売却向けコラム

建物を売却するときは、取引を円滑に進めるために「検査済証」が必要となります。
しかし、検査済証を紛失してしまっている方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、検査済証とはなにか、不動産売却で検査済証が重要な理由や検査済証がない場合の売却方法について解説します。
不動産の売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時にないと困る「検査済証」とは？

不動産を売却する際、建物の「検査済証」は必要書類の1つです。
検査済証とは、建築物が建築基準法に基づいて建てられたことを示す証明書のことです。
検査済証は、建築主事が発行します。
建築主事とは、建築確認の申請や中間検査、完了検査の審査をおこなう公務員のことです。
市町村に建築主事がいない場合は、都道府県知事が特定行政庁となり、建築主事の業務を代行します。

検査済証を取得するための検査とは

建物を建てる際には、以下の主要な検査がおこなわれます。
建物の工事が始まる前、設計図が建築基準法やその他の関連法令に適合しているかを確認するため、建築主は建築主事もしくは指定確認検査機関に対して建築確認の申請をおこないます。
申請者は建築主となりますが、一般的には、設計事務所に委任することが多いです。
建築確認申請の検査を通過すると、建築確認済証が発行され、工事スタートです。
一部建物については、工事の途中段階でも中間検査がおこなわれ、建築基準法の規定に基づいて建築が進行しているかを確認されます。
中間検査の対象となる建物は、自治体によって異なる場合があります。
建物の工事完了後は、実際に建てられた建物が建築確認申請書の内容と合致しているかを確認する「完了検査」です。
完了検査を通過すると、検査済証が発行されます。

なぜ不動産売却時に検査済証が必要？

検査済証は、建物が法律に基づいて建てられていることを証明するものです。
不動産の売買において、買主は検査済証をもとに建物の品質や安全性を確認することができます。
そのため、建物の売却時には検査済証がないと、購入希望者に不安な思いをさせてしまいます。
現在、検査済証が手元にある場合は、紛失しないように大切に保管しましょう

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不動産売却時にないと困る「検査済証」が重要な理由とは？

検査済証は、不動産売買において、売主だけでなく買主にとっても重要な書類です。
検査済証がないと、買主は、不動産を購入後に、以下のような問題が生じる可能性があります。

買主が住宅ローンを組めなくなる

金融機関は、不動産購入における融資の際にリスクを最小限に抑えるため、物件が建築基準法などの規定に適合しているかを確認します。
検査済証はその証明となるため、住宅ローンの申し込みの際も、求められることが多いです。
つまり、検査済証がないと、金融機関は融資を拒否する可能性が高いです。
したがって、不動産売却の際に検査済証がないと、住宅ローンを利用したい購入希望者との交渉が難しくなるでしょう。

買主が法的リスクを負う可能性がある

建築基準法の規定に違反している物件を購入した買主は、所有者としてその違反の責任を負うことになります。
たとえば、建ぺい率や容積率の規定を超えて建てられた違法建築物を購入した買主は、行政から指導や是正命令を受けるケースもあります。
行政からの指導によっては、一部解体工事をおこなわなければならない可能性もあるため、買主にとって検査済証のない物件はリスクが高いです。

増築や用途変更が制限される

検査済証がなく、適法の建築物であることを証明できない建物は、後からの増築や用途変更が認められない場合が多いです。
具体的には、以下の制限がかかります。

●防火・準防火地域での増築ができない
●防火・準防火地域以外でも10㎡までしか増築ができない
●改築や100㎡以上の用途変更ができない
●軒の高さ9m以下で木造建物以外の大規模修繕や模様替えができない

購入後にリフォームや増築を考えている買主にとって、建築に制限がかかることは大きなデメリットとなります。
とくに中古住宅を購入し、自分の好みや生活スタイルに合わせてリノベーションを考えている方にとっては、検査済証のない物件は、大きな障壁です。

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検査済証がない場合の不動産売却方法とは？

検査済証は不動産の売却において重要な書類ですが、古い物件では発行されていない場合もあります。
紛失してしまったケースもあるでしょう。
そんなときは、以下の売却方法があります。

台帳記載事項証明書の取得

検査済証は一度しか発行されないため、原則として紛失した場合の再発行はできません。
しかし、その建物が検査済証を取得していたことは、市町村の台帳に記録されているはずです。
「台帳記載事項証明書」には、建築確認済証と検査済証の取得日が明記されており、建物が法的な基準を満たすことを証明できます。
つまり、不動産売却の際に、検査済証を紛失した場合は「台帳記載事項証明書」が代わりの書類となるのです。
「台帳記載事項証明書」は役所で申請し、取得することが可能です。
申請する際は、建物の新築年月日を問われるため、事前に登記簿などで確認しておきましょう。

12条5項報告書の利用

国土交通省のデータによれば、1998年時点での検査済証の発行率は建築物全体の約38%にとどまっています。
さらに、それ以前の建築物では約20%以下となっています。
それは、検査済証の発行が始まったのが比較的新しいためです。
とくに、築20年以上の中古物件では、検査済証が発行されていないケースが多いです。
また、建築基準法は1950年に制定され、土地計画法の建ぺい率や容積率の規定は1970年代から施行されました。
これにより、建築当時は合法だった建物も、現行の法律には合致しない場合が生じています。
このように、現行の法律には合致しないものの、当時の法律に基づいて合法的に建築された建物のことを「既存不適格建物」と呼びます。
既存不適格建物は、現行の法律には合致していなくても、適法として扱われるため、売却の際に大きな問題は生じません。
既存不適格建物や検査済証が発行されていない不動産でも、12条5項報告書を利用すれば、建物が法的な基準を満たしていることを証明することが可能です。
12条5項報告とは、建築基準法の12条5項の内容に基づき、建築物の適法性を特定行政庁に報告することを指します。
12条5項報告書は、必要書類とともに、建築主事が在籍する役所または都道府県庁に提出します。
報告書に添付する書類は、以下のとおりです。

●既存不適格調書：現行法規に適合していない部分を記載した書類
●現況の調査書：建物の現況を報告する書類
●確認を受けたときの確認申請図書：申請書、配置図、平面図を提出
●委任状：代理人が申請する場合
●現地の付近見取り図

そのほか、建築主事が求める書類も提出します。
12条5項報告書は、建築主が申請者となりますが、専門的な知識を要するため、建築士に代理を依頼するのが一般的です。
12条5項報告書は正本と副本の2部提出し、書類審査に通過すれば、役所の受領印が押印された副本が返却されます。
12条5項報告書の副本は、増改築や用途変更の際の証明として利用できるほか、住宅ローンの契約の際に、検査済証の代わりとして金融機関に提出することも可能です。

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まとめ

検査済証とは、建物が建築基準法に基づいて建てられたことを証明する書類です。
「検査済証がないと、買主が住宅ローンを契約するのが難しくなったり、違法建築物の責任を負う可能性があるため、不動産売却において重要な書類となります。
不動産売却の際に検査済証がない場合は、台帳記載事項証明書や12条5項報告書の副本を取得することをおすすめします。