購入向けコラム

不動産投資と聞くと、高額な資金を用意しなければいけないイメージを持つ方も多いでしょう。
しかし、一戸建て投資なら比較的に少額から不動産投資を始めることができます。
この記事では、一戸建て投資とは何か、そのほかの不動産投資と比較したメリット・デメリットを解説します。

少額で不動産投資が可能！一戸建て投資とは？

居住用物件の不動産投資と聞くと、アパート経営やマンション経営を思い浮かべる方が多いでしょう。
しかし、近年は一戸建て投資が投資家の間で注目を集めています。
一戸建て投資とは、一戸建てを購入し第三者に貸し出して家賃収入を得たり、転売して売却利益を得たりする不動産投資法の一つです。

一戸建て投資の特徴とは？

一戸建て投資の特徴は以下の3つです。

●比較的に少額から始められる
●自由にリノベーションできる
●根強いニーズがある

一戸建て投資は、そのほかの不動産投資用の物件よりも比較的に少額で始めることができます。
たとえば、マンションやアパートを1棟購入して不動産投資するとなると、数千万円～数億円の初期費用がかかります。
その点、中古の一戸建ては数百万円～2,000万円ほどで購入することが可能です。
また、築古物件を購入後にリノベーションで付加価値をつけて貸し出したり転売したりすることもできます。
区分マンション投資の場合は、マンションの管理規約などでリノベーションに制限がかかる場合がありますが、一戸建ては自由にリノベーション可能です。
集合住宅と比較すると一戸建てはプライバシーを守ることができるため、ファミリー層から根強い人気がある点も特徴的です。

一戸建て投資の種類とは？

一戸建て投資の種類は、都市型と郊外型の2種類です。
都市型は、一都三県や各地方都市の中心地にある駅から徒歩圏内の一戸建てに投資することを指します。
郊外型は、都心部から離れた立地にある一戸建てに投資することを指します。
都市型は土地代が高いため、建物の延べ面積が30㎡ほどの狭小住宅や築古物件を購入し、初期費用を抑えて賃貸経営するケースが多いです。
反対に郊外型は、駐車場があって延べ面積が50㎡程度ある一戸建てを購入し、賃貸経営するケースが多いです。
どちらにしても、周辺の競合物件や賃貸ニーズを把握し、初期費用を抑えて高収益を狙えるように物件を選ぶ必要があります。
目安としては、都市型は初期費用を1,000万円前後に、郊外型は初期費用を500万円前後におさめると良いでしょう。

不動産投資における一戸建て投資のメリットとは？

そのほかの不動産投資と比較して、一戸建て投資には以下のようなメリットがあります。

①安定した家賃収入が得られる可能性が高い

一戸建て投資は、マンションやアパートなどの集合住宅の不動産投資と比べて競合物件が少なく、希少性が高い点がメリットです。
そのため、入居者を見つけやすく空室リスクも低減できるため、安定した家賃収入が見込めます。
とくに、一戸建てはファミリー層に人気があるため、長期入居にもつながりやすいです。

②利回りが高く初期費用を回収しやすい

一戸建て投資は、比較的に初期費用を抑えて高い家賃を設定できるメリットがあります。
そのため、ほかの不動産投資と比べて利回りが高い傾向にあり、初期費用も早期に回収できるでしょう。

③築年数の古い物件でも収益化が可能

一戸建て投資は土地と建物を購入するため、建物が古くなっても立地が良ければ資産価値を維持しやすいです。
また、一戸建ては集合住宅よりも自由にリノベーションしやすいため、築年数の古い物件でも改装して収益化が可能です。
借主負担型DIY物件として運営すれば、借主が家賃を支払いながらリフォームもしてくれるため、改装費用を抑えることができます。
ただし、借主負担型DIYで賃貸借契約を結んだ場合は、借主が退去するときに原状回復義務がない点にご注意ください。

④駅から遠くても需要がある

郊外型の一戸建て投資の場合は、自動車を所有している方が借主になるケースが多いため、駅から遠くても賃貸ニーズがある点がメリットです。
コロナ禍以降は在宅ワーカーが増えたことにより、仕事スペースを確保するために一戸建て賃貸のニーズが高まっています。
そのため、よっぽどの田舎でもない限り、立地に左右されずに賃貸経営できる魅力があります。

⑤稼働率が高い

一戸建ての賃貸は、集合住宅と比較して長期入居につながりやすいため、稼働率が高い点もメリットです。
とくに、ファミリー向けの一戸建ては長期入居につながりやすく、集合住宅よりも近隣トラブルのリスクが低いため、借主の満足度も高いです。
長期的に借りてもらうことで借主ともコミュニケーションを取りやすく、仲良くなることもできるでしょう。

不動産投資における一戸建て投資のデメリットとは？

反対に、一戸建て投資のデメリットも気になるところでしょう。
主なデメリットは、以下のとおりです。

①修繕や管理に手間がかかる

築年数の古い物件に投資した場合は、修繕や管理に手間がかかる点がデメリットです。
アパート投資やマンション投資の場合は、管理会社に委託するのが一般的ですが、一戸建て投資の場合は経費削減のため自主管理のケースが多いです。
自主管理するとなると、入居者が見つかるまで換気や掃除などの管理に気を配る必要があります。
とくに郊外型の一戸建てに投資する場合は、自宅から物件までの移動に時間がかかったり、掃除するのに時間がかかったりで大変でしょう。
ただし、入居者がいる間は借主が自主的に掃除をするため、管理の手間が省けます。
また、前章でも述べたとおり借主負担型DIY物件として貸し出せば、修繕費用を抑えることができるでしょう。

②物件によっては不動産投資ローンを組めない

築年数の古い物件や交通が不便な立地の一戸建てに投資する場合は、不動産投資ローンが組めない可能性があるためご注意ください。
不動産投資は少ない自己資金でもローンを組んで投資することで、レバレッジを効かせることができます。
しかし、投資対象の一戸建てがローン不可の物件の場合は、自己資金を用意しなければならない点がデメリットです。
そのため、一戸建て投資を成功させるには、物件選びを慎重におこなうことが大切です。

③空室になったときの損失が大きい

不動産投資用のローンを組んで一戸建てに投資した場合、月々のローン返済の負担があります。
そのため、借主が退去して空室の期間が長引くと赤字になってしまうリスクがあります。
集合住宅の賃貸は借主が複数人いるため1組が退去しても家賃収入を維持できますが、一戸建ては借主が1組のため家賃収入がゼロになる点がデメリットです。
ただし、一戸建てをシェアハウスとして貸し出して空室リスクを抑える方法もあります。

④投資規模が小さい

一戸建て投資は、基本的に1軒分の家賃しか得られないため、投資規模の拡大がむずかしい点がデメリットです。
そのため、短期的に収益を上げて投資規模を拡大したい方には向いていません。
反対に、時間に余裕があって中長期的に安定した不動産投資をしたい方に向いているでしょう。

⑤物件選びがむずかしい

一戸建て投資は希少性が高い分、周辺地域の賃貸需要や相場を調べるのがむずかしいです。
とくに、不動産投資の初心者は物件選びに苦労するケースが多いです。
失敗を回避するためにも、一戸建て投資用の物件を選ぶ際はプロである不動産会社に相談しましょう。

まとめ

一戸建て投資は少額から始めることができ、自由にリノベーションできる点が特徴です。
メリットは築年数の古い物件でも高利回りを狙える点で、デメリットは管理や修繕に手間がかかり空室になったときの損失が大きい点です。
一戸建て投資を始める際は、物件選びを慎重におこないましょう。