売却向けコラム

住宅ローンの返済は長期にわたるものですので、完済できるとほっと一安心できるでしょう。
しかし、住宅ローン関係の手続きは完済で終わりというわけではなく、完済した後に抵当権抹消の手続きをおこなわなければなりません。
この記事では、抵当権抹消の手続きとはなにかにくわえて、手続きをしないリスクや、手続きの流れを解説します。
マイホームの購入時に住宅ローンを利用した方は、ぜひご参考になさってください。

抵当権抹消の手続きとは？

抵当権抹消の手続きとは、住宅ローンの契約時に金融機関が設定した抵当権を外す手続きのことです。
住宅ローンの契約時、金融機関は融資する不動産に対し、抵当権を設定しています。
金融機関が抵当権を設定するのは、住宅ローンの滞納により生じる損失を小さくとどめるためです。
抵当権を設定することで、住宅ローンの返済ができなくなった場合に、金融機関はその不動産を競売にかけて住宅ローンを回収できるようになります。
住宅ローンを完済したあとは、住宅ローン契約時に設定された抵当権は役目を終えます。
しかし抵当権は、完済と同時に自然と消えるものではないため、抵当権抹消の手続きが必要なのです。

抵当権抹消の手続きでは何をする？

抵当権抹消の手続きでは、抵当権抹消登記をおこないます。
これは、法務局が管理する登記簿（登記記録）から、「抵当権が設定されている」という情報を消すための手続きです。
登記簿とは不動産の状況や権利に関する情報が記されている帳簿（データ）のことで、登記とは登記簿に記載することをいいます。
登記をする際には、「登録免許税」と呼ばれる税金を納めなくてはなりません。
登録免許税の金額は手続きの内容によって異なり、抵当権抹消登記の場合は不動産1つにつき一律で1,000円です。

抵当権抹消登記はいつおこなう？

抵当権抹消登記をおこなうタイミングは、住宅ローンの完済後です。
住宅ローンを完済すると、金融機関から抵当権抹消登記の必要書類が届きます。
期日はありませんが、時間が経つと手続きを忘れたり、書類を紛失したりするおそれがあるため、早めの手続きがおすすめです。

抵当権抹消登記は誰がおこなう？

抵当権抹消登記は、司法書士に依頼することも、自分で手続きを進めることも可能です。
司法書士に依頼すると手間がかからず、忙しい方でもスムーズに手続きを終えられます。
しかし、司法書士への依頼費用が1.5万円～3万円ほど発生することがデメリットです。
自分でおこなう場合は、法務局の窓口で申請する方法と、オンラインで申請する方法があります。
司法書士への依頼費用を節約することができますが、手間も時間もかかるため、司法書士に依頼する方が多いようです。

▼この記事も読まれています
建売住宅を購入するときの流れとは？契約前・契約時・契約後ごとに解説

抵当権抹消の手続きをしないとどうなる？

先述したように、抵当権抹消の手続きをおこなう際は、時間もお金もかかります。
住宅ローンを完済し、競売にかけられるリスクもなくなったため、そのままにしておいても問題ないのではと考える方も多いのではないでしょうか。
しかし住宅ローンの完済後も抵当権抹消の手続きをしないでいると、次のようなデメリットがあるため、注意が必要です。

不動産売却が難しくなる

マイホームを売却しようとしても、抵当権が付いたままの場合は、売却が難航するおそれがあります。
なぜなら、買主は「抵当権がついている不動産には、差し押さえのリスクがある」と判断するからです。
すでに住宅ローンを完済していたとしても、買主にはその事実がわかりません。
「抵当権抹消の手続きをしていないだけですよ」と伝えても、本当に完済しているのか、なぜ抵当権抹消の手続きをしないのかなど、買主としては不安に感じることばかりです。
また、仮に買主が見つかったとしても、抵当権が付いた不動産は住宅ローンの審査に通りにくい傾向があります。
そのため、買主が住宅ローンの審査に落ちてしまい、売却活動が白紙に戻るケースは珍しくありません。

