購入向けコラム

賃貸物件の不動産投資において、多くの投資家が心配するのが空室リスクです。
実際に、空室が発生すると、物件の収益性が低下し、赤字になる恐れもあります。
そこで今回は、不動産投資における空室保証とはなにか、サブリースとの違いやメリット・デメリットを解説します。
不動産投資を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

不動産投資における空室保証とは？

賃貸物件の不動産投資は、定期的な家賃収入が得られますが、その収益は入居者がいることが前提となります。
空室の状態が続くと、家賃収入が見込めず、かえって運営コストがかさんでしまい、最終的には資金不足に陥る可能性があります。
したがって、賃貸物件の不動産投資においては、空室リスクをどのように抑えるかが大切です。

空室保証とは

空室保証とは、賃貸物件が空室になっても家賃収入が得られるようにするサービスです。
保証会社と契約し、定期的に保証料を支払うことで、保証会社が空室時の家賃の一部を負担してくれます。
保証期間は、物件の立地や入居率などによって異なります。

空室保証の仕組み

空室保証の利用に際しては、保証会社と契約を締結することが必要です。
この保証により、賃貸物件が満室でない場合に発生する家賃収入の不足分は、保証会社が補填してくれます。
ただし、保証額は満額でない場合があります。
保証額は、一般的に満室賃料の80％～90％程度です。
物件オーナーは、保証会社に定額の保証料を支払いつつ、賃貸物件の管理を行います。
つまり空室保証は、ケガに備えての保険と似ています。
保証料は、会社によって異なりますが、立地条件に基づいて決定されることがほとんどです。

空室リスクが生じる原因

空室リスクが生じる原因として、周囲に同じ条件の物件が多く存在し、競合物件のほうが家賃や立地条件が魅力的な場合があります。
また、改装された競合物件や安全性やセキュリティが強化された競合物件は需要が高く、入居率も高いです。
そのため、オーナーは競合物件との差別化を図る必要があります。
さらに、地域の人口減少や立地の悪化なども空室リスクを生じさせる可能性があります。
したがって、空室リスクが高まる可能性がある場合には、空室保証などの予防策を講じることをお勧めします。

不動産投資における空室保証とサブリースの違い

サブリース契約に基づく家賃保証と空室保証は、しばしば混同されます。
サブリースとは、不動産会社がオーナーから物件全体を一括借り上げし、第三者に転貸する契約です。

サブリースの特徴

サブリース契約の主なメリットは、オーナーは空室に関係なく毎月決まった賃料を得ることができることです。
また、入居者探しや建物の維持管理などの不動産管理業務もすべて不動産会社がおこなうので、オーナーの手間がかかりません。
ただし、オーナーが受け取る賃料は、満室かどうかにかかわらず、一般的に満室賃料の80～90％程度です。
そのため、満室状態が続くのであれば、通常の賃貸物件として管理した方が収益性が高い場合もあります。

契約会社が違う

契約会社が異なることが、空室保証とサブリースの主な違いです。
空室保証は、空室時の家賃収入を保証するサービスであり、保証会社との契約が必要です。
保証会社は、家賃の保証をするための保証料を受け取ることになりますが、管理業務はおこないません。
一方、サブリースでは、不動産会社との契約で、不動産会社が賃貸物件を一括借り上げして運用します。
そのため、サブリース契約では、貸主が不動産会社になり、入居者の募集や家賃の請求などの管理業務をおこないます。
保証会社との空室保証の契約では、毎月定額の保証料の支払いが必要です。
一方でサブリースの場合は、一般的に約2年ごとに契約更新がおこなわれ、その際に、保証料が見直されることもあります。

サブリースの注意点

空室保証ではなく、サブリース契約を結ぶ際、オーナーは不利な条件がないことを確認する必要があります。
たとえば、家賃の額は数年ごとに見直される可能性があり、物件の稼働率が下がればその分家賃額も下がる可能性が高いです。
また、以下の点にも注意しましょう。

●早期解約のペナルティはあるか？
●免責期間（工事直後や入居者の退去後、家賃保証の対象外となる期間）は妥当か？
●物件の修繕のための工事会社を自分で選べるのか、それともサブリース会社しか選べないのか

過去には、家賃の見直しや解約違約金の説明が不明確であったために、紛争が発生した事例もあります。したがって、サブリース契約を利用する場合は、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

不動産投資で空室保証を利用するメリット・デメリットとは？

では実際に、不動産投資の空室対策で空室保証を利用するメリット・デメリットも気になりますよね。
空室保証のメリット・デメリットは、以下のとおりです。

空室保証のメリット

空室保証の主なメリットは、以下の3点です。

●稼働率が良ければ収入も増える
●安定した家賃収入が得られる
●家賃収入以外の収入も確保できる

入居率の向上で収入が増える空室保証は、空室による大きな損失を防止するためのものです。
入居率が高ければ、空室保証による損失補填はありませんが、サブリースと違って増加した家賃を全額受け取ることができるメリットがあります。
また、空室保証では、一定額の家賃が保証されるため、空室による収入減のリスクが軽減されます。
この安定した収益性により、不動産投資用のローン審査にも通りやすくなる点もメリットです。
さらに、敷金・礼金などの家賃以外の収入もオーナーに入る点も嬉しいところです。
不動産会社が物件を管理し、敷金、礼金、更新料などの分配金を得るサブリースとは異なり、空室保証では、これらの収入がすべてオーナーに入るメリットがあります。

空室保証のデメリット

反対に、空室保証のデメリットは、以下の3点です。

●家賃全額は保障されない
●保証料負担がある
●物件管理までやってくれない

空室保証は、満室時の家賃分を保証するものではありません。
繰り返しになりますが、保証額は満室賃料の80％～90％ほどです。
つまり、常に90％以上の稼働率の賃貸物件の場合は、空室保証を利用しても対してメリットはないでしょう。
入居率が良い場合でも、保証料を支払わなければならない点もデメリットです。
入居率が低い場合はメリットがあるが、入居率が高い場合は保証料を支払う分、かえってデメリットです。
物件管理はオーナーがおこなわなければならない点も、オーナーによってはデメリットでしょう。
空室保証は保証会社との契約のため、家賃を保証するだけで、物件の管理はできません。
そのため、オーナーは、家賃のチェックやメンテナンス、入居者の問題への対応など、物件の管理をおこなう必要があります。
空室保証は、あくまで空室リスクに備える保証であり、自動的に入居率を高めるものではない点にもご注意ください。
メリット・デメリットを比較しても空室保証を利用したほうが良いかどうか迷う方は、まずはお気軽にご相談ください。

まとめ

空室保証とは、賃貸物件が空室になっても家賃収入が得られるようにするサービスのことです。
サブリースとは、契約会社や保証額などの契約内容に違いがあります。
空室保証の最大のメリットは、空室があっても安定した収入を確保できる点ですが、デメリットは満室時の家賃の80％～90％しか保証できない点です。