購入向けコラム

投資先の不動産を選ぶ際、どの物件にするか迷うこともあるでしょう。
そこで今回、近年若い世代に人気の「狭小アパート」をおすすめします。
この記事では、不動産投資で注目されている狭小アパートとは何か、その投資のメリット・デメリットを解説します。
不動産投資を検討中の方は、ぜひこの記事を参考にしてください。

不動産投資で注目の狭小アパートとは？

狭小アパートとは、1部屋の床面積が10㎡程度と非常に狭いアパートのことを指します。
畳で表すと6畳分となり、キッチンやトイレなどの水回りと収納スペースを除くとくつろげるスペースは3畳ほどしかありません。
一般的に、単身世帯の居住スペースは25㎡（15畳）のため、狭小アパートはその半分の面積しかないことになります。
常識で考えるとこのような狭い部屋のアパートは需要がないと思われがちですが、意外にも都市部を中心に人気が急上昇しています。
人気の理由は以下のとおりです。

①ミニマリズムの浸透

ミニマリズムとは、所有する物を極力減らし、必需品だけで生活することに焦点を当てたライフスタイルです。
近年は、ミニマリズムを心がけるミニマリストが増えており、賃貸物件の選び方も変化しています。
ミニマリストは、居住空間に物をなるべくおかない生活スタイルのため、賃貸物件を選ぶときも広さを求めず、狭小アパートを選ぶ傾向にあります。
そのため、狭小アパートの需要も高まり、人気を集めた理由です。

②交通利便性の重視

住まいに関しては、広さよりも交通アクセスの利便性を重視する方が増えています。
主要駅に近いなど、立地の良いアパートは家賃が高くなりますが、狭小アパートの場合は好立地でも家賃を抑えることが可能です。
その結果、金銭的に余裕のない若い世代を中心に狭小アパートの人気が高まっています。

③都市部へ人口が集中している

現在は少子高齢化の影響により、年々大都市圏への人口移動が増えています。
実際に、総務省が2021年に公表した人口統計によると東京都・神奈川県・千葉県などの都市部は5年連続で人口増加率が上昇しています。
また、都市部は若い世代が多い点も特徴的です。
そのため、都心に多い狭小アパートの需要が伸び、人気が高まっています。

不動産投資における狭小アパートのメリットとは？

では、実際に狭小アパートに不動産投資をする際は、どんなメリットが得られるのでしょうか。
主なメリットは、以下のとおりです。

メリット①狭い面積でも収益性が確保できる

狭小アパートは敷地面積が狭いため一見家賃収入は少なく見えますが、坪単価や平米単価は高い傾向にあります。
坪単価とは売買価格を土地面積で割った1坪あたりの価格のことを指し、平米単価とは1㎡あたりの価格のことです。
坪単価や平米単価はその土地の資産価値を表し、高いほど不動産投資における収益性も期待できます。
また、狭小アパートは1部屋あたりの面積が狭いため、限られた面積でも部屋数を増やすことが可能です。
つまり、坪単価の高い狭小アパートは、狭い面積でも収益性を確保できるメリットがあります。

メリット②不整形地でも最大限に活用できる

狭小アパートは、狭い土地や正方形などの整形地に限らず不整形地にも建築できるメリットがあります。
不整形地とは、たとえば道路に面する出入り口が細長い形状の旗竿地や三角形などの建物を建築しづらい土地のことです。
狭小アパートは、そのような土地活用がむずかしい不整形地にも建築できるため、使われていない土地の活用にも役立つでしょう。
また、不整形地は相場よりも安い価格で売買されていることが多いため、土地購入の費用を抑えられるメリットもあります。
ただし、建築費用は高くなる可能性があるため、ご注意ください。

メリット③賃貸需要が高い

前章でも述べたとおり、狭小アパートは都心部を中心に人気があります。
そのため、空室リスクを抑えて安定的に不動産投資できるメリットがあります。
不動産投資では、損失を出さないためにも空室の期間を減らして安定的に家賃収入を得ることが大切です。
賃貸需要が高いとすぐに入居者も見つかるため、募集にかかる費用や手間がかからない点も嬉しいところでしょう。
ただし、郊外にある場合は、交通の利便性が低いため、狭小アパートの需要が下がる可能性があります。
狭小アパートに投資する際は、立地も要チェックです。

メリット④空室時のダメージを軽減できる

狭小アパートは、通常のアパートよりも部屋数を増やして1部屋あたりの家賃を低く設定することができます。
そのため、空室になったときの1部屋あたりの家賃収入の減少を軽減できるメリットがあります。
また、部屋数を増やすことで同じ面積に建つアパートと同程度の家賃収入を得ることも可能です。

不動産投資における狭小アパートのデメリットとは？

反対に、狭小アパートのデメリットについても気になるところでしょう。
不動産投資における狭小アパートのデメリットは、以下のとおりです。

デメリット①入居者の入れ替わりが多い

狭小アパートは、若い世代の入居者が多いことから、入居者の入れ替わりが多い点がデメリットです。
通常、単身世帯の賃貸住宅における入居期間は2年間が平均的です。
それに対して、狭小アパートは2年を待たずに退去される傾向にあります。
入居期間が短くなる理由として考えられるのは、入居者の収入や生活の変化によって狭小アパートでは手狭に感じることが挙げられます。
若い世代は、出世などで収入が上がる可能性があり、また結婚や転勤などで引っ越す機会も多いです。
入居者の入れ替わりが多いと、それだけ原状回復費や募集費がかかることになります。
ただし、賃貸需要の高い立地であれば、すぐに入居者が見つかるでしょう。

デメリット②リフォーム費用がかさむ

狭小アパートは1部屋あたりの家賃が安いうえに部屋数が多いため、リフォーム費用が高くなりやすい点もデメリットです。
とくに、築年数の古い物件は水回りなどの設備が経年劣化で故障した場合、高額なリフォーム費用が必要となることも多いため、ご注意ください。
そのため、築年数の古い狭小アパートに投資する場合は、リフォーム費用も考慮した上で家賃や管理費を設定すると良いでしょう。

デメリット③家賃や資産価値が下落するリスク

現在は人気の高い狭小アパートですが、入居者のライフスタイルの変化などにより賃貸需要が下がった場合は、空室が増えて家賃相場が下落するリスクがあります。
また、賃貸需要の低下により狭小アパートの売却が増えた場合は、売却するときにも売却価格が下がる可能性があります。
そのため、狭小アパートに不動産投資する際は、利回りはもちろんのこと、物件の価値が高いときに売る出口戦略も重要です。
たとえば、狭小アパートの築年数やその地域の人口動態、今後の都市計画で賃貸需要や人口に変化があるかを分析して判断すると良いでしょう。
とはいえ、不動産投資にまだ慣れていない場合は判断がむずかしいかと思いますので、物件選びの際は不動産投資に明るい不動産会社に相談したほうが良いです。

まとめ

狭小アパートとは、1部屋の面積が通常のアパートの半分ほどしかない賃貸物件のことです。
狭小アパートに投資するメリットは、賃貸需要が高くて坪単価も高いため、安定的に家賃収入を確保できる点です。
反対にデメリットは、リフォーム費用が高くつきやすく、入居者の入れ替わりが多い点になります。