売却向けコラム

使う予定がない空き家を売却しようと考えたとき、どのような売却方法を選ぶべきか迷うこともあるでしょう。
空き家を売却する方法の選択肢の1つとして「空き家バンク」がありますが、仕組みをご存じない方もいらっしゃるでしょう。
本記事では、空き家バンクとはなにか、空き家バンクを利用して売却するメリット・デメリットや利用の流れを解説します。

空き家バンクとは？売却の仕組みや背景

空き家バンクとは、空き家所有者と空き家を購入・活用したい方をマッチングさせ、空き家の有効活用の促進を目的としたサイトのことです。
空き家バンクは、自治体や自治体が委託した事業者が運営しているため無料で利用することができます。
空き家を売却したい所有者は、空き家バンクに物件を登録し、自治体はその情報をウェブサイトで公開する仕組みです。
空き家バンクを見て物件に興味を持った購入希望者は、自治体に連絡し、自治体が売主につなぎます。
空き家所有者が単独で買主を見つけるのは困難であるため、空き家バンクを活用すれば幅広い層に物件をアピールできます。

空き家バンクができた背景

空き家バンクは、少子高齢化による「空き家の増加問題」の深刻化に対応するために生まれた制度です。
古民家をカフェやDIYに再利用する人気が高まっているにもかかわらず、地方では多くの空き家が放置されたままになっています。
そこで政府は、空き家対策の一環として空き家バンクの制度を作り、各自治体は空き家所有者と空き家を購入したいと考える個人をつなげる取り組みをおこなっています。
ここで重要なのは、地方自治体が運営する空き家バンクは非営利の取り組みであるということです。
空き家の流通を促進させ、空き家が増加することによる地域への悪影響の軽減と解決を図っています。
空き家問題の解決を第一の目的としている点が、空き家バンクの特徴です。

空き家バンクの条件

残念ながら、すべての物件が空き家バンクの対象となるわけではありません。
各自治体には、物件を登録するために満たさなければならない特定の条件があります。
一般的な条件は以下のとおりです。

●空き家バンクの対象の地域に所在する空き家であること
●その物件が不動産会社との媒介契約を結んでいないこと
●違法建築の空き家でないこと
●市長などの自治体の最高責任者が不適切であると判断しない空き家であること
●相続登記が完了している空き家であること

そのほかの条件については、各自治体のホームページや窓口にてご確認ください。

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空き家バンクで売却するメリット・デメリットとは？

自治体が運営する空き家バンクを利用して空き家の売却を検討する際は、メリット・デメリットを理解しておくことが大切です。
空き家バンクを利用して売却するメリット・デメリットは以下のとおりです。

空き家バンクを利用するメリット

空き家バンクは自治体が運営しているサイトのため、無料で物件の情報を載せることができるメリットがあります。
空き家バンクで物件を公開すれば、買主を探す範囲が広がり、移住希望者など、より多くの潜在的な顧客層にアピールできます。
また、不動産会社を介さずに空き家バンクを通して個人間で売買契約を結んだ場合は、仲介手数料もかかりません。
そのため、空き家の売却にかかる費用を節約できる点がメリットです。
たとえば、2,000万円の空き家を売却する場合、仲介手数料は最大72万6,000円かかるため、大きな節約になります。
ただし、上記の金額はあくまで法律で定められた仲介手数料の上限です。
実際には、不動産会社によって仲介手数料は異なり、上限の範囲内で決まります。
さらに、一部の自治体では空き家の修繕やリフォームの費用を補助する制度があり、これもメリットといえます。
古い空き家を売却するときに補助金を利用すると、修繕費を軽減でき、買主の購入意欲を高めることが期待できます。
しかし、補助金制度は自治体によって内容や条件が異なる場合があるので、詳細は空き家がある地域の自治体にご確認ください。

