売却向けコラム

車などを売買するときに活用されていた割賦販売が、不動産売却でも用いられることをご存じでしょうか？
割賦販売では、分割払いによって買主の負担が軽減されるため、一般的な売却方法では難しい物件も売れる可能性がある一方、利用には注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却における割賦販売の概要や、利用時のメリット・デメリットを解説します。

分割払いによる不動産売却！割賦販売とは？

売買方法についての基礎知識を備えておくことは、不動産売却を検討するうえで役立ちます。
まずは、不動産の売買方法のひとつである割賦販売とは、どのようなものかについてご紹介します。

割賦販売とは？

割賦（かっぷ）販売は、商品の売買において分割払いを採用する方法です。
高額な家電や自動車などの品物を取引する際に、割賦販売が利用されています。
法律上では、割賦販売は「クレジットカードを用いた販売」以外にも、「2か月以上かつ3回以上の分割払いにより代金を受け取る販売」の手法とされています。
通常の不動産売買では、売主は売買契約を締結する際に買主から手付金を受け取り、残りの代金は引き渡し時に支払われます。
一般的には、買主は住宅ローンを活用して取引されますが、割賦販売を用いたケースも見受けられます。
不動産売却における割賦販売は、代金の一部または全額を「引き渡し後1年以上の長期間」かつ「2回以上の分割」で回収する方法です。
簡単に言えば、不動産を売却する売主は、引き渡し時に代金を一括で受け取るのではなく、分割での代金受領が契約される仕組みです。

割賦販売が活用されやすいケースとは？

割賦販売による売却は、買主がローン審査をクリアせず、自己資金だけでの購入に制限される場合に有益な手段とされます。
たとえば、親族間で不動産の売買をおこなう際、住宅ローンの借り入れが難しい状況が生じることがあります。
再建築不可物件の場合、担保価値が低く借り入れが難しい傾向があります。
また、買主が転職して3年未満であったり、自営業を開始し所得が低かったりした場合も審査が難しいとされています。
これらの状況では、割賦販売を用いることで買主が購入できる可能性が高まり、売却の有効な手段となり得ます。

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不動産を割賦販売で売却！3つのメリットを解説

分割払いができる割賦販売は、売却をする売主にとってもメリットがあります。
以下では、割賦販売によって不動産売却をするメリットについて解説します。

買主の費用負担を軽くできる

不動産売却において、買主のメリットは重要な要素です。
住宅ローンの審査が通過しない場合であっても、割賦販売を利用することで不動産を購入できる可能性がある点は、買主にとって重要なメリットです。
分割払いにより買主の負担が軽減されることは、売主にとっても利点に繋がります。
一般的な売買方法では売却が難しい物件であっても、割賦販売を通じて買主が購入できる見込みが高まれば、売却が進めやすくなるのです。

再建築不可物件などで有効な売却手段

再建築不可物件は、担保価値が低くて住宅ローンの利用が難しい不動産とされています。
しかし、割賦販売を選択することで売却の可能性が高まります。
費用負担が軽減されると、買主は再建築不可物件をリフォームするか、隣地を購入して再建築するなど、検討の幅が広がるでしょう。
再建築不可物件の場合、接道している隣地の所有者が購入を検討することもあります。
さらに、数年経っても売却が進まない場合や、古い貸家の所有者が管理に負担を感じている場合もあります。
こうした状況で割賦販売を利用すると、買い手の層が広がり、家賃を割賦に変えて売却する可能性も考えられます。

親族間でおこなう売買に活用できる

親族間で不動産を譲渡する際、贈与はひとつの手段ですが、不動産の受け取り側には贈与税の負担が発生するデメリットがあります。
そのため、贈与とは異なる手段として選ばれるのが、親族間でおこなわれる売買取引です。
しかし、親族間で不動産の売買をおこなう際には、買主が住宅ローンを利用しにくいという点を考慮する必要があります。
当事者が親族とみなされるケースでは、金融機関の融資が難しい傾向があります。
親族間の売買では、割賦販売との相性が良く、売却の可能性が高まります。
親族間での不動産取引の例として、親が売主で子が買主となるケースが一般的です。
また、子が親に売却する場合や、遺産相続時に相続人同士で名義を変更するために売買することもあります。
親族同士であれば、長期の分割払いにも同意しやすいため、割賦販売の売却が進めやすくなることがメリットとなります。

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割賦販売による不動産売却！デメリットと対策をご紹介

不動産を割賦販売で売却するには、いくつかのデメリットがあることをふまえておくことが重要になります。
以下では、気を付けたいデメリットとその対策をご紹介します。

タイミングが難しい所有権移転登記

割賦販売で不動産売却を進める際、所有権移転登記のタイミングがリスクとなるデメリットが存在します。
通常の不動産売却では、代金を全額受領したあとに所有権移転登記がおこなわれ、これにより売主は安心感を得ます。
しかし、契約時に登記をおこない、所有権が買主に移った場合、買主が破産した場合には大きなリスクが生じます。
ほかの債権者が不動産を差し押さえると、代金の回収が難しく、不動産も失う可能性があるのがデメリットです。
一方で、完済時に登記をおこなうと、リスクを買主が負うことになり、売却そのものが難しくなります。
つまり、登記のタイミングは売却の合意形成において重要なポイントであり、慎重に話し合うことが必要です。
買主の心情を考慮しつつ、割賦販売と登記を進める際には、デメリットを回避するための対策として2つの方法があります。
一つは、強制執行認諾文言付公正証書の作成です。
この書類は、買主の返済が滞った場合に、裁判を起こさずに債権を一括返済できるようにするもので、売主にとって安心材料となります。
また、強制執行の際に買主が返済能力を喪失した場合の対策として、買主の不動産に抵当権を設定することが有効です。
抵当権の設定により、滞納時に残金回収の手段として、不動産を売却し現金化することが可能となります。

贈与扱いになるリスク

割賦販売をおこなう際、親族関係にある場合、無利息で進行することも考えられます。
しかし、この場合、無利息の割賦販売が買主に有利な契約条件であると見なされ、税務署が贈与とみなして利息分を課税する可能性があります。
無利息の割賦販売は法的に問題はないものの、みなし贈与と見なされるリスクを回避するための対策として、金融機関の住宅ローン金利を参考にし、一般的な相場で利息を設定することが重要です。
ただし、具体的な条件で分割払いをおこなう場合、みなし贈与と見なされるかどうかの明確な基準は存在しません。
これにより、割賦販売には不確実性が伴います。
これらのデメリットを考慮すると、特別な理由がない限り、通常の不動産売却を進めることが望ましいと言えます。

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まとめ

分割払いで代金を受け取る割賦販売は、不動産売却でおこなうことも可能です。
再建築不可物件など、割賦販売により買い手の幅を広げられる可能性は利点ですが、一方で複数のデメリットやリスクもあります。
特別な事情がなければ一般的な不動産売却のほうが賢明といえるため、利用は慎重に検討することが重要です。