売却向けコラム

任意売却をおこなう際は、どのような諸費用がかかるのか気になるところでしょう。
とくに「ハンコ代」が発生する場合は、任意売却前に内容を理解しておくことが大切です。
この記事では、任意売却におけるハンコ代の概要と相場、ハンコ代が発生する状況などについて解説します。
不動産の任意売却を検討中の方は、ぜひ参考にご覧ください。

任意売却における「ハンコ代」とはなにか？

住宅ローンを利用して不動産を購入する際は、一般的に借り入れ先の金融機関から購入する不動産を担保として提供するように求められます。
万が一、住宅ローンの契約者が返済困難になったときに、債権者である金融機関は担保に入れた不動産を競売にかけて借金を回収する必要があるからです。
不動産を担保にするには、法務局が管理する不動産登記簿に抵当権を設定する必要があります。
そして、任意売却の際には、買主のために抵当権の設定をすべて抹消しなければなりません。
抵当権の抹消手続きは、所有者と抵当権の権利者（抵当権者）の共同申請が必要です。
つまり、所有者が勝手に抵当権を抹消することはできず、債権者である抵当権者の協力が必要になります。
ハンコ代とは、抵当権の抹消手続きに協力してもらうために、抵当権者に支払う費用のことです。
そのため、ハンコ代は「担保解除料」や「担保抹消承諾料」とも呼ばれます。

なぜハンコ代が必要なのか？

ハンコ代が必要となるのは、複数の抵当権者がいる場合です。
住宅ローンの借り入れ先の金融機関と抵当権を設定後に、別の金融機関からもお金を借りた場合、同じ不動産に複数の抵当権が設定されるケースがあります。
任意売却で得られる売却代金は、先に抵当権を設定した債権者から順番に配当されるため、金額が不足した場合、後順位の抵当権者は売却代金から貸したお金（債権額）を回収することができません。
そのため、任意売却に伴う抵当権抹消手続きの際に、後順位の抵当権者からハンコ代を請求されることがあるのです。
たとえば、3人の抵当権者がいて、それぞれ同じ不動産に下記の債権額を設定していたとします。

●1番抵当権者：1,200万円
●2番抵当権者：800万円
●3番抵当権者：500万円

上記の場合、売却代金が2,500万円以下になると、3番抵当権者は債権を全額回収することができません。
ハンコ代は、このような状況でも、後順位の抵当権者に抵当権抹消手続きの協力をあおぐために支払う必要のある費用です。

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任意売却におけるハンコ代の相場とは？

では、任意売却の際に後順位の抵当権者からハンコ代を請求された場合、いくら支払えば良いのでしょうか。
実は、ハンコ代は明確に金額が規定されているわけではありません。
ハンコ代の金額は、抵当権者との協議によって決定されます。
後順位の抵当権者は、任意売却がおこなわれても債権を回収できないことが多いため、抵当権の抹消手続きに協力するメリットはありません。
しかし、所有者が任意売却できずに不動産が強制競売にかけられてしまった場合、任意売却よりも低い価格で売却されてしまいます。
そのため、後順位の抵当権者は、ハンコ代を受け取って抵当権の抹消手続きに協力することが多いです。
つまり、ハンコ代の金額は所有者と後順位の抵当権者の交渉次第になるのです。

住宅金融支援機構の場合

しかし、ハンコ代に相場がないと、金額交渉の際にトラブルが起きることもあるでしょう。
そこで、フラット35などの住宅ローンを提供する住宅金融支援機構は、後順位の抵当権者のハンコ代について以下のように一定の基準を提示しています。

●2番抵当権者：30万円
●3番抵当権者：20万円
●4番抵当権者以降：10万円

なお、上記よりも残元金の10％のほうが低い場合は、その金額がハンコ代になります。
住宅金融支援機構は、第1抵当権を設定することを条件に融資をおこなっています。
そのため、2番目以降の抵当権者に支払うハンコ代について基準を設けているのです。
ただし、上記はあくまで目安の金額であることにご注意ください。

そのほかの金融機関の場合

住宅金融支援機構以外の債権者の場合は、約10万円～100万円が相場です。
民間の金融機関や信用保証協会などはハンコ代の交渉に慣れているため、 金額について争うことはほとんどありません。
しかし、一部の貸金業者やリース会社などは、相場よりも高額なハンコ代を求めてくる恐れがあります。
また、過去に債務者と債権者の間で返済トラブルがある場合なども、信頼関係が崩れているため、ハンコ代の交渉の際は注意が必要です。
なかには、高額なハンコ代を要求する債権者もいます。
不当な要求を回避するには、任意売却の仲介に慣れている不動産会社に相談するのがおすすめです。
知識と実績が豊富な不動産会社に任意売却の仲介を依頼すれば、ハンコ代の交渉も安心です。

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任意売却の際にハンコ代が発生する状況と発生しない状況

では実際に、任意売却でハンコ代が発生する状況と発生しない状況も気になりますよね。
以下で具体的なケースを解説します。

ハンコ代が発生する状況とは

ハンコ代が発生するのは、主に以下の2つの状況に該当する場合です。

●任意売却する不動産に複数の抵当権者がいる
●売却金額が抵当権の合計債権額を下回る

前章でも述べたように、ハンコ代が発生するのは、任意売却する不動産に複数の抵当権者がいる場合です。
なおかつ、任意売却で得られた売却金額がすべての抵当権者の債権の合計額に満たない場合も、ハンコ代が発生する要因になります。
売却金額が合計債権額に満たないということは、後順位の抵当権者は債権を回収できない可能性が高まるからです。
なお、各抵当権者が設定している債権額は、登記事項証明書の権利部（乙区）の欄で確認できます。
登記事項証明書は法務局の窓口やオンラインで取得できるため、抵当権者が複数いる場合は、事前に合計の債権額を確認しておきましょう。

ハンコ代が発生しない状況とは

反対に、以下の状況にある場合は、ハンコ代が発生しません。

●抵当権者が1人（1法人）である
●抵当権者が複数いても債権の合計額以上で任意売却できる

抵当権者が1人（1法人）の場合は、当然ながら売却代金の配分を気にする必要がありません。
そのため、ハンコ代を請求されることもないです。
ハンコ代は、売却に伴って後順位の抵当権者に抵当権の抹消登記の協力を依頼するための費用だからです。
また、複数の抵当権者がいたとしても、売却金額がすべての抵当権者の債権額以上であれば、ハンコ代を気にする必要がありません。
例を挙げると、1番抵当権者が1,000万円、2番抵当権者が600万円、3番抵当権者が400万円の債権額で抵当権を設定したとします。
もし任意売却により不動産を2,000万円以上で売却できた場合は、各抵当権者は債権を全額回収できるため、後順位の抵当権者が所有者にハンコ代を請求する必要がありません。
しかし、実際のところは、複数の抵当権者がいる状況で売却金額が債権の合計額を上回るケースは少ないです。
まとめると、任意売却におけるハンコ代の発生は、抵当権者の数や売却金額などの条件に依存します。
そのため、複数の抵当権者がいる場合や、売却金額が債権の合計額を下回る場合は注意が必要です。

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まとめ

ハンコ代とは、複数の抵当権が設定されている場合に、抵当権の抹消手続きに協力してもらうために、後順位の抵当権者に支払う費用のことです。
金額に規定はありませんが、相場は数十万～数百万円です。
複数の抵当権者がおり、かつ売却金額が債権の合計額を下回る場合はハンコ代が発生することが多いため、ご注意ください。