空き家バンクを利用するデメリット

地方自治体の職員は不動産の専門家ではないため、不動産会社を介さずに空き家の売買契約を結ぶと、契約トラブルに発展する可能性がある点がデメリットです。
通常、不動産を売却する際は、仲介の不動産会社が売主の希望に沿って相手方との交渉や売買契約書の作成をおこない、円滑に取引ができるようにします。
その点、個人間で売買契約を締結すると、条件面の交渉が難航したり「引き渡した物件が契約内容と異なる」などのクレームでトラブルが生じたりする可能性があります。
さらに、空き家バンクを通して売却しようとすると、物件の案内や購入希望者とのやり取りなどをすべて自らがおこなわなければならず、多くの時間と労力がかかる点もデメリットです。
また、すべての自治体が空き家バンクを提供しているわけではありません。
空き家バンクがあってもまだまだ普及していなかったり、登録が少なくて利用者が少なかったりする自治体もあります。
そのため、空き家バンクに登録できたとしても買主が見つからない可能性もあります。

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空き家バンクを利用して売却する流れとは？

空き家バンクに物件を登録し、売却するまでの流れは自治体によって異なります。
一般的には、以下のような流れになります。

流れ①書類の提出

まずは、自治体の空き家バンクを担当する課に、空き家バンクを利用するための書類提出が必要です。
一般的には以下のような書類になります。

●空き家バンクの登録申請書
●空き家バンク登録カード
●土地・建物の登記事項証明書
●空き家の図面
●所有者の納税証明書
●本人確認書類

空き家バンクの登録申請書や登録カードは、自治体に確認して取得しましょう。
土地・建物の登記事項証明書や空き家の図面は、法務局で取得できます。
納税証明書は、税務署または県税事務所で取得可能です。
本人確認書類は、運転免許証やマイナンバーカードなどです。
なお、自治体によってはほかにも必要な書類があるため、事前にご確認ください。

流れ②現地調査

書類を提出し、自治体から物件や周辺の状況を聞かれた後は、担当者が現地調査の日程を調整します。
現地調査の日は、所有者立会いのもと、職員が物件を調査し、安全性や空き家バンクへの掲載の適性を評価します。
前章でも述べたとおり、空き家バンクに登録するにはいくつかの条件をクリアする必要があるためです。

流れ③空き家バンクに登録

現地調査や提出書類をもとに審査され、条件をクリアすると、空き家バンクに登録です。
登録後は、物件の詳細が空き家バンクに掲載され、購入希望者が閲覧できるようになります。

流れ④物件の内覧

購入希望者が空き家に興味を示した場合、自治体から連絡が入ります。
その後、購入希望者と所有者間で内覧の日程を決める流れです。
当日は、所有者と購入希望者、そして自治体の担当者立会いのもと一緒に物件を内覧する流れです。
内覧の際は、購入希望者に物件の魅力を上手くアピールする必要があります。
とはいえ、どうアピールすれば良いのか分からない方も多いでしょう。
そのため、不動産の売却は不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。
不動産会社に仲介を依頼すれば、物件の広告から内覧日の調整、交渉から契約・物件の引き渡しの立会いまで、売却手続きに関する一連の流れをすべてサポートします。

流れ⑤売買契約の締結・物件の引き渡し

買主が物件の購入を決め、契約条件が定まったらいよいよ売買契約の締結です。
空き家バンクでは、買主と売主が個人間で直接売買契約を締結することもあれば、自治体が仲介の不動産会社を紹介する場合もあります。
不動産売買は高額な取引になることが多いため、契約トラブルを防ぐためにも不動産会社に仲介を依頼したほうが安心です。

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まとめ

空き家バンクとは、空き家所有者と購入または活用したい方をマッチングさせるサイトのことです。
売却費用を節約できるなどのメリットがある一方で、個人間売買の場合、契約トラブルに発展する可能性のある点がデメリットです。
利用するには、自治体に申請書類等を提出し、審査をクリア後に空き家バンクに登録される流れになります。