必要書類をそろえにくくなる

「今は忙しいから」と抵当権抹消登記を先延ばしにすると、必要書類を紛失するおそれがあります。
抵当権抹消登記には期日はありませんが、住宅ローン完済後に金融機関から届く必要書類には有効期限があるため、期限内に手続きをおこなうことが大切です。
書類の有効期限が切れてしまうと、金融機関に再発行してもらわねばならず、さらに時間や手間がかかります。
抵当権抹消登記をしないでいるうちに、金融機関が消滅したり、不動産の所有者が他界したりすることもあるでしょう。
そうなるとさらに手続きが複雑になり、手間をかけたくなくて手続きを保留していたはずが、かえって手間が増えることになってしまいます。
そのため、抵当権抹消登記の書類が届いたら先延ばしにせず、速やかに手続きをおこなうことが、もっとも手間のかからない方法だといえるでしょう。

▼この記事も読まれています
建売住宅の寿命は何年？注文住宅との違いや寿命を延ばすメンテナンスを解説

抵当権抹消の手続きの流れ

抵当権抹消登記の必要書類が届いたら、次の流れに沿って速やかに手続きを進めましょう。

流れ①：必要書類がそろっているか確認する

まずは、住宅ローン完済後に金融機関から届いた書類に不備がないか確認します。
金融機関から送付される抵当権抹消登記の必要書類は、次のとおりです。

●登記原因証明情報（弁済証書、抵当権解除証書、抵当権放棄証書など名称はさまざま）
●登記識別情報もしくは登記済証（抵当権設定契約書に「登記済」の押印がされたもの）
●代理権限証明情報（金融機関からの委任状）

登記原因証明情報や代理権限証明情報は、日付などの記載漏れがあると無効となります。
金融機関から書類が届いたらすぐに記載漏れの有無を調べ、漏れている場合は速やかに問い合わせましょう。
抵当権抹消登記の際に必ずしも提出する必要はありませんが、「登記事項証明書」も取得することをおすすめします。
登記事項証明書には不動産の状況や権利関係が詳細に記されているため、登記申請書を作成するときに便利です。
抵当権抹消の手続きを司法書士に依頼する場合は、必要書類一式を司法書士に預けます。
このあとの流れは司法書士がおこなうため、ご自身での対応は不要です。

流れ②：登記申請書を作成する

登記申請書は金融機関から届く書類には含まれておらず、法務局のホームページからダウンロードする必要があります。
登記申請書は、登記事項証明書を見ながら正確に記入しましょう。
書き方がわからないときは、法務局の相談窓口を利用することもできます。
しかし事前予約制で時間も短いため、ある程度書き進めておき、わからない部分だけを質問すると効率的です。
申請書が完成したら、流れ①でそろえた必要書類を添付します。

流れ③：登記申請書を提出する

不動産の所在地を管轄する法務局を確認し、書類を持参しましょう。
まずは、登録免許税額分の収入印紙、もしくは税務署等で事前に納付した際の領収書を登記申請書に添えて、登録免許税の納付の手続きをおこないます。
登録免許税の納付の手続きを終えた登記申請書を窓口に提出すると、抵当権抹消の手続きは完了です。
修正点などがなければ、約1週間後に法務局から完了の連絡が入るため、法務局まで完了書類を受け取りに行きます。
法務局まで足を運ぶのが難しい方は、郵送やオンラインでの申請も可能です。
郵送の場合は、登記申請書と必要書類を封筒に入れて送ります。
その際に切手と宛名を記載した返信用封筒を同封しておくと、完了書類の受領も郵送でおこなえるため、便利でしょう。

抵当権抹消の手続きをオンラインでおこなう際の流れ

前述のとおり、抵当権抹消の手続きはオンライン申請も可能です。
まずはマイナンバーカードとICカードリーダを用意して、電子証明書を取得しましょう。
次に、登記・供託オンライン申請システムホームページから、申請者情報の登録をおこないます。
申請用ソフトをインストールして登記申請書と添付情報を作成し、電子署名をして送信すると、申請書の送付は完了です。
登録免許税は、申請用総合ソフトからインターネットバンキングなどで納めます。
最後に、登記原因証明情報、委任状、登記済証などを郵送で送付します。
書類が受理されたら、登記完了証（電子公文書）をダウンロードして完了です。

▼この記事も読まれています
建売住宅と注文住宅は何が違う？設計や入居までの期間などの違いを解説

まとめ

抵当権抹消の手続きとは、住宅ローンの契約時に金融機関が設定した抵当権を外す手続きのことです。
抵当権をそのままにしていると、不動産売却時に買主が見つかりにくくなったり、時間の経過とともに手続きが複雑化したりします。
そのため、金融機関から必要書類が届いたら、流れに沿って速やかに手続きをおこなうことが大切です。