売却向けコラム

初めて不動産を売却するときは、失敗しないか心配ですよね。
とくに不動産は高額な取引となるため、事前に知識を深めておきたいところです。
そこで今回は、不動産を売却するメリット・デメリットや不動産を売却するリスクについて解説します。
不動産の売却を検討されている方は、ぜひ参考になさってください。

不動産を売却するメリットとは？

不動産の売却は、単に不動産を現金化するだけでなく、さまざまな利点があります。
各メリットは個々の状況によっても異なるため、不動産売却を検討している方々にとって重要な情報となるでしょう。
不動産を売却する主なメリットは、以下のとおりです。

メリット①将来的な不動産価値の下落を回避

日本の少子高齢化は、とくに地方エリアで不動産価格の下落を招く可能性があります。
将来価値が下がる可能性のあるエリアに不動産を所有している場合、その価値がまだ高いうちに売却することが賢明です。
したがって、不動産を早期に売却することで、投資としてのリターンを最大化することが可能になります。

メリット②現金化による資金の柔軟な利用

不動産を売却して現金に換えると、その資金を自由に活用できます。
たとえば、生活費や教育費、新たな投資への再投資など、さまざまな用途に充てることができるようになります。
また、相続により不動産を手に入れた場合、売却することで遺産分割がしやすくなる点もメリットです。

メリット③住宅ローンの完済

不動産売却により得た資金で住宅ローンを完済すると、毎月の返済負担がなくなり、金利による追加負担もなくなります。
また、銀行からの保証料が返還されることもあり、精神的な安心感とともに経済的な利益も得られます。

メリット④住まいのアップグレードやダウングレード

子どもの成長や高齢者との同居など、家族構成の変化により、住まいのニーズが変わることがあります。
不動産売却により得た資金を使えば、より適した住まいへの移行が可能です。
立地の良いエリアへの移動や、必要に応じて広さを調整するなど、ライフスタイルに合った住まい選びができます。

メリット⑤税金負担の軽減

不動産を所有すると、固定資産税や都市計画税などの年間税金が発生します。
税金の額は、不動産の評価額や所在地により異なりますが、売却することでこれらの税金の支払い義務が解消される利点もあります。

メリット⑥維持費の削減

空き家や未利用の土地を所有している場合、定期的なメンテナンスや土地の手入れにはコストがかかります。
これらの維持費は、売却によって節約することができ、長期的に経済的な負担を軽減することができます。

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不動産を売却するデメリットとは？

不動産売却をする際は、メリットだけでなくデメリットも理解し、総合的な検討が必要です。
市場状況・個人の財務状況・将来の計画などを総合的に考慮し、最適な決断をおこないましょう。
不動産を売却するデメリットは、以下のとおりです。

デメリット①時間がかかる

一般的に、不動産売却は即座に現金化が難しく、適切な買主を見つけるまでに時間がかかることがあります。
とくに高額な価格設定の場合、より時間がかかる可能性があります。
緊急に現金が必要な場合、売却価格を下げることで早期成約を図ることができます。
また、不動産会社に買取を依頼すれば、早急に売却できます。
しかし、値下げや不動産買取を利用して売却することは利益減少につながります。
不動産買取の場合、市場価格よりも約2割から3割ほど売却価格が下がることが一般的です。

デメリット②売却に伴う諸費用

不動産売却には、仲介手数料・印紙税・登録免許税・譲渡所得税などさまざまな費用がかかります。
これらの費用は売却価格によって変動し、とくに利益が大きい場合は譲渡所得税の負担も増加します。
くわえて、ハウスクリーニングや鍵交換、解体工事などの追加費用も考慮する必要があります。
これらの費用が予想以上に高額になると、手元に残る資金が少なくなる可能性があります。

デメリット③節税対策ができなくなる

不動産は、相続税の評価額が市場価格よりも低いことが多いため、相続税の節税対策として有効です。
また、賃貸収入がある場合、ローンの金利・税金・減価償却費・維持管理費などを経費として計上することで、税金の節税が可能です。
不動産を売却すると、これらの節税メリットを失うことになり、とくに収益性の高い賃貸物件の場合は、その影響が大きくなります。

デメリット④担保価値の喪失

不動産は融資を受ける際に、担保にすることができます。
売却すると、その担保としての価値を失い、将来的に低金利で大きな融資を受ける機会を失うことになる点がデメリットです。
これは、新たな投資や事業の機会に影響を及ぼす可能性があります。

デメリット⑤収益機会の喪失

賃貸用不動産を売却すると、所有権を失うだけでなく、安定した収益源である家賃収入も失います。
とくに将来的に価値が上がると予想される不動産の場合、売却による一時的な利益と、将来的な収益機会とを慎重に比較して検討しましょう。

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不動産を売却するリスクと対策とは？

不動産を売却する際は、メリット・デメリットだけでなく、リスクと対策を理解し、事前に適切な準備をおこなうことが、大切です。
計画的に不動産売却を進めることによって、不動産売却の成功率を高めることができます。
不動産を売却するリスクと対策は、以下のとおりです。

リスク①契約不適合責任

不動産を売却する際、引き渡した物件が契約内容と異なる場合、売主は買主から契約不適合責任を問われる可能性があります。
契約不適合責任に該当すれば、損害賠償や契約解除などの請求が発生します。
以前は引き渡した物件に隠れた瑕疵（欠陥）が発覚した場合に責任を問われましたが、2020年の民法改正により、「売却する不動産が契約内容に適合していない場合」に売主が責任を負うことになりました。
つまり、買主が欠陥を知っていたかどうかに拘わらず、引き渡した物件が契約内容と異なる場合に適用され、売主が契約不適合責任に問われる可能性が以前よりも高まりました。
対策として、不動産売却前に物件の状況を細かくチェックし、修繕歴や欠陥の有無を正確に記録することが重要です。
そして、売買契約の際には「物件状況報告書」にて、物件の現状を明確に伝えることが必要です。
とくに中古住宅の場合、ホームインスペクションを受けると、専門家による客観的な評価が得られ、物件の欠陥や修繕が必要な箇所を事前に発見できます。
これにより、あとで問題が発生した際のリスクを減少させることが可能です。

リスク②売却タイミングによっては損失が発生する

市場の動向や物件の状態、個人の状況によって不動産売却の最適なタイミングは異なります。
とくに不動産市場のピーク時に売却をためらうと、価格が下落してから売却せざるを得なくなる可能性があるため、注意が必要です。
また、物件のメンテナンスを怠ると価値が下がり、売却時に損失を被る可能性があります。
対策として、不動産市場は変動しやすいので、常に最新の市場情報を把握し、価格上昇のタイミングを逃さないようにすることが挙げられます。
古い不動産は、定期的なメンテナンスや必要な修繕をおこない、物件の価値を維持することが重要です。
さらに、自分の財務状況や将来の計画を考慮したうえで、売却のタイミングを見極めましょう。

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まとめ

不動産を売却するメリットは、現金化による資金の柔軟な利用や住宅ローンの負担がなくなる、税金の負担が軽減することなどが挙げられます。
デメリットは、時間と費用がかかることや収益機会が喪失することなどです。
契約不適合責任に問われるリスクや売却タイミングによって損失が発生するリスクもあるため、対策しましょう。