売却向けコラム

入札方式による不動産売却とは?メリット・デメリットや売却の流れを解説

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不動産を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。
しかし近年は、入札方式による売却方法も注目を集めています。
この記事では、入札方式による不動産売却とはなにか、入札方式のメリット・デメリットや入札方式による不動産売却の流れを解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

入札方式による不動産売却とは?

入札方式による不動産売却とは?

入札方式による不動産売却とは、入札参加者を募集し、オークション形式でもっとも高い金額を提示した参加者に売却することです。
おもに官公庁や企業の不動産取引で用いられてきた方法ですが、近年は個人の不動産売却でも利用するケースが増えてきました。
需要が高いエリアにある不動産や、個人への売却が難しい広大な農地などの売却に向いています。

仲介で売却する方法との違い

入札方式による売却方法と不動産会社の仲介による売却方法の違いは、価格設定の仕方や買主の決定方法、売却できるまでの流れです。
仲介で不動産を売却するときは、売主が希望価格を設定して買主を募集します。
一方で、入札方式の場合は、相場の範囲内で最低価格を決め、入札の参加者を募る流れです。
買主の決定方法については、仲介での不動産売却の場合、購入希望者と先着順で交渉をおこない、条件に合意した方と契約を結びます。
このように、売主と買主が1対1で売買の交渉を進める取引方法を「相対方式」と呼びます。
相対方式で購入希望者と交渉した際に条件が合わない場合は、ほかの購入希望者が現れるまで待ち、同じ流れを繰り返さなくてはなりません。
市場の動向や物件の需要によっては、希望価格から値下げしないと買主が現れないこともあるのが相対方式の難点です。
一方で、入札方式の場合、複数の購入希望者のなかから、もっとも高い金額を提示した購入希望者と交渉が進行します。
そのため、1対1で交渉を進める相対方式よりも、納得できる売却価格で売ることができます。
ただし、入札方式も、入札の参加者が少ない場合は、最低価格で落札される可能性がある点に注意が必要です。
また、最低価格での落札者が現れなかった場合は、入札が流れることもあります。
入札方式で買主が決まらなかった場合は、そのほかの売却方法を検討する必要があるでしょう。
入札方式と仲介での売却のどちらが適しているかは、売主の状況や物件の特性、市場の動向などさまざまな要因によって異なります。
そのため、専門家と相談して市場調査をおこない、慎重に判断することが大切です。

入札方式の種類

代表的な入札方式として、一般競争入札と指名競争入札が挙げられます。
一般競争入札とは、入札の参加資格を事前に公告し、多数の入札参加者を募る入札方式のことです。
不動産売却ではもっとも用いられる入札方式で、不特定多数のなかから好条件の買主を選べます。
一方で指名競争入札とは、特定の条件を満たす方のみが参加できる入札方式のことです。
特定の事業者や専門家だけを対象とするなど、条件を設定することにより、入札の質の向上が期待できます。

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入札方式による不動産売却のメリット・デメリットとは?

入札方式による不動産売却のメリット・デメリットとは?

入札方式での不動産売却は、一般的な仲介方式とは異なる性質を持っています。
ここでは、入札方式による不動産売却で生じるメリットとデメリットを解説します。

入札方式のメリット

入札方式は、高額で売却できる可能性がある点がメリットです。
複数の購入希望者が参加して価格を競い合うため、想定よりも高値で落札される可能性を秘めています。
とくに、需要が高い物件や土地は、希望価格以上の高値で売却できるチャンスです。
また、早期売却が可能な点もメリットです。
入札期間が固定されているため、その期間内にもっとも高い金額を提示した方と取引が成立します。
複数の購入希望者と1対1で交渉を進めたり、合意に至らず売却活動をやり直したりする必要がありません。
仲介での不動産売却の場合、売却できるまでに3~6か月の期間を要することが多いのに対し、入札方式はその期間を大幅に短縮できる可能性があります。
さらに、売買契約後のキャンセルリスクが低い点もメリットです。
入札の参加者は、不動産会社や開発事業者などの法人が中心です。
法人の買主は資金力があるため、個人の買主によく見られる「住宅ローンの審査に落ちた」などの理由で契約がキャンセルとなる心配がありません。

入札方式のデメリット

入札方式による不動産売却のデメリットは、価格設定が難しく、設定を誤ると低価格での売却となる可能性がある点です。
入札方式では、売主が最低希望価格を決めて提示し、購入希望者はその価格などを考慮したうえで入札に参加します。
最低希望価格が高すぎると参加者が集まらず、参加者のいない入札は中止になってしまいます。
反対に、最低希望価格が低すぎると、参加者の人数や不動産の条件によっては最低希望価格から値が上がらず、相場を下回る価格での売却になるかもしれません。

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入札方式による不動産売却の流れとは?

入札方式による不動産売却の流れとは?

入札方式による不動産売却は、以下の流れで手続きが進みます。

①売出価格の設定

まずは、売出価格である最低希望価格を設定します。
先述したとおり、入札方式による不動産売却では価格設定が重要です。
相場や不動産会社の査定額をもとに設定すれば、高すぎず低すぎない、適切な価格を設定できるでしょう。

②仲介代理人の選定

売出価格が決まった後は、仲介代理人を選びます。
仲介代理人とは、入札手続きを代理でおこなう不動産会社のことを指します。
売出価格を設定するときに査定を依頼した不動産会社に仲介代理人も依頼すると、流れがスムーズです。
ただし、すべての不動産会社が入札方式を取り扱っているわけではないため、事前に確認が必要です。

③入札参加者の募集

仲介代理人の不動産会社と媒介契約を締結後は、不動産会社が入札参加者を募集します。
参加資格は、身元確認が取れる買取事業者や個人に限られており、さらに売主側で特定の条件や制限を設けることも可能です。
たとえば、指名競争入札にすると、売主が指名した買取事業者のみを集めることができます。
そのほか、売主が提示した条件を満たしている購入希望者だけが参加できる公募型の競争入札方式もあります。

④落札者と売買契約を締結

入札方式では、もっとも高い金額を提示した者が落札者となり、購入の権利を得ることができます。
しかし、即座に売買契約が成立するわけではなく、落札後に条件や価格ついての交渉も必要です。
交渉の結果、双方が合意に達した場合のみ、売買契約が成立します。

⑤売買代金の決済・物件の引き渡し

売買契約後は、指定日に売買代金の決済と物件の引き渡しをおこない、取引が完了です。
なお、物件の引き渡し時には、売主から買主へと、不動産の名義変更の手続きも必要となります。
不動産名義の変更手続きは、登記申請書を作成し、必要書類を添付して法務局に提出する流れとなり、専門的な知識を要します。
そのため、通常は司法書士に依頼して手続きをおこなうことが多いです。

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まとめ

入札方式による不動産売却とは、入札参加者を募り、オークション形式で最高額を提示した購入希望者と取引をする不動産売却方法のことです。
高値かつ早期で不動産を売却できるなどのメリットがある一方で、価格設定の難しさなどがデメリットとして挙げられます。
入札方式による不動産売却までの流れは5ステップあり、なかでも売出価格を適正な価格に設定することが重要なポイントになります。


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