売却向けコラム

マンションを売却する際は「どのくらい税金がかかるのか」や「確定申告が必要か」が気になりますよね。
そこで今回は、マンションを売却後に確定申告が必要かどうかや確定申告をするときの流れ、譲渡所得税の計算方法について解説します。
マンションの売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

マンション売却後は利益の有無に関わらず確定申告が必要？

マンションを売却し、譲渡所得（売却利益）が生じた場合、譲渡所得税の確定申告が必要となります。
ただし、利益が発生しているか否かに関わらず、確定申告をしたほうが良い場合もあります。
確定申告をしたほうが良い理由は、以下のとおりです。

①税制特例を受けられる場合がある

譲渡所得税の特例を受けるためには、確定申告が必要です。
たとえば、譲渡所得税の特例の1つに「3,000万円特別控除」があります。
3,000万円特別控除の特例を受けると譲渡所得から最大3,000万円を控除することができるため、控除によって納税額が0円となるケースもあります。
ただし、計算上納税額が0円となる場合でも、特例を受けるためには確定申告が必要です。
特例を適用するには、一定の要件を満たす必要があり、要件を満たすことを証明する必要があるからです。

②還付金を得られる可能性がある

マンションを売却して売却損（譲渡損失）が発生した場合、基本的に確定申告は必要ありません。
譲渡所得税は、売却利益に対して課税されるからです。
マンションの売却価格よりもマンションを取得したときの費用＋売却にかかった費用のほうが高かった場合に、その差額が譲渡損失になります。
不動産の譲渡所得は申告分離課税のため、譲渡損失が生じても、基本的にほかの所得（事業所得や給与所得など）と損益通算することはできません。
しかし、マイホームの売却で一定の要件を満たす場合は、確定申告をおこなうと「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を活用することができます。
この特例を活用することで、ほかの所得と損益通算することができ、払いすぎた所得税・住民税の還付金を得られる可能性もあるのです。

③課税を繰り延べられる

さらに、マイホームの買換えに関しても一定の要件を満たす場合、確定申告をおこなうことで「特定居住用財産の買換え特例」を受けることができます。
この特例を活用すると、売却時に発生した譲渡所得への課税について、新居を売却するときまで繰り延べることができます。
ただし、あくまで課税を将来に繰り延べる特例であり、納税が不要となるわけではないため、ご注意ください。

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マンション売却後に確定申告をおこなう際の流れとは？

マンション売却時に利益が生じた場合、売却した年の翌年の2月16日～3月15日の申告期間内に確定申告が必要です。
確定申告をおこなう際の流れは、以下のとおりです。

①譲渡所得税の計算

まずは、譲渡所得税を計算しましょう。
譲渡所得税とは、所得税、復興特別所得税、住民税の総称です。
税率は、マンションの所有期間や軽減税率の特例の適用などで変動するため、詳細な計算方法については次章で解説します。
譲渡所得税を計算する際は、前述の3,000万円特別控除の特例やそのほかの特例の適用要件を満たしているかどうかも確認しておくとスムーズです。

②必要書類の準備

次に、確定申告に必要な書類を準備しましょう。
確定申告時に、主に必要な書類は以下のとおりです。

●マンションの売買契約書のコピー
●諸経費の領収書
●確定申告書
●譲渡所得の内訳書

マンションの売買契約書は、購入時と売却時の両方の契約書が必要です。
諸経費の領収書は、仲介手数料や印紙税など、マンションの売買に伴って発生した費用の領収書です。 確定申告書は、税務署または国税庁の公式ウェブサイトからダウンロードできます。

③確定申告書の作成

必要書類が揃ったら、確定申告書を作成しましょう。
申告書類は、売却利益が生じた場合と損失が生じた場合、特例が適用可能か否かによって異なります。
ケースごとの申告書類については、国税庁のウェブサイトでもご確認いただけます。
確定申告書の記載方法に不安がある方は、確定申告期間中に無料相談会を開催している自治体もあるため、利用すると良いでしょう。
また、国税庁のウェブサイトでは、確定申告書の記載例や手引書を確認しながら「確定申告書等作成コーナー」で申告書を作成することもできます。

④税務署への提出

確定申告書の作成が完了したら、税務署に申告書と添付書類を提出し、確定申告手続きは完了です。
提出方法には、所轄の税務署に直接足を運んで受付窓口で提出する方法と郵送する方法、e-Taxを利用してインターネット上で提出する方法があります。
郵送で提出する場合は、申告期間内に届くよう、できるだけ早めに提出しましょう。
e-Taxを利用して提出する場合は、マイナンバーカードとマイナンバーカード読み取り機能を備えたスマートフォンまたはICカードリーダライタが必要となります。
マイナンバーカードを持っていない場合は、事前に税務署で手続きが必要となるため、ご注意ください。
なお、確定申告後の納税は、3月15日の納付期限内におこなう必要があります。

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マンション売却で確定申告する際の譲渡所得税の計算方法とは？

確定申告書に記載する際の譲渡所得税の計算方法は2段階に分かれます。
まずは、譲渡所得を算出し、次に譲渡所得税を算出します。
それぞれの計算方法は、以下のとおりです。

①譲渡所得の計算方法

譲渡所得は、売却で得た収入金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出します。
計算式は、以下のとおりです。

譲渡所得＝収入金額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額
収入金額とは、マンションの売却時に買主から受け取った金額を指します。
固定資産税や都市計画税の清算金も受け取っている場合には、それらの金額も収入金額に含めましょう。
取得費は、マンションの取得代金や取得時にかかった仲介手数料、不動産取得税などが該当します。
また、マンションの建物部分については、購入代金から減価償却費相当額を差し引く必要があります。
一般的に、建物は築年数が経つごとに資産価値が下落していくからです。
減価償却費の計算式は、以下のとおりです。

減価償却費＝建物の購入代金×0.9×償却率×経過年数
なお、償却率は、建物の構造や居住用か事業用かによって異なるため、詳細は国税庁のホームページをご覧ください。
譲渡費用は、マンションを売却する際にかかった費用のことです。
たとえば、仲介手数料や印紙税などが挙げられます。

②譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、譲渡所得に税率を掛けて計算します。
所有期間に応じた譲渡所得税の税率は、以下のとおりです。

●5年以下：39.63％（所得税30.63％、住民税9％）
●5年超え：20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

なお、所得税の税率には復興特別所得税の2.1％が加算されています。
所有期間が10年を超える場合は、一定の要件を満たすと軽減税率の特例を受けることができます。
特例が適用された場合の税率は以下のとおりです。

●譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10.21％、住民税4％）
●譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15.315％、住民税5％）

なお、所有期間は売却した年の1月1日時点を基準として数えます。

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まとめ

マンションを売却して損失が出た場合も、確定申告をおこなうことで、譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例を受けることができます。
確定申告は、譲渡所得税を計算して必要書類を準備し、確定申告書を作成後に必要書類と合わせて税務署に提出する流れです。
譲渡所得税を計算する際は、特例が使えるか事前に確認すると良いでしょう。