売却向けコラム

初めて家を売却するときは、どんな点に気を付ければ良いのか気になるところでしょう。
そこで今回は、家の売却でやってはいけないことについて、売却前・売却中・売却後に分けて解説します。
マイホームの売却を検討している方は、ぜひ参考になさってください。

家の売却前にやってはいけないこととは？

家を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。
スムーズに買主を見つけるためにも、売却前にやってはいけないことは、以下のとおりです。

①金融機関に無断で売却する

住宅ローンの返済中に家を売却する場合、事前に金融機関にご相談ください。
なぜなら、住宅ローンが残っている家は、不動産登記簿に抵当権が設定されており、抵当権が存在する限り、家を自由に売ることができないからです。
抵当権とは、借主が住宅ローンを返済できなかったときのために、不動産を担保にする権利のことです。
通常、住宅ローンの返済を完了させ、抵当権を抹消することが、家を売却するための条件となります。
したがって、家の売却前には、金融機関に連絡し、住宅ローンの一括返済計画について相談するようにしましょう。
具体的には、売却金額からローンを返済する、自己資金でローンを完済する、あるいは両者を組み合わせて返済するなどの方法が考えられます。

②自己判断で解体やリフォームをやってはいけない

家の売却前に独断での解体やリフォームをおこなわないようにご注意ください。
解体やリフォームには高額な費用がかかる場合があるため、売却金額で元を取れなければ損をする恐れがあります。
そのため、一方的に決定せず、まずは不動産会社に相談して専門的な意見を聞いてから決めるのがおすすめです。
物件によっては、現状のままの方が効率よく、または高価で売れることがあります。
また、購入を検討する方々のなかには、物件を購入後に自分の好みに合わせてリフォームを希望する方も多いです。
売却前にリフォームをおこなってしまうと、その改修が無駄になるリスクもあります。
したがって、売却前の大掛かりな改修を検討される場合は、専門家としっかりと相談し、適切な決定をおこなうようにしてください。

③価格相場を調べない

不動産の売却手続きでは、通常、不動産会社に査定を依頼しますが、それに先立ってご自身でも市場の価格相場を調査しておくことが望ましいです。
売却する家と条件が似ている物件の現在の市場価値を理解すると、不動産会社が提示する価格が妥当かどうかを判断しやすくなります。
希望価格で高く売りたいと願うのは当然ですが、市場価格から大きくかけ離れた価格で売り出すと、買い手が見つからず、売却が長引くリスクがあります。
したがって、売却を検討している家の価格相場をあらかじめ調査しておくことは、スムーズな取引につながる重要なステップです。

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家の売却中にやってはいけないこととは？

家の査定を依頼した不動産会社と媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件の広告や内見の対応などの売却活動をおこなって買主を探します。
その売却中にやってはいけないことは、以下のとおりです。

①不動産広告のルールを守らない

家の売却活動においては、チラシやオンラインの不動産ポータルサイトを活用して広告を出す方法が一般的です。
これにより、より多くの潜在的な購入者に対して物件をアピールすることができます。
しかし、これらの広告活動には宅地建物取引業法や不動産広告の表示に関する公正競争規約（表示規約）に基づいた厳格なルールが存在します。
たとえば、誇大広告を禁止したり、広告が開始できる時期に制限を設けたり、取引形態を明確にしたりするなどです。
広告内容については、通常、媒介契約を結んだ不動産会社が適切に管理・実施しますが、売主自身もこれらの規定を理解し、遵守していることを確認することが大切です。
これにより、不適切な広告によるトラブルや法的な問題を防ぎ、スムーズな不動産取引を促進することができます。

②短期間で売ろうとしない

家の売買は高額な取引になるため、購入希望者が決断を下すまでには十分な時間が必要です。
また、中古住宅の場合、テレビCMなどで大々的に宣伝されることは少ないため、物件が市場に出ていることを購入希望者に知らせるまでにも時間がかかります。
売却にかかる期間は、まず査定や準備段階だけで約1か月を要し、市場に出してから実際に買主が見つかるまでにはさらに3～4か月程度が一般的です。
その後、売買契約から引き渡しまで1～2か月の期間を設けることが多いです。
したがって、全体として順調に進んでも半年程度の時間が必要になります。
焦って安値で売り出さないためにも、計画的にスケジュールを立て、余裕をもって市場に臨みましょう。

③内見前に部屋の掃除をしない

内見は買主が物件を実際に見て、その価値を評価する大切な機会です。
部屋が綺麗に整っていないと、どんなに魅力的な物件でも買主に悪い印象を与えてしまい、物件の価値を伝えることが難しくなります。
また、汚れが目立つ場所があると、それだけで部屋全体の印象が損なわれ、買主の評価が下がることがあります。
内見の日が近づいたら、家具や日用品を適切に配置し直し、とくに水回りや部屋の隅など目に付きやすい場所の掃除を念入りにおこなうことがおすすめです。
場合によっては、プロのハウスクリーニングサービスを利用するのも良い選択です。

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家の売却後にやってはいけないこととは？

買主と売買契約を結んだあとも、物件を引き渡すまでは心配ですよね。
家の売却後にやってはいけないことは、以下のとおりです。

①確定申告を怠らない

家を売却して利益が出た場合、その利益に対して税金が課されるため、確定申告をおこなう義務があります。
その確定申告を怠ると、税務調査の対象となるリスクがあるだけでなく、延滞税が課される可能性もあります。
このため、売却利益が出た際には、売却した年の翌年2月16日から3月15日までの期限内に適切に申告をおこなうことが重要です。
一方、売却によって損失が出た場合は通常、確定申告の義務は発生しません。
しかし、税金の特例を受けるためには申告が必要になります。
たとえば「居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除」の特例を利用すると、所得税等の税負担を軽減できる場合があります。
売却後は、ご自身の税務状況を正確に把握し、必要に応じて税理士などの専門家に相談しながら、確定申告をおこなうことがおすすめです。

②残置物の処理を怠る

一般的に、家を売却後は不要な家具や家電などの残置物の処理が必要です。
買主の要望でエアコンなどの家電や家具を残すケースもありますが、そのような話し合いがなかった場合は家を空にして引き渡さなければなりません。
物件内に残置物がある場合、買主はそれらの撤去を要求する権利を持っています。
売却後の余計なトラブルや誤解を防ぐためにも、物件からすべての残置物を撤去し、適切に片付けることが重要です。
物件の引渡し前には、今一度物件を確認し、不要な物がないかどうかを慎重にチェックしましょう。

③契約内容を覆す

家の売買契約後に契約内容を変更することは、原則として避けるべきです。
一度買主と売買契約を締結したあと、売主が自己の都合で契約を解除したり、契約書に記載された内容に違反したりすることは、違約金が発生するリスクがあります。
違約金の額は、売買価格の約10%から20%が相場です。
契約内容には細心の注意を払い、すべての条件をクリアに理解し、遵守するよう努めましょう。
これにより、あとに金銭的な負担や法的なトラブルを避けることができます。

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まとめ

家の売却前にやってはいけないことは、金融機関に無断で売却、自己判断で解体やリフォームをおこなう、相場価格を調べずに査定を依頼することです。
売却中は、不動産広告のルールを守らない、短期間で売ろうとする、内見前に掃除しないことが挙げられます。
売却後は確定申告や残置物の処理、契約内容に注意し、トラブルにならないようスムーズに売却を進めていきましょう。