売却向けコラム

マンションやアパートなどの収益物件を売却したときは、税金がいくらかかるのか気になりますよね。
そこで今回は、収益物件を売却したときにかかる税金の種類や税金対策、確定申告までの流れについて解説します。
収益物件の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

収益物件を売却したときにかかる税金の種類とは？

収益物件も通常の不動産と同じように、売却したときは税金がかかります。
かかる税金は、以下の3種類です。

①譲渡所得税

不動産を売却した際に生じる利益は「譲渡所得」と呼ばれます。
この売却利益に対してかかる所得税・復興特別所得税・住民税の総称が譲渡所得税です。
売却利益とは、売却価格から物件の購入や売却にかかった費用を差し引いた金額です。
譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費には物件購入時の価格やそれにともなう費用が含まれ、譲渡費用には売却時にかかる仲介手数料などが含まれます。
譲渡所得税の税率は、物件を所有していた期間によって異なり、5年以下の短期保有の場合は39.63%、5年超の長期保有の場合は20.315%です。

②登録免許税

収益物件の売却後は、買主への所有権移転や抵当権抹消などの登記手続きが必要となります。
登記手続きの際にかかるのが登録免許税です。
所有権移転登記にかかる登録免許税は、買主が負担するのが一般的です。
売却にともなってローンを完済し、抵当権を抹消する場合は、不動産1件につき1,000円の登録免許税が課されます。
なお、登記手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、報酬費の相場は3万円ほどです。

③印紙税

不動産売買の際は、売買契約書に貼付する収入印紙にかかる印紙税がかかります。
印紙税は契約金額に応じて異なり、たとえば契約金額が500万円を超え～1,000万円以下の場合は1万円、1,000万円超え～5,000万円以下の場合は2万円が必要になります。
上記の税額は租税特別措置法による軽減措置を適用した場合の金額です。
最新の情報は国税庁のホームページでご確認ください。

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収益物件を売却したときの税金対策とは？

収益物件を売却するときに気になるのが、かかる税金をどうにか減らせないかということですよね。
税金を少しでも節約するための対策は3つあります。
ただし、これらを利用するためにはいくつかの条件をクリアする必要があります。

①買い換え特例

10年以上所有していた収益物件を売却し、新しい物件に買い替える場合、利益にかかる税金の支払いを先延ばしにすることが可能です。
買い換え特例の適用を受けると、売却金額より買い換えた金額が多いときは、売却金額に20％（課税割合）を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算をおこないます。
反対に、売却金額より買い換えた金額が少ないときは、その差額と買い換えた金額に課税割合を掛けた額との合計額を収入金額として譲渡所得の計算をおこなう流れです。
特例の適用を受けると、売却後に支払う税金（譲渡所得税）を繰り延べることができますが、税金が免除されるわけではないため、ご注意ください。
また、特例を利用するには、売却後の一定期間内に新しい物件を購入していることなど、いくつかの条件を満たす必要があります。
具体的な条件や詳細は税理士に相談するのがおすすめです。

②青色申告

収益物件を売ったときの税金を少しでも減らすための1つの方法として「青色申告」を活用することが挙げられます。
税金の確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類の方式があります。
青色申告にすると、より多くの税金控除を受けることが可能です。
具体的には、白色申告の場合、一律38万円（所得2,400万円以下の場合は48万円）の基礎控除が受けられますが、青色申告では最大で65万円まで控除を受けることができます。
さらに、もし事業を家族と一緒におこなっている場合には、家族に支払った給料を経費として計上できるため、さらに税金を減らすことができます。
ただし、青色申告には手続きが少し複雑で、記帳などの要件が白色申告より厳しいため、その点はデメリットかもしれません。
税金対策として青色申告を検討している場合は、しっかりとした記帳や必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが大切です。

③印紙税

収益物件を売却する際の税金対策として「印紙税を節約する方法」もあります。
2022年以降、不動産の売買においても電子契約が可能になりました。
電子契約を利用すると、紙の契約書が不要になるため、印紙税が発生しなくなります。
これは、印紙税が紙の文書に課される税金であるためです。
もし、紙の売買契約書を使用する場合でも、印紙税を抑える方法があります。
通常、契約書は売主と買主がそれぞれ1通ずつ保持するために2通作成されがちですが、法的に2通作る必要はありません。
契約書を1通だけ正式に作成し、もう1通はそのコピーを使用すれば、印紙税を1通分だけに抑えることができます。
とくに大きな金額を取引する場合は、印紙税の節約が大きな差となり得るため、ご検討ください。

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収益物件の売却から税金の確定申告の流れ

収益物件を売却後、売却利益が出た場合は、売却した年の翌年に確定申告が必要です。
確定申告とは、一年間の収入や支払った経費を報告する手続きのことです。
もし確定申告をしなければ、納税額のほか、無申告加算税や延滞税のペナルティが課される可能性があるため、ご注意ください。
最後に、確定申告までの流れと必要書類について解説します。

売却から確定申告までの流れ

収益物件を売却すると、税務署から「確定申告が必要です」というお知らせが届きます。
売却によって利益が出ている場合は、翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をおこないましょう。
確定申告の手続きは、住んでいる地域の税務署または「e-Tax」による電子申告でおこないます。
電子申告をおこなう際は、マイナンバーが必要です。
申告後は、3月15日の期日までに確定した税金を納付しましょう。
なお、もし売却利益がなかった場合でも、税務署からのお知らせにその旨を記載して返送する必要があります。
返送しないと、税務調査の対象になる可能性があるため、ご注意ください。
確定申告は少し複雑に感じるかもしれませんが、手続きをきちんとおこなえば余計なペナルティを避けることができます。
不明な点がある場合は、税理士などの税金の専門家に相談することをおすすめします。

必要書類

確定申告をするときには、以下の書類が必要です。

●申告書
●譲渡所得の内訳書
●登記簿謄本（登記事項証明書）
●売買契約書や領収書

申告書は「申告書第一表」と「第二表」そして「分離課税用の申告書（第三表）」の3種類あります。
申告書は税務署やインターネットから取得可能です。
譲渡所得の内訳書には、売却した収益物件からどれくらいの利益があったかを詳細に記載します。
登記簿謄本（登記事項証明書）は、不動産の情報が記載されている書類で、法務局で取得できます。
また、法務局まで足を運ばなくても、郵送やインターネットで請求することも可能です。
売買契約書や領収書は、物件を購入したときと売ったときの契約書や領収書が必要です。
失くさないように、普段から大切に保管しておきましょう。
もし、購入してから時間が経っている物件で、購入時の売買契約書や領収書が見つからない場合は、取得費を把握できず、結果として税金が多くかかる可能性があります。
そうならないためにも、購入時のパンフレットやローンの情報など、何かしらの証拠となる資料を基に推計することも1つの方法です。
譲渡所得の計算の際に使う資料は、可能な限り探しましょう。

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まとめ

収益物件を売却したときは、譲渡所得税・登録免許税・印紙税の3種類の税金がかかります。
税金対策は、買い換え特例の適用や青色申告を用いた確定申告、電子契約による印紙税の節税などが挙げられます。
収益物件を売却後、利益が出た場合は、翌年に確定申告を忘れないようにご注意ください。