売却向けコラム

不動産を売却するのに免許は不要ですが、反復継続して売却する場合は注意が必要です。
本記事では、不動産売却における反復継続とはなにか、法律に違反した場合の罰則や違反にならないための対策について解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却における反復継続とは？

不動産売却における反復継続とは、日本の宅地建物取引業法に関連する重要な概念の1つです。
不動産売却を考えている方がこの概念を理解することは、法的なトラブルを避けるためにとても大切になります。

宅地建物取引業とは何か？

宅地建物取引業（宅建業）は、不動産の売買などの取引を規制する法律に基づく業種です。
不動産取引は通常高額であり、消費者保護の観点から厳格に規制されています。
宅地建物取引業法は、安全な取引を確保するため、必要な免許を持つ業者に対して制限を設け、信頼性と適法性を保障しています。

反復継続とは何か？

反復継続とは、「繰り返し不動産売却をおこなうこと」を指します。
これは、個人が単発的に不動産取引をおこなうのではなく、継続的に不動産を売買する行為を示します。
ただし、反復継続の基準は法律で厳密に規定されておらず、ケースバイケースで判断されます。

宅地建物取引業と反復継続の関係

反復継続的な不動産取引をおこなうと、宅地建物取引業に該当する可能性が高まります。
つまり、個人が繰り返し不動産を売買し、その取引が商業的である場合、法的には宅地建物取引業者と見なされ、宅地建物取引業法にしたがわなければなりません。
したがわないと、罰則が科せられる可能性があるため、注意が必要です。

反復継続の具体例

反復継続の具体的な例として、以下のようなケースが挙げられます。

●広い土地を分割して複数の購入者に売却する
●マンションの各部屋を異なる相手に何度も売却する
●短期間で何度も不動産の取引をおこなっている

上記に該当する場合、取引の反復継続性が高いと見なされ、事業性があると判断される可能性が高まります。
まとめると、不動産の売買をおこなう際には、反復継続の要素がどれだけ含まれているかを注意深く確認することが重要です。
必要に応じて、弁護士や不動産会社に法的アドバイスを受けることをおすすめします。

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反復継続して不動産売却した場合の罰則について

不動産取引の監督は、国土交通省と各都道府県の宅地建物取引業者登録・監督官庁によっておこなわれます。
これらの機関は、不動産取引に関連する法律や規則が遵守されているかを監視し、取引の合法性を確認します。
違法行為の摘発自体は警察の担当です。
警察は、不動産取引において違法行為が疑われる場合、捜査をおこない、違法性を判断します。
そして、裁判所での有罪判決が確定すると、違反者に対して罰則が科せられる流れです。

個人が違法とみなされた場合の罰則について

宅地建物取引業法は、個人による宅地建物取引業の無免許営業を厳しく規制しています。
この法律では、無免許での宅地建物取引業の行為、無免許での広告活動、無免許での表示行為が禁止事項です。
反復継続して不動産売却をおこない、かつ無免許で取引をおこなった場合、宅地建物取引業法第79条に基づき、以下の罰則が科される可能性があります。

●懲役刑：3年以下の刑に処されることがある
●罰金：300万円以下の罰金が科せられることがある
●懲役と罰金：懲役刑と罰金の両方が科される恐れもある

これらの罰則は、宅地建物取引業法上でもっとも厳しいものであり、個人にとっては重大な法的なリスクです。
そのため、不動産を取引する前に、法律や規制を遵守することが重要です。
また、不動産会社を介して反復継続の不動産取引をおこなった場合、不動産会社も無免許の取引を助けたとみなされ、業務停止や免許取り消しの処分を受ける可能性があります。

法人が違法とみなされた場合の罰則について

法人が宅地建物取引業の無免許営業をおこなった場合、個人に比べてより重い罰則が科せられることがあります。
最大で1億円の罰金が課せられる可能性があります。
たとえば、法人が節税の目的で不動産売却を継続的におこなった場合、上記のような重い罰則が適用される可能性があります。
とくに、相続などで取得した不動産を売却したあと、法人化して何度も不動産の仕入れと売却を継続すると、罰則の対象となるリスクが高まります。
不動産会社が関与した場合、その不動産会社も罰則の対象となる可能性があるため、慎重な対応が求められます。
したがって、弁護士などの法的なアドバイスを受けることが賢明です。

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反復継続した不動産売却にしないための対策について

前述のように、宅地建物取引業に違反していると判断された場合、重い罰則を科されます。
そのため、不動産売却の際は、専門家に相談しながら進めると安心です。
宅地建物取引業法の違反となる「反復継続した不動産売却」にしないための具体的な対策は、以下のとおりです。

①不動産会社に代理・媒介を依頼する

不動産売却時には、不動産会社に代理・媒介を依頼すると、反復継続のリスクを軽減できます。
これは、通常、不動産会社を介することで事業性が低まり、反復継続の要件を満たしにくくなるからです。
不動産会社は専門知識を有し、不動産取引の仲介において適切なプロセスと手続きを実施します。
したがって、個人同士での直接取引よりも法的トラブルに発展するリスクが低減します。
不動産売却に際しては、事前に不動産会社に相談し、取引の流れや適切な手続きについてアドバイスを受けることが重要です。
また、複数回の不動産売却を検討している場合でも、不動産会社が提供する専門的な支援が有益です。

②取引回数を減らす

不動産売却において、反復継続のリスクを最小化するために、取引回数を制限することが重要です。
短期間で何度も不動産の売買をおこなうと、宅地建物取引業法において反復継続とみなされやすくなります。
とくに、同じ物件を短期間で複数回取引する場合、転売目的であると見なされ、法的な問題が生じる可能性が高まります。
不動産取引を継続的におこないたい場合は、宅地建物取引業の免許を取得することを検討しましょう。
宅地建物取引業の免許を取得すれば反復継続して取引をおこなっても問題ないため、法的リスクを軽減できます。
とくに、中古物件を購入し、リフォームして転売するような商業的な取引を反復継続する場合、宅地建物取引業の免許が必要です。

③複数人への売却は避ける

不動産取引において、複数人への売却を避けることは、反復継続のリスクを軽減する重要な対策です。
反復継続性は取引回数だけでなく、取引の内容や目的にも関連します。
大きな土地を購入し、それを小分けにして複数の方に売却する場合、1回の取引でもその性質上、反復継続的な取引とみなされる可能性が高まります。
したがって、大きな土地を売却する際は、複数人への売却を避け、一度の取引として慎重に進めることが重要です。
法的なリスクを最小限に抑えるためには、不動産会社の協力や専門家の法的アドバイスを受けることも役立ちます。

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まとめ

反復継続とは、広い土地を分割して複数の購入者に売却したり、マンションの各部屋を異なる相手に何度も売却したり、短期間で何度も不動産の取引をおこなうことを指します。
反復継続して取引するには宅地建物取引業の免許が必要となり、無免許でおこなった場合は懲役刑や罰金が科される恐れがあります。