売却向けコラム

所有している不動産の築年数が古い場合、人体に有害なアスベストが使用されている可能性があるため、注意が必要です。
本記事では、アスベストとはなにか、アスベストが含まれている不動産でも売却が可能かどうかや不動産売却時にやっておきたいアスベスト対策について解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却の際に気を付けたいアスベストとは？

アスベストとは、自然に存在する繊維状の鉱物群のことです。
耐熱性や耐酸性、耐アルカリ性に優れ、さらには腐食しにくいという特性を持っています。
これらの特性から、アスベストは熱や電気を伝えにくく、また、密着性が高いため、建築材料として有用でした。
白石綿（クリソタイル）、青石綿（クロシドライト）、茶石綿（アモサイト）といった種類が知られており、これらは主にカナダや南アフリカから産出され、日本国内でもかつては採掘されていたものです。

建築材としてのアスベスト

アスベストは、コストパフォーマンスの良さから、1970年代を中心に建築材料として広範囲に使用されていました。
とくに、鉄骨造の建物では、火災から建物を守る防火材として、または断熱材として柱や梁、天井に吹き付けられたり、セメントに混ぜられて配管やジョイント部分に使用されたりしていました。
さらに、防音材や耐火被覆材としても利用されており、ロックウールやバーミキュライトなどのほかの材料に混ぜて使用されることも一般的です。

アスベストのリスク

建築材として広く使用されていたアスベストですが、健康へのリスクが徐々に明らかになり、現在は使用禁止となっています。
とくにアスベスト繊維が空気中に散布されると、それを吸い込んだ方々が「中皮腫」や「石綿肺」、「肺がん」などの深刻な疾患を発症するケースが報告されました。
これらの疾患は、アスベスト繊維が肺や腹膜に侵入し、長期間にわたって細胞を刺激し続けることで発生します。
アスベストによる病気は発症までに長い潜伏期間を持ち、初期症状が現れにくいため、発見が遅れがちです。
2005年6月には大きく報道もされたため、アスベストによる被害を耳にしたことがある方もいらっしゃるでしょう。
このような健康被害のリスクを受けて、日本では1995年に青石綿や茶石綿の使用が禁止され、2006年9月1日には建築基準法に基づきアスベストの使用が全面的に禁止されました。
しかし、この規制が施行される前に建てられた建物には、依然としてアスベストが含まれている可能性があります。
とくに、1960年代から1970年代にかけての高度成長期に建設された多くの住宅やマンションには、アスベストが広く使用されていたと考えられます。
したがって、2006年以前に建てられた不動産を売却する場合は、アスベストの有無を確認することが大切です。
アスベストが含まれている場合、除去作業が必要になることもあり、物件の評価にも影響を与える可能性があります。
そのため、専門家による調査をおこない、適切な措置を講じることをおすすめします。

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アスベストが含まれている可能性がある不動産でも売却可能？

アスベストが含まれている不動産の売却は、法的には禁止されていません。
しかし、アスベストの存在は人々の健康に深刻な影響を及ぼす可能性があるため、売却に際しては透明性と正確な情報提供が重要になります。
売却可能であるという前提のもと、以下の点がポイントです。
アスベストの開示義務
売却する際には、アスベストが含まれていることを買主に対して明確に開示する必要があります。
アスベストが含まれていることは、物件の説明書や契約書に記載することにくわえ、宅地建物取引士が重要事項説明の際に口頭で伝えます。
アスベストを含む不動産を売却した後に、将来的に買主に健康被害が発生した場合には、売主が法的な責任を問われるリスクがあるため、買主が十分に理解したうえで契約を結ぶことが重要です。
アスベストの使用調査の実施
アスベストの有無や含有量を明らかにするためには、専門の業者による調査が必要です。
使用調査は、建物の各部分にどれだけのアスベストが使われているかを示すもので、調査結果は買主に開示されます。
調査費用は売主が負担することが一般的で、費用は建物の大きさや構造によって異なります。
おおよそ1万円～5万円ほどが目安です。
売却価格の調整
アスベストが含まれていることが明らかになれば、それが物件の価値に影響を及ぼす可能性があります。
将来的な除去費用や健康リスクを考慮して、買主から物件の売却価格を交渉されることもあります。
そのため、売主は市場価格よりも低い価格設定を余儀なくされる可能性が高いです。
解体時のアスベスト調査義務
建物を解体して土地として売却する場合でも、アスベストの調査は必要です。
2022年4月1日以降、建物解体時のアスベスト調査が法律で義務付けられており、調査を怠ると法的な責任を問われることがあります。
アスベストが見つかった場合は、適切な除去や飛散防止策を講じる必要があり、高額な費用がかかることもあります。

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不動産売却時にやっておきたいアスベスト対策とは？

アスベストが含まれる不動産を売却する際にやっておきたい対策は、以下のとおりです。
重要事項説明書にアスベストの内容を記載する
通常、仲介の不動産会社は、2006年以前に建てられた建物の売買に関しては、アスベストが含まれている可能性があることを重要事項説明書に記載します。
これにより、将来的にアスベストの除去が必要になった際の費用負担についても言及されます。
もし、アスベストの内容について重要事項説明書に記載がなかった場合は、不動産会社にアスベストに関する情報を含めるようしっかりと要求しましょう。
アスベスト調査の実施
アスベストの有無を明確にするためには、専門業者による調査を実施することが推奨されます。
義務ではありませんが、調査をおこなうと買主に安心感を与えます。
アスベストがないことが確認されれば物件の価値を高めることができるでしょう。
調査結果については、その内容を売買契約時に買主に明確に伝える必要があります。
また、調査をおこなっていない場合や調査したか不明な場合も、そのことを買主に伝える義務があります。
マンションの場合は、管理組合が全体の調査を実施していることもあるため、事前に確認しておくと良いでしょう。
不動産買取での売却
アスベストの除去作業や買主とのトラブルを避けたい場合は、不動産会社に物件を直接買い取ってもらう選択肢もあります。
仲介を通じた売却ではアスベストの問題が売却を遅らせる要因となることがありますが、買取の場合は迅速に売却が可能です。
買取では、買主が不動産会社になるため、一般の買主と比べて契約不適合責任の問題が少なくなります。
買取価格は市場価格よりも低くなる可能性がありますが、将来的な不具合の発生リスクを考慮すると、経済的な利益は大きく変わらないことが多いです。
また、不動産買取を利用すると不動産会社に支払う仲介手数料が発生しないメリットもあります。

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まとめ

アスベストは、高度成長期に広く利用された建築材で、耐熱性や耐酸性などの特徴があります。
しかし、吸い込むと発がんのリスクがあるため、2006年以降は使用が禁止されています。
アスベストが含まれる不動産でも売却は可能ですが、トラブルを避けるためには、重要事項説明書への明記や使用調査をおこなうことが重要です。