却価格を決め、共有者間でまとめ役を準備しなくてはなりません。
売却価格を決める際には、財産を売却する立場としては、できる限り高く売って利益につなげたいと考えるかと思います。
しかし、一方の不動産を購入する立場としては、できる限り安く買いたいと考えるでしょう。
つまり、不動産市場を見て、需要と供給のバランスを正しく把握しなければ、買い手が現れずに売れ残ってしまいます。
売れ残り物件になると、共有者たちの負担が増えるだけですので、まずは理想的な売却価格を決めると同時に値下げ交渉がおこなわれると想定したうえで最低売却価格を決めましょう。
続いて、共有者がたくさんいるのであれば、まとめ役を決めておくと手続きがスムーズに進みます。
まとめ役がやるべき仕事は、不動産会社とのやりとりや諸費用の支払い、内見や手続きなどの立ち会いです。
不動産会社の窓口とのやりとりを複数人でやると、話の食い違いが起きることで揉めるリスクがあるため、一人が代表してやりとりするのがおすすめです。
ただし、まとめ役の負担が大きくなりすぎないように、共有者全員が決められた諸費用の負担割合を素早く支払ったり、連絡にはまめに返答するなどの協力的な姿勢を見せましょう。
どうしても住んでいる場所が遠かったり、仕事や家庭の事情で売却活動に参加できないのであれば、あらかじめ委任状による代行売却を頼んでおくと安心です。

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まとめ

共有名義の不動産は、通常よりも売却活動に手間や時間がかかる傾向にあります。
共有者全員が売却する意思を固めたのであれば、全員で売却活動をして利益を分配するのか、代表者一人がすべての共有持分を購入して単独で売却するのかを決めましょう。
全員で売却活動をするのであれば、必要書類を揃えるのに時間がかからないよう、まとめ役を決めて全員が協力する姿勢を見せるのが重要です。